As principais áreas residenciais são classificadas da seguinte forma:.

Zona Residencial de Baixa Densidade (ZRBD) – 17 moradias por hectare.

Zona Residencial de Média Densidade (ZRMD) – 25 moradias por hectare.

Zona Residencial de Média Alta Densidade (ZRMAD) – 40 moradias por hectare.

Zona Residencial de Alta Densidade (ZRAD) – 50 moradias por hectare.

Zona Residencial de Alta Densidade (ZRAAD) - 67 moradias por hectare.

A propriedade privada é inviolável, esta é a primeira frase do parágrafo primeiro, do artigo nº 45 da Constituição Política, onde fica claro o princípio da inviolabilidade da propriedade privada. Isto é concebido como uma afetação de um bem em favor do administrador; a este último é conferido o poder legal de dispor dele. Tal poder de disposição deve ser considerado legal, porque implica para o seu titular a possibilidade de exercê-lo coercivamente em relação aos demais sujeitos do ordenamento jurídico, que têm a obrigação correlativa de se abster de perturbar esse direito. (Costa Rica. Leis, 2008).

Este direito é composto por todos os atributos da propriedade e inclui os bens de consumo, os bens produtivos, em geral, a propriedade como meio de produção. Fazem parte do direito de propriedade as atribuições essenciais da propriedade: posse, uso e gozo, transformação, disposição, defesa e reivindicação. (Costa Rica. Leis, 2008)

Porém, o conceito de propriedade privada absoluta, em que o proprietário pode fazer o que quiser, quando quiser, é apenas um fato utilizado como referência histórica. Em que o direito de propriedade implicava o domínio completo sobre a propriedade, de forma absoluta, geral, independente, plena, universal, ilimitada e exclusiva. (Votação da Câmara Constitucional, 2002).

É necessário, portanto, reconhecer o titular do direito a um bem como parte de uma comunidade socioeconómica e como tal é titular de uma série de direitos de natureza económica e de outros benefícios ou direitos sociais. Ou seja, assim como a liberdade individual encontra o seu limite na liberdade ou nos direitos dos outros porque a coexistência dos seres que compõem a sociedade o exige, da mesma forma os poderes inerentes ao domínio estão sujeitos a certos gravames e restrições, em favor das relações de vizinhança e em benefício dos imóveis. (Brenes, 2001).

Da mesma forma, a legitimidade das restrições aos direitos fundamentais está subordinada a uma série de princípios, por exemplo:

1. • Devem ser chamados a satisfazer um interesse público imperativo;

2. • Para alcançar este interesse público, deve-se escolher entre diversas opções que restrinjam o direito protegido em menor escala;

3. • A restrição deve ser proporcional ao interesse que a justifica e ajustar-se estritamente à concretização desse objectivo;

4. • A restrição deve ser socialmente imperativa e, portanto, excepcional. (Votação da Câmara Constitucional 3.550, 1992).

Embora a legislação costarriquenha utilize os termos “utilidade pública” e “interesse público” indistintamente, o conceito de público está relacionado com a função do Estado, como garante de direitos e como protetor dos fatores que fazem parte do patrimônio estatal. Assim, temos que todos os recursos naturais, por mandato constitucional, pertencem ao Estado, artigo 121 parágrafo 14. De forma que, se for encontrada jazida mineral, hídrica ou outro recurso em propriedade privada; A propriedade deve ser desapropriada, para que o Estado possa proteger e/ou gerir esses recursos para fins públicos. Ou seja, beneficiam a comunidade em geral. É claro que isso deve ocorrer após a compensação prevista no parágrafo primeiro do artigo 45 da Constituição. O imóvel teria o mesmo destino se fosse afetado ou desmembrado pela construção de uma rodovia ou via pública.

A existência de Direitos ilimitados não é possível num Estado de Direito, pois contraria a natureza de articular um sistema de limites entre as posições de todos os sujeitos, e um direito subjetivo ilimitado poderia ser a causa da destruição da ordem jurídica, ou seja, poderia ser incompatível com ela. A missão da Lei não é abrir excepções à suposta limitação prévia dos direitos fundamentais, mas precisamente concebê-los e defini-los para efeitos da sua articulação no concerto social. Isto não é exceção no caso da regulamentação dos direitos de propriedade, da criação indiscutível e direta do sistema jurídico (votação da Câmara Constitucional 06.524, 1998).

Portanto, as limitações ao direito de propriedade são produto do próprio fato de fazer parte de uma comunidade, a mesma que garante esse direito, mas que o sujeita a determinadas regulamentações para alcançar um gozo ótimo e harmonioso dos direitos de todos os indivíduos e que se caracterizam, como tese de princípio, por não serem compensáveis. No caso específico do direito de propriedade, o sistema de limitações intrínsecas ou internas refere-se ao conteúdo próprio ou essencial do direito de propriedade, conteúdo mínimo que foi definido como o poder de usufruir e usar o bem para benefício pessoal, no caso da propriedade privada, ou para utilidade social, no caso da propriedade pública; e o sistema de limitações externas de propriedade é constituído por limitações de interesse social, que são de origem legislativa e de máxima importância institucional, necessitando de aprovação legislativa com maioria reforçada para a sua imposição (voto da Câmara Constitucional 06524, 1998).

O conceito de propriedade no direito urbanístico tem sido considerado de diversas naturezas, como propriedade urbana, propriedade rural e propriedade industrial, ou seja, dependendo da função que o imóvel lhe é confiado e desempenha na vida em sociedade.

A propriedade urbana está sujeita a uma série de características, por exemplo:

1. • É uma propriedade delimitada (limites, paredes laterais, propriedade volumétrica -terceira dimensão-).

2. • Está sujeito a um destino específico, definido em plano regulamentar ou regulamento de zoneamento, finalidade que não pode ser alterada pelo proprietário, mas é limitável e regulada pelas respetivas autoridades - autarquias locais, em primeira instância.

3. • A utilização do imóvel é restritiva e por vezes obrigatória.

4. • O imóvel desempenha um papel particular, mesmo temporário, uma vez que se desloca no âmbito da vigência de um plano regulamentar, pelo que, como o plano pode ser modificado pela autoridade, os usos do imóvel também podem ser alterados.

5. • Neste sentido, as limitações impostas à propriedade por plano regulamentar devem ser entendidas como limitações lícitas.

6. • O impacto no imóvel tem o carácter de “limitação”, ou seja, o imóvel está sujeito a um conjunto de restrições e obrigações (parcelamento, emparcelamento, venda, construção, conservação, vedação, licenças de construção, altura de fachadas, recuos, estacionamento de veículos, licenças de habitabilidade, áreas de lote, etc.), que têm por objectivo contribuir para o bem-estar colectivo e, portanto, em benefício próprio; entende-se que não podem ser de natureza que implique extinção ou limitação insuportável que esvazie o direito patrimonial de conteúdo, pois implicariam uma desapropriação oculta, devendo consequentemente ser indenizadas (voto da Câmara Constitucional 06.524, 1998).

É em benefício da comunidade socioeconômica que a Constituição Política, no parágrafo segundo do artigo 45, incorpora o conceito do social na propriedade ao estabelecer que: por necessidade pública, -esta parte está vinculada à função do Estado-, podem ser impostas limitações de interesse social à propriedade, -o social está ligado à harmonia e ao dever de colocar a propriedade a serviço das necessidades sociais-. Dada a importância destas limitações à propriedade, o constituinte estabelece, no mesmo artigo 45, que apenas a Assembleia Legislativa poderá estabelecê-la, através do voto de dois terços de todos os seus membros.

Este segundo grupo de limitações à propriedade inclui as restrições estabelecidas pelas empresas municipais, em virtude da existência de um plano de ordenamento do território. Além disso, fazem parte deste conjunto todas as limitações estabelecidas no Código Civil, na Lei Geral de Saúde, nas leis de proteção da flora e da fauna, bem como na lei de Proteção ao Patrimônio Histórico.

Embora não seja o objetivo deste estudo, dois elementos encontrados através da observação e abordagem pessoal dos habitantes do cantão devem ser mencionados (este é um estudo empírico):

A primeira tem a ver com a participação dos habitantes do cantão, nas propostas de criação ou melhoria do Plano Regulador do cantão. Em entrevista ao Engenheiro José Fabio Corrales, indicou que as pessoas tendem a ser apáticas em participar neste tipo de eventos municipais, em 2005 e 2006 houve muita divulgação do Plano Regulador, no entanto a participação dos cidadãos tem sido baixa (Corrales, 2009). A apatia é uma distorção, que pode ser reduzida se forem utilizados meios de comunicação adequados à população-alvo. Neste sentido, devem haver diferentes adaptações que resultem de um estudo adequado dos costumes da população cantonal. Alcançar uma maior sensibilidade da população permitirá que a mensagem alcance maior profundidade e, como consequência, surgirão preocupações que permitirão reorientar as regulamentações que as prejudicam, seja por ação ou por omissão.

O segundo elemento está relacionado com a atividade agrícola do cantão; a prefeitura não possui profissional em agronomia. A agricultura não está incluída no Plano Regulador, estão sendo exterminadas por omissão, devido à erosão das terras necessárias, na tecnologia que utilizam e nos produtos químicos aplicados nas plantações; Eles têm sido considerados uma ameaça para a área, principalmente se levarmos em conta que estão localizados próximos aos morros de Escazú, área de especial atenção pelo risco de deslizamentos e porque uma rede de aqüíferos se tece sob o subsolo, cujo mapa atual não é confiável. As tecnologias agrícolas contemporâneas permitem a existência de culturas sem ameaça ao ambiente. Esse desafio deve ser assumido pelo município, antes que os agricultores sejam extintos por omissão do Plano Regulatório. Preservar a cultura do pastor, a língua do agricultor e outros costumes do cantão são capítulos ainda pendentes pelas autoridades cantãs.

Bibliografia

Brenes, CA (2001). Tratado de Propriedade. San José, C.R.: Juricentro.

Cavalos, D. eu. (2006). Dicionário Jurídico Elementar. Buenos Aires: Heliasta.

Castelhano, E. i. (1995). Dicionário Enciclopédico. Barcelona: OCEANO.

Corrales, IJ (7 de julho de 2009). Alcance do Plano Regulatório Escazú. (D. Rocha, Entrevistador)

Costa Rica, l. S. (27 de janeiro de 2003). Reforma do artigo 169 da lei nº 7.052, de 13 de novembro de 1986. Reforma para tornar o beneficiário do vale-moradia proprietário pleno. San José, Costa Rica: Departamento de Serviços Parlamentares, Arquivo 15107.

Costa Rica. Leis, D. e. (2008). Constituição Política da República da Costa Rica/comp. por Rubén Hernández Valle. São José: JURICENTRO.

Município de Escazú. (17 de janeiro de 2005). PLANO REGULATÓRIO DO CANTÃO DE ESCAZÚ. PLANO REGULATÓRIO DO CANTÃO DE ESCAZÚ. Escazú, San José, Costa Rica.

Rica, C. (1968). Lei de Planejamento Urbano nº 4.240. Lei de Planejamento Urbano nº 4.240. São José.

Votação da Câmara Constitucional 06524. (1998). São José, Costa Rica.

Câmara Constitucional vota 3.550. (1992). São José, Costa Rica.

Votação da Câmara Constitucional, 1.484 (CÂMARA CONSTITUCIONAL DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 13 de fevereiro de 2002).

As principais áreas residenciais são classificadas da seguinte forma:.

Zona Residencial de Baixa Densidade (ZRBD) – 17 moradias por hectare.

Zona Residencial de Média Densidade (ZRMD) – 25 moradias por hectare.

Zona Residencial de Média Alta Densidade (ZRMAD) – 40 moradias por hectare.

Zona Residencial de Alta Densidade (ZRAD) – 50 moradias por hectare.

Zona Residencial de Alta Densidade (ZRAAD) - 67 moradias por hectare.

A propriedade privada é inviolável, esta é a primeira frase do parágrafo primeiro, do artigo nº 45 da Constituição Política, onde fica claro o princípio da inviolabilidade da propriedade privada. Isto é concebido como uma afetação de um bem em favor do administrador; a este último é conferido o poder legal de dispor dele. Tal poder de disposição deve ser considerado legal, porque implica para o seu titular a possibilidade de exercê-lo coercivamente em relação aos demais sujeitos do ordenamento jurídico, que têm a obrigação correlativa de se abster de perturbar esse direito. (Costa Rica. Leis, 2008).

Este direito é composto por todos os atributos da propriedade e inclui os bens de consumo, os bens produtivos, em geral, a propriedade como meio de produção. Fazem parte do direito de propriedade as atribuições essenciais da propriedade: posse, uso e gozo, transformação, disposição, defesa e reivindicação. (Costa Rica. Leis, 2008)

Porém, o conceito de propriedade privada absoluta, em que o proprietário pode fazer o que quiser, quando quiser, é apenas um fato utilizado como referência histórica. Em que o direito de propriedade implicava o domínio completo sobre a propriedade, de forma absoluta, geral, independente, plena, universal, ilimitada e exclusiva. (Votação da Câmara Constitucional, 2002).

É necessário, portanto, reconhecer o titular do direito a um bem como parte de uma comunidade socioeconómica e como tal é titular de uma série de direitos de natureza económica e de outros benefícios ou direitos sociais. Ou seja, assim como a liberdade individual encontra o seu limite na liberdade ou nos direitos dos outros porque a coexistência dos seres que compõem a sociedade o exige, da mesma forma os poderes inerentes ao domínio estão sujeitos a certos gravames e restrições, em favor das relações de vizinhança e em benefício dos imóveis. (Brenes, 2001).

Da mesma forma, a legitimidade das restrições aos direitos fundamentais está subordinada a uma série de princípios, por exemplo:

1. • Devem ser chamados a satisfazer um interesse público imperativo;

2. • Para alcançar este interesse público, deve-se escolher entre diversas opções que restrinjam o direito protegido em menor escala;

3. • A restrição deve ser proporcional ao interesse que a justifica e ajustar-se estritamente à concretização desse objectivo;

4. • A restrição deve ser socialmente imperativa e, portanto, excepcional. (Votação da Câmara Constitucional 3.550, 1992).

Embora a legislação costarriquenha utilize os termos “utilidade pública” e “interesse público” indistintamente, o conceito de público está relacionado com a função do Estado, como garante de direitos e como protetor dos fatores que fazem parte do patrimônio estatal. Assim, temos que todos os recursos naturais, por mandato constitucional, pertencem ao Estado, artigo 121 parágrafo 14. De forma que, se for encontrada jazida mineral, hídrica ou outro recurso em propriedade privada; A propriedade deve ser desapropriada, para que o Estado possa proteger e/ou gerir esses recursos para fins públicos. Ou seja, beneficiam a comunidade em geral. É claro que isso deve ocorrer após a compensação prevista no parágrafo primeiro do artigo 45 da Constituição. O imóvel teria o mesmo destino se fosse afetado ou desmembrado pela construção de uma rodovia ou via pública.

A existência de Direitos ilimitados não é possível num Estado de Direito, pois contraria a natureza de articular um sistema de limites entre as posições de todos os sujeitos, e um direito subjetivo ilimitado poderia ser a causa da destruição da ordem jurídica, ou seja, poderia ser incompatível com ela. A missão da Lei não é abrir excepções à suposta limitação prévia dos direitos fundamentais, mas precisamente concebê-los e defini-los para efeitos da sua articulação no concerto social. Isto não é exceção no caso da regulamentação dos direitos de propriedade, da criação indiscutível e direta do sistema jurídico (votação da Câmara Constitucional 06.524, 1998).

Portanto, as limitações ao direito de propriedade são produto do próprio fato de fazer parte de uma comunidade, a mesma que garante esse direito, mas que o sujeita a determinadas regulamentações para alcançar um gozo ótimo e harmonioso dos direitos de todos os indivíduos e que se caracterizam, como tese de princípio, por não serem compensáveis. No caso específico do direito de propriedade, o sistema de limitações intrínsecas ou internas refere-se ao conteúdo próprio ou essencial do direito de propriedade, conteúdo mínimo que foi definido como o poder de usufruir e usar o bem para benefício pessoal, no caso da propriedade privada, ou para utilidade social, no caso da propriedade pública; e o sistema de limitações externas de propriedade é constituído por limitações de interesse social, que são de origem legislativa e de máxima importância institucional, necessitando de aprovação legislativa com maioria reforçada para a sua imposição (voto da Câmara Constitucional 06524, 1998).

O conceito de propriedade no direito urbanístico tem sido considerado de diversas naturezas, como propriedade urbana, propriedade rural e propriedade industrial, ou seja, dependendo da função que o imóvel lhe é confiado e desempenha na vida em sociedade.

A propriedade urbana está sujeita a uma série de características, por exemplo:

1. • É uma propriedade delimitada (limites, paredes laterais, propriedade volumétrica -terceira dimensão-).

2. • Está sujeito a um destino específico, definido em plano regulamentar ou regulamento de zoneamento, finalidade que não pode ser alterada pelo proprietário, mas é limitável e regulada pelas respetivas autoridades - autarquias locais, em primeira instância.

3. • A utilização do imóvel é restritiva e por vezes obrigatória.

4. • O imóvel desempenha um papel particular, mesmo temporário, uma vez que se desloca no âmbito da vigência de um plano regulamentar, pelo que, como o plano pode ser modificado pela autoridade, os usos do imóvel também podem ser alterados.

5. • Neste sentido, as limitações impostas à propriedade por plano regulamentar devem ser entendidas como limitações lícitas.

6. • O impacto no imóvel tem o carácter de “limitação”, ou seja, o imóvel está sujeito a um conjunto de restrições e obrigações (parcelamento, emparcelamento, venda, construção, conservação, vedação, licenças de construção, altura de fachadas, recuos, estacionamento de veículos, licenças de habitabilidade, áreas de lote, etc.), que têm por objectivo contribuir para o bem-estar colectivo e, portanto, em benefício próprio; entende-se que não podem ser de natureza que implique extinção ou limitação insuportável que esvazie o direito patrimonial de conteúdo, pois implicariam uma desapropriação oculta, devendo consequentemente ser indenizadas (voto da Câmara Constitucional 06.524, 1998).

É em benefício da comunidade socioeconômica que a Constituição Política, no parágrafo segundo do artigo 45, incorpora o conceito do social na propriedade ao estabelecer que: por necessidade pública, -esta parte está vinculada à função do Estado-, podem ser impostas limitações de interesse social à propriedade, -o social está ligado à harmonia e ao dever de colocar a propriedade a serviço das necessidades sociais-. Dada a importância destas limitações à propriedade, o constituinte estabelece, no mesmo artigo 45, que apenas a Assembleia Legislativa poderá estabelecê-la, através do voto de dois terços de todos os seus membros.

Este segundo grupo de limitações à propriedade inclui as restrições estabelecidas pelas empresas municipais, em virtude da existência de um plano de ordenamento do território. Além disso, fazem parte deste conjunto todas as limitações estabelecidas no Código Civil, na Lei Geral de Saúde, nas leis de proteção da flora e da fauna, bem como na lei de Proteção ao Patrimônio Histórico.

Embora não seja o objetivo deste estudo, dois elementos encontrados através da observação e abordagem pessoal dos habitantes do cantão devem ser mencionados (este é um estudo empírico):

A primeira tem a ver com a participação dos habitantes do cantão, nas propostas de criação ou melhoria do Plano Regulador do cantão. Em entrevista ao Engenheiro José Fabio Corrales, indicou que as pessoas tendem a ser apáticas em participar neste tipo de eventos municipais, em 2005 e 2006 houve muita divulgação do Plano Regulador, no entanto a participação dos cidadãos tem sido baixa (Corrales, 2009). A apatia é uma distorção, que pode ser reduzida se forem utilizados meios de comunicação adequados à população-alvo. Neste sentido, devem haver diferentes adaptações que resultem de um estudo adequado dos costumes da população cantonal. Alcançar uma maior sensibilidade da população permitirá que a mensagem alcance maior profundidade e, como consequência, surgirão preocupações que permitirão reorientar as regulamentações que as prejudicam, seja por ação ou por omissão.

O segundo elemento está relacionado com a atividade agrícola do cantão; a prefeitura não possui profissional em agronomia. A agricultura não está incluída no Plano Regulador, estão sendo exterminadas por omissão, devido à erosão das terras necessárias, na tecnologia que utilizam e nos produtos químicos aplicados nas plantações; Eles têm sido considerados uma ameaça para a área, principalmente se levarmos em conta que estão localizados próximos aos morros de Escazú, área de especial atenção pelo risco de deslizamentos e porque uma rede de aqüíferos se tece sob o subsolo, cujo mapa atual não é confiável. As tecnologias agrícolas contemporâneas permitem a existência de culturas sem ameaça ao ambiente. Esse desafio deve ser assumido pelo município, antes que os agricultores sejam extintos por omissão do Plano Regulatório. Preservar a cultura do pastor, a língua do agricultor e outros costumes do cantão são capítulos ainda pendentes pelas autoridades cantãs.

Bibliografia

Brenes, CA (2001). Tratado de Propriedade. San José, C.R.: Juricentro.

Cavalos, D. eu. (2006). Dicionário Jurídico Elementar. Buenos Aires: Heliasta.

Castelhano, E. i. (1995). Dicionário Enciclopédico. Barcelona: OCEANO.

Corrales, IJ (7 de julho de 2009). Alcance do Plano Regulatório Escazú. (D. Rocha, Entrevistador)

Costa Rica, l. S. (27 de janeiro de 2003). Reforma do artigo 169 da lei nº 7.052, de 13 de novembro de 1986. Reforma para tornar o beneficiário do vale-moradia proprietário pleno. San José, Costa Rica: Departamento de Serviços Parlamentares, Arquivo 15107.

Costa Rica. Leis, D. e. (2008). Constituição Política da República da Costa Rica/comp. por Rubén Hernández Valle. São José: JURICENTRO.

Município de Escazú. (17 de janeiro de 2005). PLANO REGULATÓRIO DO CANTÃO DE ESCAZÚ. PLANO REGULATÓRIO DO CANTÃO DE ESCAZÚ. Escazú, San José, Costa Rica.

Rica, C. (1968). Lei de Planejamento Urbano nº 4.240. Lei de Planejamento Urbano nº 4.240. São José.

Votação da Câmara Constitucional 06524. (1998). São José, Costa Rica.

Câmara Constitucional vota 3.550. (1992). São José, Costa Rica.

Votação da Câmara Constitucional, 1.484 (CÂMARA CONSTITUCIONAL DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 13 de fevereiro de 2002).