Alemania
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Existen diversos enfoques de política de vivienda. Unos prefieren basarse en la vivienda social, y otros, subvencionar de diversas formas la vivienda privada, incluso a las personas de mayores ingresos (por ejemplo la desgravación por hipotecas en España, que durante un tiempo incluso abarcó la segunda vivienda).[15] Una propuesta de reforma consiste en que el alquiler existente se ajuste al alquiler de mercado mediante una reforma del alquiler comparativo local, y subvencionar solo a los inquilinos que realmente lo necesitan.
El Foro de Múnich también quiere permitir que las empresas municipales de vivienda, las cooperativas de vivienda y las comunidades de constructoras privadas lleven a cabo “construcción de viviendas conceptuales”. Las normas SoBon más estrictas para los nuevos terrenos edificables, los apartamentos más pequeños, los procedimientos acelerados según el artículo 13a de la BauGB, la densificación, las estaciones de movilidad para el uso compartido de vehículos y una tasa de estacionamiento más baja (porque la gente tiene menos vehículos, ya que comparten una porción) pretenden hacer que los instrumentos de la política municipal de vivienda sean más versátiles.
Política de propiedad de vivienda
La política de vivienda tiene las opciones de fomentar la propiedad o promover el alquiler. Puede incluso tomar decisiones para que la vivienda pública (en la que viven inquilinos, pagando un alquiler al estado) o la protegida (que sus ocupantes han comprado a un precio reducido y que, si quieren venderla, deben hacerlo a un precio inferior al del mercado) pase a ser vivienda libre (sujeta solo al mercado, sin restricciones). La promoción de la propiedad de vivienda es a veces controvertida. En Alemania se suprimió el subsidio para la propiedad de vivienda (EHZ por sus siglas en alemán) a partir del 1 de enero de 2006. En España se suprimió la desgravación fiscal por hipoteca de la vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013,[16] tras considerarse que había alimentado la burbuja inmobiliaria.[17] Pero en 2024 la Generalitat de Cataluña lanzó un programa de préstamos de hasta 50 000 euros para cofinanciar la compra de la primera vivienda a jóvenes de hasta 35 años, pese a que tal medida ha sido considerada ineficaz y contraproducente por, previsiblemente, elevar los precios finales, en un informe del centro de análisis de políticas públicas Ivàlua.[18].
En el régimen de pensiones privado estatal alemán (“pensión Riester”), que existe desde 2002, los inmuebles residenciales ocupados por sus propietarios se tienen en cuenta mediante el modelo de retirada (artículos § 92a, § 92b de la ley del impuesto sobre la renta). En ningún otro país de Europa vive más gente en alquiler que en Alemania. En 2016 fue el 54 %, seguida de Dinamarca con el 34 %. En otros países, el porcentaje de personas que viven de alquiler apenas supera el 25 %. Aumentar el porcentaje de propiedad de la vivienda en Alemania se enfrenta a los excesivos costes de compra y a la falta de incentivos mediante desgravaciones fiscales y seguros de crédito. Otros países lo que querrían es aumentar el porcentaje de inquilinos,[19] porque un alto porcentaje de propietarios perjudica la movilidad geográfica de los trabajadores.[20].
Entre los temas especiales se encuentran el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles (GrESt por sus siglas en alemán; en España es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y la llamada comisión de corretaje. Se criticaba que el GrESt llevaba muchos años en el 2 %, lo que se consideraba demasiado bajo. Con la Ley de Impuestos Anuales de 1997, la tasa impositiva para el impuesto de transferencia de propiedad se incrementó del 2 al 3,5 % (un aumento del 75 %). Desde el 1 de septiembre de 2006, los Länder, de conformidad con el art. 105 párr. 2a oración 2 del GG, tienen la facultad de determinar el tipo impositivo.
Por el contrario, la comisión de corretaje durante largo tiempo varió mucho según el Land y fue criticada como una carga adicional, porque a veces recaía únicamente en el comprador.[21] En 2020, en el artículo 656c del BGB se estipulaba por regla general el reparto a medias de esta comisión entre el comprador y el vendedor en la compra de apartamentos y viviendas unifamiliares, siempre que el comprador fuera un consumidor.
Política de vivienda en los Länder
Berlín aumentó el impuesto sobre transferencias de propiedad al 4,5 %. Hamburgo también lo aumentó al 4,5 % a partir del 1 de enero de 2009.[22] En Renania-Palatinado, la coalición rojiverde elegida en 2011 decidió aumentar el impuesto sobre transferencias inmobiliarias desde el 1 de marzo de 2012 en un punto y medio porcentual (= más de 42 % ). Renania del Norte-Westfalia aumentó el impuesto sobre transferencias de propiedad el 1 de octubre de 2011 al 5 %.[23] Debe tenerse en cuenta que son aumentos de un impuesto que recae sobre el precio total de la vivienda, muy elevado, por lo que suponen dificultar considerablemente las transacciones.
Baviera aumenta las ayudas a la vivienda para familias con hijos en 300 euros anuales por cada niño si la solicitud se presenta antes del 31 de diciembre de 2020.
Política federal desde 2013
La segunda gran coalición del tercer gobierno de Angela Merkel redactó una alianza por la vivienda en su acuerdo de coalición de finales de 2013. Un pacto por la vivienda y la construcción asequibles dio cuerpo a la nueva política de vivienda, que pedía un control de los alquileres, una ampliación de la vivienda social, un aumento de las ayudas a la vivienda, consideración favorable de la amortización para los apartamentos de nueva construcción y la repercusión de los costes de intermediación en función del principio de "quien contamina, paga".
El 5 de marzo de 2015, el Bundestag (Parlamento) alemán aprobó el llamado "freno a los precios del alquiler", que limita el incremento del alquiler de referencia local al 10 %. A finales de 2018, la tercera gran coalición del cuarto Gobierno de Angela Merkel aprobó la llamada Ley de protección al inquilino, que endureció las limitaciones a la subida de los alquileres y redujo la tasa de asignación de los costes de modernización del propietario al inquilino del 11 al 8 %. En 2018 también se aprobó por ley la introducción de un subsidio a la vivienda de familias con hijos y una amortización favorable en la construcción de nuevos apartamentos de alquiler.
La Universidad Humboldt de Berlín preparó en 2018 un análisis de la política de vivienda por encargo de la Fundación Hans Böckler. Este análisis mostró que 4 de cada 10 hogares u 8,6 millones de habitantes de las principales ciudades alemanas gastan el 30 % o más de sus ingresos netos en alquileres y gastos adicionales (cuando se sobrepasa este porcentaje, se considera de modo general —no solo en Alemania sino también en otros países— que el precio de la vivienda es excesivo y las administraciones deben actuar para reducirlo).
Un análisis del Instituto de Economía Alemana de Colonia llegó a la conclusión en 2020 de que solo el 2,2 % de la población total pagaba más de ese 30 % por el alquiler de su vivienda en una gran ciudad y, por tanto, sólo un pequeño grupo de hogares soportaba un aumento significativo de los costes de la vivienda.
En todo el país, una media de 90 000 viviendas sociales salen del control de alquileres cada año. Los nuevos edificios subvencionados no pueden ni siquiera compensar un tercio de estas salidas. Si bien en 1980 todavía había 4 millones de unidades de vivienda social disponibles, en 2006 la cifra era de solo 2,1 millones y cayó a un promedio de 55 000 apartamentos por año a 1,2 millones en 2018.
A finales de 2017, casi 600 000 hogares recibieron ayudas a la vivienda por un total de 1 100 millones de euros, unos 150 euros al mes de media. El límite de alquiler «no tiene ningún impacto» en los hogares de bajos ingresos.