Las principales zonas residenciales están clasificadas de la forma siguiente:.

Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD) - 17 viviendas por hectárea.

Zona Residencial Media Densidad (ZRMD) - 25 viviendas por hectárea.

Zona Residencial Media Alta Densidad (ZRMAD) - 40 viviendas por hectárea.

Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD) - 50 viviendas por hectárea.

Zona Residencial Alta Alta Densidad (ZRAAD) - 67 viviendas por hectárea.

La propiedad privada es inviolable, esta es la primera oración del párrafo primero, del artículo No. 45 de la Constitución Política, en él queda claro el principio de la inviolabilidad de la propiedad privada. Esto, se concibe como una afectación de un bien a favor del administrado, se le confiere a este el poder jurídico de disposición sobre el mismo. Tal poder de disposición debe reputarse jurídico, porque implica para su titular la posibilidad de hacerlo respetar coactivamente frente a los demás sujetos del ordenamiento, quienes tienen la obligación correlativa de abstenerse de perturbar ese derecho. (Costa Rica. Leyes, 2008).

Este derecho está integrado por todos los atributos de la propiedad e incluye a los bienes de consumo, los productivos, en general, la propiedad como medio de producción. Forman parte del derecho de propiedad las atribuciones esenciales del dominio: la posesión, uso y goce, transformación, disposición, defensa y reivindicación. (Costa Rica. Leyes, 2008)

Sin embargo el concepto de propiedad privada absoluta, en el cual, el titular puede hacer todo lo que se le ocurra, en el momento que así lo decida, es únicamente un dato usado como referente histórico. En el cual el derecho de propiedad, implicaba el completo señorío sobre el bien, de manera absoluta, general, independiente, plena, universal, ilimitada y exclusiva. (Voto de la Sala Constitucional, 2002).

Es necesario, por lo tanto, reconocer al titular de derecho de un bien, como parte de una comunidad socioeconómica y como tal es titular de una serie de derechos de carácter económico y otro prestacional o social. Es decir, así como la libertad individual halla su límite en la libertad o en el derecho ajeno por exigirlo así la convivencia de los seres que forman la sociedad, del propio modo las facultades inherentes al dominio están sometidas a ciertos gravámenes y restricciones, en obsequio de las relaciones de vecindad y en beneficio de la propiedad inmueble. (Brenes, 2001).

Asimismo, la legitimidad de las restricciones a los derechos fundamentales está subordinada a una serie de principios, así por ejemplo:.

1. • Deben estar llamadas a satisfacer un interés público imperativo;.

2. • Para alcanzar ese interés público, deben escogerse entre varias opciones aquella que restrinja en menor escala el derecho protegido;.

3. • La restricción debe ser proporcionada al interés que la justifica y ajustarse estrictamente al logro de ese objetivo;.

4. • La restricción debe ser imperiosa social mente, y por ende excepcional. (Sala Constitucional voto 3550, 1992).

Aunque la legislación costarricense utiliza indistintamente los términos “utilidad pública” e “interés público”, el concepto de público está relacionado con la función del estado, como garante de Derechos y como protector de los factores que forman parte del patrimonio estatal. Así, tenemos que todos los recursos naturales, por mandato constitucional, le pertenecen al Estado, artículo 121 inciso 14. De tal forma que, si en una propiedad privada, se encuentra un yacimiento de mineral, agua u otro recurso; la propiedad debe ser expropiada, para que el Estado pueda proteger y/o administrar estos recursos con fines públicos. Es decir, que beneficien a la colectividad en general. Claro está, esto debe ocurrir previa indemnización como se establece en el párrafo primero del artículo 45 constitucional. La misma suerte enfrentaría el inmueble, si se viera afectada o desmembrada por la construcción de una carretera o vía pública.

La existencia de Derechos ilimitados no es posible en un Estado de Derecho, por cuanto contradice a la naturaleza de articular un sistema de límites entre las posiciones de todos los sujetos, y un derecho subjetivo ilimitado podría ser causa de la destrucción del orden jurídico, es decir, podría ser incompatible con él. La misión de la Ley no es hacer excepciones a la supuesta limitación previa de los derechos fundamentales, sino precisamente diseñarlos y definirlos a efecto de su articulación dentro del concierto social. Esto no es una excepción en el caso de la regulación del derecho de propiedad, creación indiscutible y directa del ordenamiento jurídico (Sala Constitucional voto 06524, 1998).

Por lo que las limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los derechos de todos los individuos y que se caracterizan, como tesis de principio, por no ser indemnizables. En el caso específico del derecho de propiedad, el sistema de limitaciones intrínsecas o internas se refiere al contenido propio o esencial del derecho de propiedad, contenido mínimo que ha sido definido como la facultad de disfrutar y usar el bien para provecho personal en el caso de la propiedad privada, o para utilidad social en el caso de la propiedad pública; y el sistema de limitaciones externas de la propiedad lo conforman las limitaciones de interés social, que son de origen legislativo y de máxima importancia institucional, al requerir para su imposición la aprobación legislativa con mayoría reforzada (Sala Constitucional voto 06524, 1998).

El concepto de propiedad en el derecho urbanístico ha sido considerado de varios tipos, como por ejemplo la propiedad urbana, propiedad rural y de una propiedad industrial, es decir, dependiendo de la función que el bien tiene encomendado y realiza en la vida en sociedad.

La propiedad urbana está sujeta a una serie de características, por ejemplo:.

1. • Es una propiedad delimitada (linderos, medianería, propiedad volumétrica –tercera dimensión-).

2. • Está sometida a un destino determinado, definido en un plan regulador o reglamento de zonificación, fin que no es cambiable por el propietario, sino que es limitable y regulado por las autoridades respectivas-gobiernos locales, en primera instancia.

3. • El uso de la propiedad es restrictivo y a veces obligatorio.

4. • La propiedad desempeña un rol particular, inclusive de carácter temporal, por cuanto se mueve dentro de la vigencia de un plan regulador, por lo que siendo el plan modificable por la autoridad, los usos de la propiedad podrían también ser cambiados.

5. • En este sentido, las limitaciones impuestas a la propiedad por un plan regulador deben entenderse como limitaciones lícitas.

6. • La afectación a la propiedad tiene el carácter de “limitación”, es decir, la propiedad sometida a una serie de restricciones y obligaciones (parcelar"), reparcelar, vender, edificar, conservar, cercar, permisos de construcción, altura de fachadas, retiros, estacionamiento de vehículos, permisos de habitabilidad, áreas de parcelas, etc), cuyo fin es el de contribuir al bienestar colectivo, y por ende, a su propio provecho; entiéndase que las mismas no pueden ser de tal naturaleza que impliquen la extinción o limitación insoportable que vacíe de contenido el derecho de propiedad, por cuanto implicarían una expropiación encubierta, debiendo en consecuencia ser indemnizada (Sala Constitucional voto 06524, 1998).

Es en beneficio de la comunidad socioeconómica que la Constitución Política, en el párrafo segundo del artículo 45, incorpora el concepto de lo social en la propiedad al establecer que: por necesidad pública, -esta parte está vinculada con la función del Estado-, podrán imponer a la propiedad limitaciones de interés social, -lo social está vinculado con la armonía y deber de poner la propiedad al servicio de las necesidades sociales-. Dada la importancia de estas limitaciones a la propiedad, el constituyente establece, en el mismo artículo 45, que únicamente la Asamblea Legislativa podrá establecerla, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros.

En este segundo grupo de limitaciones a la propiedad se incorporan, las restricciones establecidas por las corporaciones municipales, en virtud de la existencia de un plan de ordenamiento territorial. Además, forman parte de este conjunto todas las limitaciones establecidas en el Código Civil, Ley General de Salud, leyes para la protección de la flora y la fauna, así como la ley de Protección al Patrimonio Histórico.

Aún cuando no es el propósito de este estudio, se debe mencionar dos elementos encontrados mediante la observación y el acercamiento personal a los habitantes del cantón (esto es un estudio empírico):.

El primero tiene que ver con la participación de los habitantes del cantón, en las propuestas para crear o mejorar el Plan Regulador del cantón. En una entrevista con el Ingeniero José Fabio Corrales, indicó que la gente tiende a ser apática en la participación a este tipo de eventos de la municipalidad, en el 2005 y 2006 hubo bastante divulgación del Plan Regulador, sin embargo la participación ciudadana ha sido baja (Corrales, 2009). La apatía es una distorsión, que puede ser disminuida si se utilizan los medios de comunicación adecuados a la población meta, en este sentido, debe haber diferentes adecuaciones que resulten de un adecuado estudio de las costumbres de la población cantonal. Lograr una mayor sensibilidad en la población, permitirá que el mensaje alcance mayor profundidad, y como consecuencia surgirán inquietudes que permitirán reorientar la normar que les perjudique, ya sea por acción o por omisión.

El segundo elemento está relacionado con la actividad agrícola del cantón, el ayuntamiento no cuenta con un profesional en agronomía. La agricultura no está incluida en el Plan Regulador, están siendo exterminados por omisión, por la erosión del terreno necesario, en la tecnología que utilizan y los productos químicos aplicados a las plantaciones; han sido considerados como una amenaza para la zona, sobre todo si tomamos en cuenta que se encuentran cerca de los cerros de Escazú, zona de especial atención por el riesgo de deslizamientos y porque bajo del subsuelo se teje una red de mantos acuíferos, cuyo mapa actual no es confiable. Las tecnologías agrícolas contemporáneas, permiten la existencia de cultivos sin la amenaza al medio ambiente, este desafío debe asumirlo la municipalidad, antes que los agricultores se extingan por la omisión del Plan Regulador. Conservar la cultura del boyero, el agricultor el lenguaje y demás costumbres del cantón, son capítulos aún pendientes por las autoridades del cantón.

Bibliografía

Brenes, C. A. (2001). Tratado de los Bienes. San José, C. R.: Juricentro.

Caballenas, d. l. (2006). Diccionario Jurídico Elemental. Buenos Aires: Heliasta.

castellano, E. i. (1995). Diccionario Enciclopédico. Barcelona: OCEANO.

Corrales, I. J. (7 de julio de 2009). Alcances del Plan Regulador de Escazú . (D. Rocha, Entrevistador)

Costa Rica, l. s. (27 de enero de 2003). Reforma del artículo 169 de la ley No. 7052, de 13 de noviembre de 1986. Reforma para hacer propietario pleno al beneficiario del bono de la vivienda . San José, Costa Rica: Departamento de servicios parlamentarios, Expediente 15107.

Costa Rica. Leyes, d. e. (2008). Constitución Política de la República de Costa Rica / comp.por Rubén Hernández Valle. San José: JURICENTRO.

Municipalidad de Escazú. (17 de enero de 2005). PLAN REGULADOR DEL CANTÓN DE ESCAZÚ. PLAN REGULADOR DEL CANTÓN DE ESCAZÚ . Escazú, San José, Costa Rica.

Rica, C. (1968). Ley de Planificación Urbana No4240. Ley de Planificación Urbana No4240 . San José.

Sala Constitucional voto 06524. (1998). San José, Costa Rica.

Sala Constitucional voto 3550. (1992). San José, Costa Rica.

Voto de la Sala Constitucional, 1484 (SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 13 de febrero de 2002).

Las principales zonas residenciales están clasificadas de la forma siguiente:.

Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD) - 17 viviendas por hectárea.

Zona Residencial Media Densidad (ZRMD) - 25 viviendas por hectárea.

Zona Residencial Media Alta Densidad (ZRMAD) - 40 viviendas por hectárea.

Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD) - 50 viviendas por hectárea.

Zona Residencial Alta Alta Densidad (ZRAAD) - 67 viviendas por hectárea.

La propiedad privada es inviolable, esta es la primera oración del párrafo primero, del artículo No. 45 de la Constitución Política, en él queda claro el principio de la inviolabilidad de la propiedad privada. Esto, se concibe como una afectación de un bien a favor del administrado, se le confiere a este el poder jurídico de disposición sobre el mismo. Tal poder de disposición debe reputarse jurídico, porque implica para su titular la posibilidad de hacerlo respetar coactivamente frente a los demás sujetos del ordenamiento, quienes tienen la obligación correlativa de abstenerse de perturbar ese derecho. (Costa Rica. Leyes, 2008).

Este derecho está integrado por todos los atributos de la propiedad e incluye a los bienes de consumo, los productivos, en general, la propiedad como medio de producción. Forman parte del derecho de propiedad las atribuciones esenciales del dominio: la posesión, uso y goce, transformación, disposición, defensa y reivindicación. (Costa Rica. Leyes, 2008)

Sin embargo el concepto de propiedad privada absoluta, en el cual, el titular puede hacer todo lo que se le ocurra, en el momento que así lo decida, es únicamente un dato usado como referente histórico. En el cual el derecho de propiedad, implicaba el completo señorío sobre el bien, de manera absoluta, general, independiente, plena, universal, ilimitada y exclusiva. (Voto de la Sala Constitucional, 2002).

Es necesario, por lo tanto, reconocer al titular de derecho de un bien, como parte de una comunidad socioeconómica y como tal es titular de una serie de derechos de carácter económico y otro prestacional o social. Es decir, así como la libertad individual halla su límite en la libertad o en el derecho ajeno por exigirlo así la convivencia de los seres que forman la sociedad, del propio modo las facultades inherentes al dominio están sometidas a ciertos gravámenes y restricciones, en obsequio de las relaciones de vecindad y en beneficio de la propiedad inmueble. (Brenes, 2001).

Asimismo, la legitimidad de las restricciones a los derechos fundamentales está subordinada a una serie de principios, así por ejemplo:.

1. • Deben estar llamadas a satisfacer un interés público imperativo;.

2. • Para alcanzar ese interés público, deben escogerse entre varias opciones aquella que restrinja en menor escala el derecho protegido;.

3. • La restricción debe ser proporcionada al interés que la justifica y ajustarse estrictamente al logro de ese objetivo;.

4. • La restricción debe ser imperiosa social mente, y por ende excepcional. (Sala Constitucional voto 3550, 1992).

Aunque la legislación costarricense utiliza indistintamente los términos “utilidad pública” e “interés público”, el concepto de público está relacionado con la función del estado, como garante de Derechos y como protector de los factores que forman parte del patrimonio estatal. Así, tenemos que todos los recursos naturales, por mandato constitucional, le pertenecen al Estado, artículo 121 inciso 14. De tal forma que, si en una propiedad privada, se encuentra un yacimiento de mineral, agua u otro recurso; la propiedad debe ser expropiada, para que el Estado pueda proteger y/o administrar estos recursos con fines públicos. Es decir, que beneficien a la colectividad en general. Claro está, esto debe ocurrir previa indemnización como se establece en el párrafo primero del artículo 45 constitucional. La misma suerte enfrentaría el inmueble, si se viera afectada o desmembrada por la construcción de una carretera o vía pública.

La existencia de Derechos ilimitados no es posible en un Estado de Derecho, por cuanto contradice a la naturaleza de articular un sistema de límites entre las posiciones de todos los sujetos, y un derecho subjetivo ilimitado podría ser causa de la destrucción del orden jurídico, es decir, podría ser incompatible con él. La misión de la Ley no es hacer excepciones a la supuesta limitación previa de los derechos fundamentales, sino precisamente diseñarlos y definirlos a efecto de su articulación dentro del concierto social. Esto no es una excepción en el caso de la regulación del derecho de propiedad, creación indiscutible y directa del ordenamiento jurídico (Sala Constitucional voto 06524, 1998).

Por lo que las limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los derechos de todos los individuos y que se caracterizan, como tesis de principio, por no ser indemnizables. En el caso específico del derecho de propiedad, el sistema de limitaciones intrínsecas o internas se refiere al contenido propio o esencial del derecho de propiedad, contenido mínimo que ha sido definido como la facultad de disfrutar y usar el bien para provecho personal en el caso de la propiedad privada, o para utilidad social en el caso de la propiedad pública; y el sistema de limitaciones externas de la propiedad lo conforman las limitaciones de interés social, que son de origen legislativo y de máxima importancia institucional, al requerir para su imposición la aprobación legislativa con mayoría reforzada (Sala Constitucional voto 06524, 1998).

El concepto de propiedad en el derecho urbanístico ha sido considerado de varios tipos, como por ejemplo la propiedad urbana, propiedad rural y de una propiedad industrial, es decir, dependiendo de la función que el bien tiene encomendado y realiza en la vida en sociedad.

La propiedad urbana está sujeta a una serie de características, por ejemplo:.

1. • Es una propiedad delimitada (linderos, medianería, propiedad volumétrica –tercera dimensión-).

2. • Está sometida a un destino determinado, definido en un plan regulador o reglamento de zonificación, fin que no es cambiable por el propietario, sino que es limitable y regulado por las autoridades respectivas-gobiernos locales, en primera instancia.

3. • El uso de la propiedad es restrictivo y a veces obligatorio.

4. • La propiedad desempeña un rol particular, inclusive de carácter temporal, por cuanto se mueve dentro de la vigencia de un plan regulador, por lo que siendo el plan modificable por la autoridad, los usos de la propiedad podrían también ser cambiados.

5. • En este sentido, las limitaciones impuestas a la propiedad por un plan regulador deben entenderse como limitaciones lícitas.

6. • La afectación a la propiedad tiene el carácter de “limitación”, es decir, la propiedad sometida a una serie de restricciones y obligaciones (parcelar"), reparcelar, vender, edificar, conservar, cercar, permisos de construcción, altura de fachadas, retiros, estacionamiento de vehículos, permisos de habitabilidad, áreas de parcelas, etc), cuyo fin es el de contribuir al bienestar colectivo, y por ende, a su propio provecho; entiéndase que las mismas no pueden ser de tal naturaleza que impliquen la extinción o limitación insoportable que vacíe de contenido el derecho de propiedad, por cuanto implicarían una expropiación encubierta, debiendo en consecuencia ser indemnizada (Sala Constitucional voto 06524, 1998).

Es en beneficio de la comunidad socioeconómica que la Constitución Política, en el párrafo segundo del artículo 45, incorpora el concepto de lo social en la propiedad al establecer que: por necesidad pública, -esta parte está vinculada con la función del Estado-, podrán imponer a la propiedad limitaciones de interés social, -lo social está vinculado con la armonía y deber de poner la propiedad al servicio de las necesidades sociales-. Dada la importancia de estas limitaciones a la propiedad, el constituyente establece, en el mismo artículo 45, que únicamente la Asamblea Legislativa podrá establecerla, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros.

En este segundo grupo de limitaciones a la propiedad se incorporan, las restricciones establecidas por las corporaciones municipales, en virtud de la existencia de un plan de ordenamiento territorial. Además, forman parte de este conjunto todas las limitaciones establecidas en el Código Civil, Ley General de Salud, leyes para la protección de la flora y la fauna, así como la ley de Protección al Patrimonio Histórico.

Aún cuando no es el propósito de este estudio, se debe mencionar dos elementos encontrados mediante la observación y el acercamiento personal a los habitantes del cantón (esto es un estudio empírico):.

El primero tiene que ver con la participación de los habitantes del cantón, en las propuestas para crear o mejorar el Plan Regulador del cantón. En una entrevista con el Ingeniero José Fabio Corrales, indicó que la gente tiende a ser apática en la participación a este tipo de eventos de la municipalidad, en el 2005 y 2006 hubo bastante divulgación del Plan Regulador, sin embargo la participación ciudadana ha sido baja (Corrales, 2009). La apatía es una distorsión, que puede ser disminuida si se utilizan los medios de comunicación adecuados a la población meta, en este sentido, debe haber diferentes adecuaciones que resulten de un adecuado estudio de las costumbres de la población cantonal. Lograr una mayor sensibilidad en la población, permitirá que el mensaje alcance mayor profundidad, y como consecuencia surgirán inquietudes que permitirán reorientar la normar que les perjudique, ya sea por acción o por omisión.

El segundo elemento está relacionado con la actividad agrícola del cantón, el ayuntamiento no cuenta con un profesional en agronomía. La agricultura no está incluida en el Plan Regulador, están siendo exterminados por omisión, por la erosión del terreno necesario, en la tecnología que utilizan y los productos químicos aplicados a las plantaciones; han sido considerados como una amenaza para la zona, sobre todo si tomamos en cuenta que se encuentran cerca de los cerros de Escazú, zona de especial atención por el riesgo de deslizamientos y porque bajo del subsuelo se teje una red de mantos acuíferos, cuyo mapa actual no es confiable. Las tecnologías agrícolas contemporáneas, permiten la existencia de cultivos sin la amenaza al medio ambiente, este desafío debe asumirlo la municipalidad, antes que los agricultores se extingan por la omisión del Plan Regulador. Conservar la cultura del boyero, el agricultor el lenguaje y demás costumbres del cantón, son capítulos aún pendientes por las autoridades del cantón.

Bibliografía

Brenes, C. A. (2001). Tratado de los Bienes. San José, C. R.: Juricentro.

Caballenas, d. l. (2006). Diccionario Jurídico Elemental. Buenos Aires: Heliasta.

castellano, E. i. (1995). Diccionario Enciclopédico. Barcelona: OCEANO.

Corrales, I. J. (7 de julio de 2009). Alcances del Plan Regulador de Escazú . (D. Rocha, Entrevistador)

Costa Rica, l. s. (27 de enero de 2003). Reforma del artículo 169 de la ley No. 7052, de 13 de noviembre de 1986. Reforma para hacer propietario pleno al beneficiario del bono de la vivienda . San José, Costa Rica: Departamento de servicios parlamentarios, Expediente 15107.

Costa Rica. Leyes, d. e. (2008). Constitución Política de la República de Costa Rica / comp.por Rubén Hernández Valle. San José: JURICENTRO.

Municipalidad de Escazú. (17 de enero de 2005). PLAN REGULADOR DEL CANTÓN DE ESCAZÚ. PLAN REGULADOR DEL CANTÓN DE ESCAZÚ . Escazú, San José, Costa Rica.

Rica, C. (1968). Ley de Planificación Urbana No4240. Ley de Planificación Urbana No4240 . San José.

Sala Constitucional voto 06524. (1998). San José, Costa Rica.

Sala Constitucional voto 3550. (1992). San José, Costa Rica.

Voto de la Sala Constitucional, 1484 (SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 13 de febrero de 2002).