Tipos de zoneamento
Contenido
Hay una gran variedad de tipos de zonificación, algunas de las cuales se enfocan en regular la forma de la edificación y la relación de los edificios con la calle con usos mixtos, conocidos como basados en la forma, otros con usos de suelo separados, conocidos como basados en el uso, o una combinación del mismo. Los sistemas de zonificación basados en el uso pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto, donde se permite la coexistencia de un grupo compatible de usos, o una combinación de zonas de uso único y mixto en un sistema.
• - Zonificación de cultivos"): Determinación de los cultivos que deben establecerse en determinadas áreas.
• - Zonificación de las llanuras de inundación"): Plano que define las zonas principales de áreas con inundaciones potenciales, usualmente acompañado por recomendaciones o restricciones tendientes a prevenir daños por inundaciones.
• - Zonificación ecológica económica: La zonificación ecológica económica, también denominada zonificación ecológica, puede definirse como un proceso de sectorización de un área compleja, en áreas relativamente homogéneas, caracterizadas de acuerdo a factores físicos, biológicos y socioeconómicos y evaluados en cuanto a su potencial de uso sostenible y restricciones ambientales. Vista así, la zonificación económica ecológica constituye un instrumento para plantear la ocupación racional de los espacios, redirigiendo las actividades humanas no compatibles con la oferta ambiental del ámbito en cuestión. Sus resultados pueden utilizarse para diversos fines, como: la planificación de áreas naturales protegidas, desarrollo de una agricultura sostenible, determinación de la aptitud de las tierras para determinados usos, desarrollo de planes de ordenamiento territorial, etc.
• - Zonificación urbana"): La zonificación urbana es la práctica de dividir una ciudad o municipio en secciones reservados para usos específicos, ya sean residenciales, comerciales e industriales. La zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y desarrollo ordenado de un área. Zonificar es un poder de gobierno. No se compensa por restricciones o limitaciones que la zonificación imponga sobre las propiedades.
Zoneamento de uso único
O zoneamento de uso único é aquele em que apenas um tipo de uso é permitido por zona. Conhecido na América do Norte como "zoneamento euclidiano" (zoneamento euclidiano) devido a um processo judicial em Euclid "Euclid (Ohio)") (Ohio, Estados Unidos), que estabeleceu sua constitucionalidade, *Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co.
As zonas de uso único comumente definidas são classificadas como residenciais, mistas residencial-comerciais, comerciais, industriais e espaciais (por exemplo, usinas de energia, complexos esportivos), aeroportos, shopping centers, etc.). Cada categoria pode ter uma série de subcategorias, por exemplo, dentro da categoria comercial podem existir zonas separadas para pequenos retalhistas, grandes retalhistas, usos de escritório, alojamento e outros, enquanto o industrial pode ser subdividido em produção pesada, montagem ligeira e usos de armazém. Na Alemanha, cada categoria tem um limite designado para emissões. ruído (não faz parte do código de construção, mas do código federal de emissões).
Nos Estados Unidos ou Canadá, por exemplo, as áreas residenciais podem ter as seguintes subcategorias:.
• - Ocupações residenciais contendo unidades de dormir onde os ocupantes são principalmente de natureza transitória, incluindo pensões, hotéis e motéis.
• - Ocupações residenciais contendo unidades de dormir ou mais de duas unidades habitacionais onde os ocupantes são principalmente de natureza permanente, incluindo blocos de apartamentos, conventos e residências de estudantes.
• - Ocupações residenciais onde os ocupantes são principalmente de natureza permanente e não são classificados como Grupo R-1, R-2, R-4 ou I, incluindo edifícios contendo no máximo duas unidades residenciais, instalações de cuidados para adultos para cinco ou menos pessoas por menos de 24 horas.
• - Ocupações residenciais em que os edifícios são organizados para ocupação como instalações residenciais de cuidados/vida assistida que incluem mais de cinco, mas não mais de 16 ocupantes.
A separação entre usos é uma característica de muitas cidades planejadas projetadas antes do advento do zoneamento. Um exemplo notável é a cidade de Adelaide, no sul da Austrália, cujo centro da cidade, juntamente com o subúrbio de North Adelaide, é cercado por todos os lados por um parque, Adelaide Park Lands. O parque foi projetado pelo Coronel William Light em 1836 para separar fisicamente o centro da cidade de seus subúrbios. Áreas residenciais de baixa densidade circundam o parque, proporcionando um agradável passeio entre o trabalho na cidade e as casas de família no exterior.
Sir Ebenezer Howard, fundador do movimento das cidades-jardim, nomeou Adelaide como um exemplo de como os espaços verdes abertos poderiam ser usados para evitar que as cidades se expandissem além das suas fronteiras e se fundissem. Seu projeto para uma cidade ideal, publicado em seu livro Garden Cities of Tomorrow, de 1902, previa anéis concêntricos separados de edifícios públicos, parques, espaços comerciais, áreas residenciais e áreas industriais, todos cercados por espaços abertos e terras agrícolas. . Toda a atividade comercial seria realizada num único edifício com telhado de vidro, um conceito inicial para o moderno centro comercial inspirado no Crystal Palace.
Contudo, essas cidades planejadas ou ideais eram projetos estáticos incorporados em um único plano diretor. O que faltava era um mecanismo regulador que permitisse à cidade desenvolver-se ao longo do tempo, estabelecendo directrizes para promotores e cidadãos sobre o que poderia ser construído e onde. Isso ocorreu em 1916, quando Nova York promulgou o primeiro decreto de zoneamento em toda a cidade.[10]
A aplicação do zoneamento de uso único levou à forma distinta de muitas cidades nos Estados Unidos, Canadá, Austrália e Nova Zelândia, nas quais um núcleo urbano muito denso, muitas vezes contendo arranha-céus, é cercado por subúrbios residenciais de baixa densidade, caracterizados por jardins espaçosos e ruas arborizadas. Algumas áreas metropolitanas, como Minneapolis-St Paul, a área da baía de São Francisco e Sydney, possuem vários desses centros.
Os activistas ambientais argumentam que colocar as utilizações quotidianas a uma curta distância umas das outras leva a um aumento do trânsito, uma vez que as pessoas têm de possuir automóveis para viver uma vida normal em que as suas necessidades humanas básicas sejam satisfeitas, e entrar nos seus carros e conduzir para satisfazer as suas necessidades ao longo do dia. O zoneamento de uso único e a expansão urbana também foram criticados por dificultar o equilíbrio entre trabalho e família, uma vez que distâncias maiores devem ser percorridas para integrar diferentes domínios da vida.[11] Esses problemas são especialmente agudos nos Estados Unidos, com seu alto nível de uso de automóveis[12] combinado com sistemas ferroviários e de metrô urbanos insuficientes ou mal conservados.[13].
O zoneamento euclidiano tem sido descrito como um pensamento funcionalista que utiliza princípios mecanicistas para conceber a cidade como uma máquina fixa. Esta concepção opõe-se à visão da cidade como um organismo ou sistema vivo em contínua evolução, defendida pela primeira vez pelo urbanista alemão Hans Reichow.
Outra via de crítica às leis de zoneamento vem dos libertários e minarquistas que veem as restrições como uma violação dos direitos de propriedade das pessoas. Com o zoneamento, o proprietário pode não conseguir usar seu terreno para o fim pretendido. Alguns economistas afirmam que as leis de zoneamento de utilização única são contrárias à eficiência económica e prejudicam o desenvolvimento numa economia livre, uma vez que restrições de zoneamento deficientes tornam difícil a utilização mais eficiente de uma determinada área. Mesmo sem restrições de zoneamento, um aterro, por exemplo, provavelmente gravitaria em direção a terrenos mais baratos e não a uma área residencial. As leis de zoneamento de uso único podem impedir desenvolvimentos criativos, como edifícios de uso misto, e podem até impedir atividades inofensivas, como vendas de garagem.[14].
Zoneamento de uso misto
A activista comunitária e de planeamento Jane Jacobs escreveu extensivamente sobre as ligações entre a separação de usos e o fracasso dos projectos de renovação urbana em Nova Iorque. Ele defendeu empreendimentos densos de uso misto e ruas transitáveis. Ao contrário das aldeias e vilas, onde muitos residentes se conhecem, e dos subúrbios periféricos de baixa densidade que atraem poucos visitantes, as cidades e áreas centrais da cidade têm o problema de manter a ordem entre estranhos.[15] Esta ordem é mantida quando, ao longo do dia e da noite, há um número suficiente de pessoas presentes com os olhos na rua.[15] Isto pode ser alcançado em distritos urbanos bem-sucedidos que tenham uma grande diversidade de usos, gerando interesse e atraindo visitantes.[15] Os escritos de Jacob, juntamente com as crescentes preocupações sobre a expansão urbana, são frequentemente atribuídos à inspiração do movimento do Novo Urbanismo.
Para acomodar a visão do Novo Urbanismo de comunidades transitáveis que combinam cafés, restaurantes, escritórios e desenvolvimento residencial numa única área, foram criadas zonas de uso misto dentro de alguns sistemas de zoneamento. Estes ainda utilizam os mecanismos regulatórios básicos de zoneamento, excluindo usos incompatíveis, como indústria pesada ou fazendas de tratamento de esgoto, ao mesmo tempo que permitem usos compatíveis, como atividades residenciais, comerciais e de varejo, para que as pessoas possam viver, trabalhar e socializar dentro de uma área geográfica compacta.[16].
Alguns exemplos disso são:
• - Melbourne (Victoria, Austrália)[17].
• - Baltimore (Maryland, Estados Unidos)[18].
• - Santo Antônio "Santo Antônio (Idaho)") (Idaho, Estados Unidos)[19].
Zoneamento Baseado em Forma
O zoneamento baseado na forma não regula o tipo de uso do solo, mas sim a forma que o uso do solo pode assumir. Por exemplo, o zoneamento baseado na forma em uma área densa pode insistir em recuos baixos, alta densidade e facilidade de locomoção. Os códigos baseados em formulários (FBC) são projetados para responder diretamente à estrutura física de uma comunidade, a fim de criar ambientes mais fáceis de percorrer e adaptáveis.[20].
A Resolução de Zoneamento de Nova York "Lei de Zoneamento de 1916 (Nova York)") de 1916 também continha elementos de zoneamento baseado em formulário. Esta foi uma reação ao Equitable Building (Nova York), que se elevava sobre as residências vizinhas, diminuindo a disponibilidade de luz solar. Ele determinou retrocessos para edifícios altos que envolviam uma fórmula matemática baseada na altura e no tamanho do lote, e levaram às formas icônicas de muitos dos primeiros arranha-céus. A cidade de Nova York passou a desenvolver regulamentações cada vez mais complexas, incluindo proporção de área útil, direitos aéreos e outras regulamentações para bairros específicos.
O sistema de planeamento francês é principalmente baseado em formulários; Os códigos de zoneamento nas cidades francesas geralmente permitem muitos tipos de uso.[21] As principais diferenças entre as zonas baseiam-se na densidade de cada uso em um local. Por exemplo, uma zona de baixa densidade pode ter as mesmas utilizações permitidas que uma zona de alta densidade. Contudo, a proporção de utilizações residenciais na zona de baixa densidade seria maior do que na zona de alta densidade, por razões económicas e não regulamentares.
A cidade de Paris utilizou o seu sistema de zoneamento para concentrar edifícios de escritórios de alta densidade no bairro de La Défense, em vez de permitir que edifícios históricos em toda a cidade fossem demolidos para dar lugar a eles, como é frequentemente o caso em Londres ou Nova Iorque.[22] A construção da Torre Montparnasse em 1973 gerou protestos. Por este motivo, dois anos após a sua conclusão, foi proibida a construção de edifícios com mais de sete pisos no centro da cidade.[23].
Zoneamento condicional
O zoneamento condicional permite maior flexibilidade e permite que os municípios respondam às características únicas de uma determinada aplicação de uso do solo. Usos que podem não ser permitidos pelo zoneamento atual, como uma escola ou centro comunitário, podem ser permitidos através do zoneamento de uso condicional. As licenças de uso condicional (também chamadas de licenças de uso especial) permitem usos de terras que, devido à sua natureza especial, podem ser adequadas apenas em determinados locais, ou organizadas ou operadas de uma maneira específica.[24].
Por exemplo:.
• - As agências locais podem restringir o horário, o local e a forma como funcionam as lojas de conveniência, lojas de bebidas e estabelecimentos de fast food.
• - As hortas comunitárias podem ser permitidas sob condições específicas em determinadas áreas.
• - Como condição de aprovação, grandes projectos de desenvolvimento de uso misto podem ser incentivados ou obrigados a oferecer o arrendamento de espaço comercial para uma mercearia num bairro que não tenha acesso a alimentos saudáveis.
• - NIMBY.
• - Ekística.
• - Economia urbana.
• - Novo urbanismo.
• - Licença de construção.
• - Desenvolvimento de uso misto.
• - Planejamento urbano.
• - Código baseado em benefícios.
• - Material II - Década Internacional da ONU para Redução de Desastres Naturais (IDNDR), 1992.
• - Estudo de ordenamento territorial sul do lago em 2011 PDUL Casigua el Cube realizado em 2016.
• - ZoningPoint - Um banco de dados pesquisável de mapas e códigos de zoneamento para cada condado e município dos Estados Unidos.