La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda[1]​ es una norma española de carácter estatal aprobada por las Cortes Generales que establece, por primera vez en la legislación española, un marco normativo general para garantizar el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible. Su objetivo principal es desarrollar el derecho constitucional recogido en el artículo 47 de la Constitución Española de 1978, promoviendo medidas para aumentar la oferta de vivienda protegida, regular los precios del alquiler en zonas tensionadas y fomentar la transparencia en el mercado inmobiliario.[2]​.

Contenido

La ley regula aspectos claves del mercado de la vivienda, entre ellos:[1]​.

Vivienda protegida

La norma introduce una clasificación clara de vivienda protegida:[1]​.

Asimismo, se amplían las reservas de suelo para vivienda protegida: hasta el 40 % en suelo urbanizable y el 20 % en suelo urbano no consolidado, de las cuales al menos el 50 % deben destinarse a alquiler.[1]​.

Regulación del alquiler

Uno de los ejes centrales es el control de los precios del alquiler en áreas designadas como zonas de mercado residencial tensionado. En ellas, las administraciones pueden aplicar límites de actualización de renta o fijar precios máximos para grandes tenedores.[4]​[1]​.

Además, se crea un Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler con el fin de dotar de mayor transparencia al mercado.[1]​.

Grandes tenedores

La ley define como gran tenedor a cualquier persona física o jurídica con cinco o más viviendas urbanas (antes eran diez), otorgándole nuevas obligaciones de información y ofreciendo mecanismos para que las administraciones puedan aplicar recargos en el IBI a viviendas vacías, hasta un 150 %.[5]​.

La ley fue duramente criticada por sectores del mercado inmobiliario y por partidos políticos de la oposición, que consideran que las limitaciones al precio del alquiler pueden retraer la oferta y dificultar aún más el acceso a la vivienda.[6]​.

En 2024, el Tribunal Constitucional anuló parcialmente el artículo 16 de la norma, relativo a la permanencia obligatoria de la calificación de vivienda protegida, al considerar que invadía competencias autonómicas.[7]​.