A primeira referência a processos de substituição social em bairros da classe trabalhadora pode ser encontrada na Inglaterra industrial do século (Engels, 1865). No entanto, este processo é típico do capitalismo da segunda metade do século. Embora a primeira referência ao termo seja atribuída a Ruth Glass em 1964, a propósito de um estudo sobre Londres, foi no entanto Michael Pacione (1990) quem definiu o conceito tal como é entendido hoje. Pacione delimitou a gentrificação a processos em que há deslocamento de um grupo de habitantes (classe baixa, geralmente) pela introdução de outro, para sua revalorização. Estabelece três fases para o processo: uma fase de abandono pelas classes mais baixas, uma fase de repovoamento pelas classes médias-altas e uma fase de revitalização económica. É necessário notar que, embora esta sequenciação se ajuste à maioria dos casos, a primeira fase poderia ser completamente dispensável, uma vez que se refere a um estado pré-capitalista do sector que não tem necessariamente de ocorrer. Existem bairros gentrificados que nasceram originalmente como bairros operários na fase capitalista da cidade e que antes correspondiam a vazios demográficos.
O geógrafo David Ley, professor de geografia na Universidade da Colúmbia Britânica, apresentou o documento Contexto social de unidades de ressurgimento de cidades no interior em 1978, estabelecendo uma teoria baseada na demanda. Desta forma, a Gentrificação seria uma consequência da reestruturação económica, sociocultural e demográfica do espaço urbano. As mudanças na estrutura económica do capitalismo dão origem a um novo grupo social patrocinado pelo aumento da importância do sector dos serviços e dos trabalhadores técnicos e de colarinho branco com maior poder de compra do que a classe trabalhadora clássica. Este seria o tema, que poderia materializar-se numa nova classe social, que licitasse espaços residenciais centrais. A tendência das pesquisas estabelecidas pela Lei, baseadas principalmente no consumo, tem como principal fragilidade a pouca importância dada ao papel de ofertantes e promotores. Neste caso, a oferta seria consequência direta de uma demanda pré-existente.
Em resposta às propostas de D. Ley, surge outra abordagem conceitual proposta pelo geógrafo Neil Smith, professor e professor de geografia na Universidade Rutgers em New Brunswick (Nova Jersey). Smith concentra sua atenção na produção de espaço gentrificável, desconsiderando o consumo como força motriz do processo. Este autor defende que o estabelecimento de uma teoria sobre a gentrificação deve incluir o estudo da procura e da oferta, mas dá prioridade à oferta na sua explicação, pelo que os factores económicos estruturais são predominantes. Os agentes que actuam como força motriz da gentrificação são aqueles com capacidade de influenciar o mercado imobiliário, instituições de crédito, grandes promotores, etc. O ponto central da teoria de Smith reside na disparidade de rendas ou na diferença de lucro potencial obtida através de uma utilização mais lucrativa da terra. Esta abordagem faz parte da chamada teoria do ciclo de vida dos bairros, segundo a qual os bairros passam por fases de crescimento, declínio e potencial revitalização ou renovação.[18].
Alguns estudiosos passaram a descrever o processo de gentrificação como um fenómeno diverso e caótico, difícil de definir[19] e que pode assumir e tem assumido muitas formas. O bairro operário pode transformar-se num bairro de classe alta, mas também num bairro de classe média associado a grupos de grande significado cultural, com predominância de elementos de expressão artística, espaços comerciais onde prevalecem o design e um ambiente boémio. O bairro histórico degradado pode ser transformado em bairro histórico, sendo a sua reabilitação centrada na sua utilização como atração e incentivo turístico, além do setor imobiliário, hotelaria e comércio associado ao turismo. Por outro lado, temos o caso da antiga zona industrial operária que se manteve ancorada no centro da cidade, com actividades produtivas marginais e numerosos edifícios em estado de abandono que se transformaram numa zona residencial de classe alta.
Estes tipos de gentrificação podem, na verdade, parecer combinados, no entanto, esta separação não é real. Em todos os casos de gentrificação, ainda que haja a presença de indústrias antigas ou de um notável valor histórico do conjunto, o factor fundamental e comum do processo é a existência de uma população humilde deslocada por outra com maior nível de rendimentos, ou seja, uma invasão do espaço pelas classes médias-altas e a substituição da população e em grande parte do povoado original, bem como uma revalorização de terrenos anteriormente desvalorizados.
O caráter histórico e a presença da indústria estão indissociavelmente associados aos bairros industriais da classe trabalhadora desenvolvidos nas cidades modernas entre o século XIX e o início do século XIX; no caso de Sevilha, das duas últimas décadas do . Bairros populares que em determinado momento deixam de cumprir a sua função e ficam abandonados e degradados. A gentrificação nestes casos supõe a transição da cidade como suporte da atividade produtiva, para a cidade como produção, como mercadoria. Esta cidade mercadoria responde em grande parte à exploração turística, através da utilização da arquitectura, do património histórico, do design, da arte, etc. É a economia urbana em expansão, pós-moderna e centrada no sector financeiro e de serviços, que tem como protagonista uma classe média com um elevado nível cultural e um nível de rendimento suficiente.
Trata-se, portanto, de uma substituição de população e de actividade, de uma população e de uma actividade produtiva em acentuado declínio por outra em franca expansão. O factor que os faz competir por espaço é a situação da população e o declínio da actividade num espaço central de interesse, do qual podem ser extraídos grandes ganhos de capital através da sua valorização.
É, portanto, uma dinâmica do capitalismo que se enquadra perfeitamente na lógica do mercado livre. A separação entre diferentes processos de gentrificação não parece aceitável; A gentrificação é um fenómeno complexo que pode assumir diferentes formas, mas é delimitável e único na medida em que é produzido pelas dinâmicas estruturais do capitalismo pós-fordista e desempenha um papel fundamental na reestruturação do espaço urbano como consequência da reestruturação produtiva e social do capitalismo atual.