La primera ley urbanística moderna fue promulgada durante la Segunda Guerra Mundial el 17 de agosto de 1942 y suscrita por Dino Grandi, presidente de la Cámara del Fascio") (Camera dei Fasci e delle Corporazioni).[5].
Esta ley contemplaba, en escalón jerárquico superior, los planes directores territoriales de coordinación") que limitaban la libertad de planificación de los municipios, que tenían la obligación de redactar un plan regulador general a desarrollar mediante planes reguladores particularizados") de aplicación en los sectores de homogeneidad constructiva. En esta ley Benito Mussolini atribuye a los propietarios del derecho a urbanizar"), agrupados a través de un consorcio que los represente. Es el antecedente de las Juntas de Compensación").
La ley francesa de 15 de junio de 1943, la Ley sobre Planes de Ordenación de Ciudades, de Bélgica") de 23 de octubre de 1946, la Ley de Planeamiento Urbano y Rural de Inglaterra") de 6 de junio de 1947 (Town and Country Planning Act, de 1947 ) y la Ley sobre el Planeamiento del Territorio Nacional de Polonia") de 3 de enero de 1945.[6].
Lei de Terras de 12 de maio de 1956
A primeira Lei de Terras foi promovida pelo arquitecto Pedro Bidagor, em torno do qual movimentou a política urbanística espanhola durante três décadas e apesar de nunca ter entrado em harmonia com a Direcção Geral da Administração Local, tutora e guia das Câmaras Municipais, nem o Ministro do Interior apoiou a sua política: [7].
Esta é uma lei avançada que nasceu sem o apoio político necessário e sem uma rede profissional adequada para desenvolvê-la na prática. Bidagor, chefe de secção da Direcção Geral de Arquitectura do Ministério do Interior, mesmo com o apoio do Chefe de Estado, não conseguiu convencer os municipalistas da Direcção Geral da Administração Local.[8].
A Lei de Território e Urbanismo de 1956 eleva o planejamento a um elemento fundamental do novo sistema. O ius aedificandi é profundamente limitado, tentando regular o uso da terra de acordo com a função social da propriedade. Configura os poderes patrimoniais sobre o terreno de acordo com a sua classificação urbana"), constituindo o estatuto jurídico") do terreno, de modo que as limitações e deveres que implica definem o conteúdo normal do imóvel de acordo com a sua natureza e, portanto, não dão lugar a indemnização.
O planeamento urbano passa, portanto, a ser uma competência integrante da Administração, sem cuja previsão e autorização de planeamento nenhuma urbanização ou construção é possível. Mas, ao mesmo tempo, reserva todos os ganhos de capital gerados pela renda urbana aos proprietários sem qualquer participação social, consagrando o nível máximo do capitalismo urbano.
Foi estabelecido um primeiro regulamento do Regime Fundiário Urbano, com divisão em classes:.
Cada uma dessas classes teria determinadas determinações estabelecidas. Por isso:.
Uma série de números de planejamento aparece:
Para gerenciar o desenvolvimento do planejamento, são utilizados quatro sistemas de ação. Duas só podem ser realizadas pela administração, sendo elas a expropriação (a administração expropria e urbaniza) e a cooperação (aplicável apenas em zonas de rápido crescimento, a administração urbaniza à custa dos proprietários iniciais, que no entanto mantêm os seus direitos. Uma que pode ser realizada tanto pela administração como por particulares, denominada Compensação, que através da criação de uma nova personalidade jurídica denominada conselho de compensação, urbaniza e distribui conjuntamente encargos e benefícios. E por último uma que pode ser realizada por particulares, a Transferência Rodoviária, em que cada proprietário transfere para a Câmara Municipal os terrenos necessários à construção de estradas, parques e jardins, deixando os seus lotes reduzidos em relação ao lote inicial mas prontos a construir.
A lei introduz um regime de valorização dos terrenos por motivos urbanísticos (nas expropriações), em correspondência com a diferenciação na classificação dos vários terrenos. Assim, ao terreno urbano foi atribuído o valor comercial ou valor venal, sendo avaliado de acordo com os preços de mercado; aos terrenos de reserva urbana, valor urbanístico e valor expectante, que tentou captar as expectativas de urbanização e construção, atribuindo finalmente ao terreno rural") um valor inicial, que apenas levou em conta os seus rendimentos agrícolas, sem incluir qualquer uso urbano.
Este sistema, que permite a apropriação desigual das mais-valias urbanas geradas pela comunidade em favor de alguns proprietários e não de outros, foi corrigido apenas em operações urbanas específicas, através do princípio da distribuição equitativa de benefícios e encargos) de planeamento, através da técnica de reemparcelamento que permite a unificação de todas as parcelas de um polígono e depois proceder à sua nova divisão, compensando igualmente todos os proprietários.
A redação confusa da Lei de Terras de 1956, causada pela variedade de influências e técnicas que incorporou, causou a sua rejeição durante anos. Mas à medida que as antigas Portarias Municipais foram substituídas pelos novos Planos Gerais de Planeamento, para cuja elaboração a lei conferia à Administração o mais amplo dos poderes discricionários, ela foi amplamente utilizada de forma abusiva. Sem a sujeição às normas obrigatórias de planeamento urbano que sujeitariam a ignorância e a preguiça de arquitectos, funcionários e políticos e a pressão dos especuladores "Especulação (economia)"), começou a destruição irreparável dos centros das cidades e as expansões de muitas cidades espanholas, bem como de enormes zonas costeiras.
Quanto aos efeitos desta nova lei, a opinião de Fernando de Terán é pessimista, tendo a seu favor a criação de consciência sobre o planeamento urbano. Para Emilio Larrodera, o desenvolvimento de edifícios excede a norma, mas isso não representa uma falha da lei, mas sim uma falha na sua aplicação.
Enquadrado no desenvolvimento do Plano Nacional, foi aprovada a Lei 52/1962, de 21 de julho, sobre a avaliação de terrenos sujeitos a expropriação na execução de planos de habitação e urbanismo, e posteriormente o Regulamento de Edificação Forçada e Cadastro Municipal de Parcelas (D 635/1964) e o Regulamento de emparcelamentos de terrenos afetados por planos de Urbanismo, (RD 1006/1966).
A Lei de 2 de maio de 1975
A Lei de 1956 foi sujeita a uma primeira reforma pela Lei 19/1975 que deu origem ao Texto Consolidado de ambas as leis (RD 1346/1976), norma essa que foi sujeita a desenvolvimento pelo Regulamento de Planeamento (RD 2159/1978), pelo Regulamento de Gestão Urbana (RD 3288/1978) e pelo Regulamento de Disciplina Urbana (RD 2187/1978). Manteve-se em vigor o Regulamento de Edificação Forçada e Cadastro Municipal de Lotes (D 635/1964).
A reforma afetou o regime fundiário, redefinindo as classes fundiárias e evoluindo as determinações para o conceito de qualificação fundiária.
As classes de solos relativas ao novo regime correspondem parcialmente às anteriores. Os terrenos urbanos ainda têm o mesmo nome, embora sua definição tenha sido ajustada. A anterior reserva urbana é dividida em terrenos urbanizáveis programados (aqueles que devem ser urbanizados imediatamente) e terrenos urbanizáveis não programados (que são reservados para desenvolvimento futuro através de Programas de Acção Urbana). A modificação mais substancial reside no regime de terras não urbanizáveis. A definição das novas classes é a seguinte:
Dentro das categorias de terrenos urbanos e urbanizáveis, aumentou os deveres dos proprietários de desenvolver e construir e expandiu as transferências de terrenos para fins públicos. Nos terrenos urbanizáveis, impôs o repasse de 10% do uso médio. Pode-se dizer que aumentou a participação da comunidade nos ganhos de capital urbano e intensificou-se a aplicação do princípio da partilha de benefícios e encargos para além das operações de emparcelamento.
Da mesma forma que na lei anterior cada classe de solo tinha determinadas determinações, na nova lei cada classe possui uma qualificação.
A lei altera substancialmente os instrumentos de planeamento, tendo como novidade a necessidade de um estudo económico e financeiro entre as obras a realizar para a sua realização. Eles são definidos:
Quanto aos sistemas de ação para o desenvolvimento dos planos, mantém os de compensação, cooperação e expropriação, eliminando o método de transferência de estradas.
O uso médio era um valor abstrato expressivo do valor médio do uso lucrativo") correspondente a todo o setor em que o lote está localizado. Foi determinado no Plano Geral apenas para os terrenos urbanizáveis programados, de modo que o terreno urbano ficou fora da distribuição de encargos e benefícios. No entanto, o artigo 78.3 do Regulamento de Gestão possibilitou o emparcelamento voluntário em unidades especialmente descontínuas no terreno urbano, permitindo assim o uso de terrenos liberados de seu uso lucrativo por transferência para outros lotes em que o Plano permitiu acumulação.
A Reforma de 1975 significou também um maior nivelamento na valorização de alguns terrenos que, a partir de então, com o desaparecimento do valor comercial e da , foram reduzidos a dois: o valor urbanístico e o 'valor inicial'.