Planes tempranos
Ha habido una larga serie de propuestas para desarrollar los derechos aéreos de los patios ferroviarios, incluida una importante expansión de Midtown Manhattan por William Zeckendorf") en la década de 1950[7] y un desarrollo de viviendas considerado por US Steel en la década de 1960.[8] La idea de construir viviendas con derechos aéreos sobre el patio ferroviario, con desarrollo comercial entre la calle 34 y 42, se incluyó en un plan de 1963 anunciado por el alcalde Robert F. Wagner Jr.")[9].
La administración de John Lindsay mantuvo el objetivo del plan de 1963 — una expansión hacia el oeste de Midtown — pero cambió su enfoque a las cuadras al norte de la calle 42, hogar de 35 000 residentes del vecindario Hell's Kitchen.[10] Como primer paso, la Ciudad aprobó un centro de convenciones en la calle 44. Pero después de la derrota de una emisión de bonos que habría financiado un "movimiento de personas" de la calle 48,[11] la Ciudad lo abandonó junto con el resto del plan maestro.[12] Al mismo tiempo, la comunidad local de Hell's Kitchen propuso que la expansión del centro de la ciudad se llevara a cabo al sur de la calle 42.[13] Un sitio de centro de convenciones propuesto por la comunidad — entre las avenidas 11 y 12 de las calles 34 a 39 — fue promovido más tarde por Donald Trump, quien había obtenido una opción en el patio de trenes de Penn Central en bancarrota en 1975.[14] Frente a la oposición política y la severa crisis fiscal de la década de 1970, la ciudad y el estado finalmente eligieron el sitio del patio de ferrocarriles cuando el sitio de la calle 44 resultó ser demasiado caro.[15] Sin embargo, la oferta de Trump de construir el centro de convenciones fue rechazada.[16] En 1987, la Autoridad de Transporte Metropolitano (MTA) convirtió el resto del patio ferroviario en una instalación de almacenamiento para trenes de cercanías; el nuevo West Side Yard se diseñó dejando espacio entre las vías para que las columnas respalden el desarrollo de los derechos aéreos sobre las vías.[17].
A pesar de la finalización del Centro de Convenciones Jacob K. Javits") en 1986, no se llevaron a cabo más desarrollos. Un impedimento fue la falta de transporte público en el área, que está lejos de Penn Station, y ninguna de las propuestas para un enlace con esta se llevó a cabo con éxito (por ejemplo, el desafortunado West Side Transitway).[18] No hubo cambios en la zonificación hasta 1990, cuando la ciudad rezonificó un pequeño segmento de la 11th Avenue al otro lado de la calle del Javits Center.[19][20] Sin embargo, como la mayor parte del área todavía estaba dividida en zonas para la fabricación y los edificios de apartamentos de poca altura, la rezonificación no estimuló el desarrollo.[21].
Comienza la reurbanización
La propuesta de 1973 de la comunidad de Hell's Kitchen para un importante desarrollo residencial y de oficinas al sur de la calle 42 finalmente se hizo realidad cuando se abordaron todos los impedimentos para el desarrollo. En 2003, el Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York emitió un plan maestro que preveía la creación de 3 700 000 m² de desarrollo comercial y residencial, dos corredores de espacio abierto, uno entre las avenidas Undécima "Undécima Avenida (Manhattan)") y Décima "Décima Avenida (Manhattan)"), y otra red de espacio abierto entre las avenidas Novena "Novena Avenida (Manhattan)") y Décima "Décima Avenida (Manhattan)") para crear un sistema de parques desde West 39th Street hasta West la calle 34, porciones de los cuales se ubicarían a lo largo de los corredores de la autopista Dyer Avenue / Lincoln Tunnel Expressway.")[22] Apodado el Plan Maestro de Hudson Yards, el área cubierta limita al este con las avenidas Séptima y Octava, al sur con las calles West 28th y 30th, al norte con West la calle 43 y al oeste con Hudson River Park") y Río Hudson. El plan de la ciudad era similar a un plan de vecindario elaborado por el arquitecto Meta Brunzema y el planificador ambiental Daniel Gutman para Hell's Kitchen Neighborhood Association (HKNA). El concepto principal del plan HKNA era permitir un nuevo desarrollo importante mientras se protegía el área central residencial existente entre las avenidas Novena y Décima.[23][24].
Para ayudar a facilitar el desarrollo, el plan de la ciudad requería extender la Línea Flushing a una estación de metro de la calle 34 "Calle 34–Hudson Yards (línea Flushing)") debajo de la Undécima Avenida en el patio de trenes, y junto al centro de convenciones Jacob K. Javits"), que sería ampliado por el estado. Para financiar el metro y un parque y bulevar y otra infraestructura, la Ciudad propuso un nuevo esquema de financiamiento de incremento de impuestos dentro de un distrito financiero de Hudson Yards para recaudar tanto los impuestos a la propiedad residencial como los pagos comerciales en lugar de impuestos (PILOTS) y venta de derechos de desarrollo transferibles a futuros desarrolladores.[25] Una Hudson Yards Infrastructure Corporation emitiría bonos vinculados a los ingresos esperados.
En enero de 2005, el Concejo Municipal de Nueva York aprobó la rezonificación de 60 bloques, incluida la parte este del West Side Yard.[26] El área recientemente rezonificada de Hudson Yards debía tener 2 400 000 m² de espacio de oficinas Clase A, 20.000 unidades de vivienda, 185 806 m² de espacio hotelero, una escuela pública de 750 localidades, 93 000 m² de tiendas comerciales y más de 8 ha de espacio público abierto.[27][28][29].
El distrito de rezonificación y financiamiento no incluyó la parte occidental del patio de trenes; esto estaba reservado para el West Side Stadium") propuesto, que se habría construido como parte de la oferta de la Candidatura de Nueva York a los Juegos Olímpicos de 2012. Al concluir los Juegos Olímpicos, el estadio habría sido utilizado por los New York Jets.[30] Cuando no esté en uso para el fútbol, el estadio cubierto sería un lugar para convenciones en el Javits Center, por lo que los proponentes llamaron a la estructura el "Centro de convenciones y deportes de Nueva York")". Este esfuerzo, dirigido por el teniente de alcalde Daniel Doctoroff, fue impopular tanto entre el público como entre los políticos.[31] En consecuencia, el Ayuntamiento insistió en que la financiación de los planes de rezonificación más amplios de la ciudad no se utilizara para subsidiar el estadio del patio de trenes.[32][33] En junio de 2005, la propuesta del estadio fue rechazada y después de que el Comité Olímpico Internacional concediera los Juegos Olímpicos de 2012 a Londres, la propuesta del estadio fue descartada permanentemente.[34] Posteriormente, el gobierno de la ciudad rezonificó el patio de ferrocarril occidental para el desarrollo residencial y comercial y lo agregó al distrito financiero. La Autoridad de Transporte Metropolitano (MTA) buscó entonces desarrollar las 0,5 ha, y en conjunto con el gobierno de la ciudad, la MTA emitió una Solicitud de Propuesta (RFP) por 1 180 000 m² de desarrollo de uso mixto que se construirá sobre plataformas sobre el patio ferroviario, que permanecería en uso en todo momento.[34].
Cinco constructoras respondieron a la RFP: Extell"), Tishman Speyer"),[35] Brookfield, Vornado") y las empresas relacionadas.[36] Tishman Speyer ganó la licitación en marzo de 2008.[37] Tishman Speyer firmó un contrato de arrendamiento de 99 años con la MTA, pagando mil millones de dólares por los derechos aéreos.[38] También gastaría 2 mil millones para el desarrollo sobre los patios ferroviarios, incluidas las dos plataformas sobre los patios para soportar 6,1 ha de espacios públicos, cuatro edificios de oficinas y diez torres residenciales de gran altura.
Sin embargo, solo dos meses después, el acuerdo se rompió debido a la crisis financiera de 2008.[39] La MTA eligió luego a Related Companies y Goldman Sachs para desarrollar Hudson Yards en las mismas condiciones.[40] En diciembre de 2009, el Consejo Municipal de Nueva York aprobó el plan revisado de las Compañías Relacionadas para Hudson Yards, y la parte occidental del West Side Yard fue rezonificada.[34] Tras la exitosa rezonificación de los patios ferroviarios, la MTA firmó otro contrato de arrendamiento por 99 años de los derechos aéreos sobre el patio ferroviario en mayo de 2010. Los derechos aéreos se transfirieron a una empresa conjunta de Empresas Relacionadas y Oxford Properties Group"), que invirtió 400 millones de dólares para construir una plataforma sobre las partes este y oeste del patio en la que construir los edificios.[34][41] La palada inicial de 10 Hudson Yards, el primer edificio, se produjo el 4 de diciembre de 2012.[42].
En abril de 2013, la empresa conjunta Related / Oxford obtuvo un préstamo de construcción de 475 millones de dólares de partes como Starwood Capital Group de") Barry Sternlicht y el minorista de lujo Coach"). El acuerdo de financiamiento fue único en varios aspectos, incluido el hecho de que incluía un préstamo mezzanine de construcción, que Coach era un prestamista tanto en el lado de la deuda como en el capital,[43] y que la MTA reutilizó una estructura de "arrendamiento divisible" (anteriormente utilizada por Battery Park City "Battery Park City (Manhattan)") ) que permitió los préstamos. Una parte del proyecto también fue financiada por el programa de inversión EB-5, que utiliza capital de inmigrantes que se vuelven elegibles para una tarjeta verde.[44].