Zoneamento de uso único
O zoneamento de uso único é aquele em que apenas um tipo de uso é permitido por zona. Conhecido na América do Norte como "zoneamento euclidiano" (zoneamento euclidiano) devido a um processo judicial em Euclid "Euclid (Ohio)") (Ohio, Estados Unidos), que estabeleceu sua constitucionalidade, *Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co.
As zonas de uso único comumente definidas são classificadas como residenciais, mistas residencial-comerciais, comerciais, industriais e espaciais (por exemplo, usinas de energia, complexos esportivos), aeroportos, shopping centers, etc.). Cada categoria pode ter uma série de subcategorias, por exemplo, dentro da categoria comercial podem existir zonas separadas para pequenos retalhistas, grandes retalhistas, usos de escritório, alojamento e outros, enquanto o industrial pode ser subdividido em produção pesada, montagem ligeira e usos de armazém. Na Alemanha, cada categoria tem um limite designado para emissões. ruído (não faz parte do código de construção, mas do código federal de emissões).
Nos Estados Unidos ou Canadá, por exemplo, as áreas residenciais podem ter as seguintes subcategorias:.
A separação entre usos é uma característica de muitas cidades planejadas antes do advento do zoneamento. Um exemplo notável é a cidade de Adelaide, no sul da Austrália, cujo centro da cidade, juntamente com o subúrbio de North Adelaide, é cercado por todos os lados por um parque, Adelaide Park Lands. O parque foi projetado pelo Coronel William Light em 1836 para separar fisicamente o centro da cidade de seus subúrbios. Áreas residenciais de baixa densidade circundam o parque, proporcionando um agradável passeio entre o trabalho na cidade e as casas de família no exterior.
Sir Ebenezer Howard, fundador do movimento das cidades-jardim, nomeou Adelaide como um exemplo de como os espaços verdes abertos poderiam ser usados para evitar que as cidades se expandissem além das suas fronteiras e se fundissem. Seu projeto para uma cidade ideal, publicado em seu livro Garden Cities of Tomorrow, de 1902, previa anéis concêntricos separados de edifícios públicos, parques, espaços comerciais, áreas residenciais e áreas industriais, todos cercados por espaços abertos e terras agrícolas. . Toda a atividade comercial seria realizada num único edifício com telhado de vidro, um conceito inicial para o moderno centro comercial inspirado no Crystal Palace.
Contudo, essas cidades planejadas ou ideais eram projetos estáticos incorporados em um único plano diretor. O que faltava era um mecanismo regulador que permitisse à cidade desenvolver-se ao longo do tempo, estabelecendo directrizes para promotores e cidadãos sobre o que poderia ser construído e onde. Isso ocorreu em 1916, quando Nova York promulgou o primeiro decreto de zoneamento em toda a cidade.[10]
A aplicação do zoneamento de uso único levou à forma distinta de muitas cidades nos Estados Unidos, Canadá, Austrália e Nova Zelândia, nas quais um núcleo urbano muito denso, muitas vezes contendo arranha-céus, é cercado por subúrbios residenciais de baixa densidade, caracterizados por jardins espaçosos e ruas arborizadas. Algumas áreas metropolitanas, como Minneapolis-St Paul, a área da baía de São Francisco e Sydney, possuem vários desses centros.
Os activistas ambientais argumentam que colocar as utilizações quotidianas a uma curta distância umas das outras leva a um aumento do trânsito, uma vez que as pessoas têm de possuir automóveis para viver uma vida normal em que as suas necessidades humanas básicas sejam satisfeitas, e entrar nos seus carros e conduzir para satisfazer as suas necessidades ao longo do dia. O zoneamento de uso único e a expansão urbana também foram criticados por dificultar o equilíbrio entre trabalho e família, uma vez que distâncias maiores devem ser percorridas para integrar diferentes domínios da vida.[11] Esses problemas são especialmente agudos nos Estados Unidos, com seu alto nível de uso de automóveis[12] combinado com sistemas ferroviários e de metrô urbanos insuficientes ou mal conservados.[13].
O zoneamento euclidiano tem sido descrito como um pensamento funcionalista que utiliza princípios mecanicistas para conceber a cidade como uma máquina fixa. Esta concepção opõe-se à visão da cidade como um organismo ou sistema vivo em contínua evolução, defendida pela primeira vez pelo urbanista alemão Hans Reichow.
Outra via de crítica às leis de zoneamento vem dos libertários e minarquistas que veem as restrições como uma violação dos direitos de propriedade das pessoas. Com o zoneamento, o proprietário pode não conseguir usar seu terreno para o fim pretendido. Alguns economistas afirmam que as leis de zoneamento de utilização única são contrárias à eficiência económica e prejudicam o desenvolvimento numa economia livre, uma vez que as restrições de zoneamento deficientes tornam difícil a utilização mais eficiente de uma determinada área. Mesmo sem restrições de zoneamento, um aterro, por exemplo, provavelmente gravitaria em direção a terrenos mais baratos e não a uma área residencial. As leis de zoneamento de uso único podem impedir desenvolvimentos criativos, como edifícios de uso misto, e podem até impedir atividades inofensivas, como vendas de garagem.[14].
Zoneamento de uso misto
A activista comunitária e de planeamento Jane Jacobs escreveu extensivamente sobre as ligações entre a separação de usos e o fracasso dos projectos de renovação urbana em Nova Iorque. Ele defendeu empreendimentos densos de uso misto e ruas transitáveis. Ao contrário das aldeias e vilas, onde muitos residentes se conhecem, e dos subúrbios periféricos de baixa densidade que atraem poucos visitantes, as cidades e áreas centrais da cidade têm o problema de manter a ordem entre estranhos.[15] Esta ordem é mantida quando, ao longo do dia e da noite, há um número suficiente de pessoas presentes com os olhos na rua.[15] Isto pode ser alcançado em distritos urbanos bem-sucedidos que tenham uma grande diversidade de usos, gerando interesse e atraindo visitantes.[15] Os escritos de Jacob, juntamente com as crescentes preocupações sobre a expansão urbana, são frequentemente atribuídos à inspiração do movimento do Novo Urbanismo.
Para acomodar a visão do Novo Urbanismo de comunidades transitáveis que combinam cafés, restaurantes, escritórios e desenvolvimento residencial numa única área, foram criadas zonas de uso misto dentro de alguns sistemas de zoneamento. Estes ainda utilizam os mecanismos regulatórios básicos de zoneamento, excluindo usos incompatíveis, como indústria pesada ou fazendas de tratamento de esgoto, ao mesmo tempo que permitem usos compatíveis, como atividades residenciais, comerciais e de varejo, para que as pessoas possam viver, trabalhar e socializar dentro de uma área geográfica compacta.[16].
Alguns exemplos disso são:
Zoneamento Baseado em Forma
O zoneamento baseado na forma não regula o tipo de uso do solo, mas sim a forma que o uso do solo pode assumir. Por exemplo, o zoneamento baseado na forma em uma área densa pode insistir em recuos baixos, alta densidade e facilidade de locomoção. Os códigos baseados em formulários (FBC) são projetados para responder diretamente à estrutura física de uma comunidade, a fim de criar ambientes mais fáceis de percorrer e adaptáveis.[20].
A Resolução de Zoneamento de Nova York "Lei de Zoneamento de 1916 (Nova York)") de 1916 também continha elementos de zoneamento baseado em formulário. Esta foi uma reação ao Equitable Building (Nova York), que se elevava sobre as residências vizinhas, diminuindo a disponibilidade de luz solar. Ele determinou retrocessos para edifícios altos que envolviam uma fórmula matemática baseada na altura e no tamanho do lote, e levaram às formas icônicas de muitos dos primeiros arranha-céus. A cidade de Nova York passou a desenvolver regulamentações cada vez mais complexas, incluindo proporção de área útil, direitos aéreos e outras regulamentações para bairros específicos.
O sistema de planeamento francês baseia-se principalmente em formulários; Os códigos de zoneamento nas cidades francesas geralmente permitem muitos tipos de uso.[21] As principais diferenças entre as zonas baseiam-se na densidade de cada uso em um local. Por exemplo, uma zona de baixa densidade pode ter as mesmas utilizações permitidas que uma zona de alta densidade. Contudo, a proporção de utilizações residenciais na zona de baixa densidade seria maior do que na zona de alta densidade, por razões económicas e não regulamentares.
A cidade de Paris utilizou o seu sistema de zoneamento para concentrar edifícios de escritórios de alta densidade no bairro de La Défense, em vez de permitir que edifícios históricos em toda a cidade fossem demolidos para dar lugar a eles, como é frequentemente o caso em Londres ou Nova Iorque.[22] A construção da Torre Montparnasse em 1973 gerou protestos. Por este motivo, dois anos após a sua conclusão, foi proibida a construção de edifícios com mais de sete pisos no centro da cidade.[23].