Hipoteca de construção

Introdução

Em geral

A hipoteca imobiliária é um direito real de garantia que recai, exclusivamente, sobre o imóvel e confere ao seu proprietário o direito de realizar o valor dos imóveis hipotecados, a fim de assegurar o cumprimento da obrigação garantida pela hipoteca. Este tipo de hipoteca promove a riqueza económica, pois está na origem do chamado crédito territorial.") Geralmente é formalizada por escritura pública que necessariamente deve ser inscrita no Registo Predial "Registo de Imóveis (Espanha)") (ou no registo imobiliário equivalente em cada país), sendo tal registo constitutivo (se não for registado, não nasce), pela circunstância de o imóvel hipotecado continuar na posse do devedor hipotecário obrigado a cumprir. a lei.[3][4].

A obrigação garantida (empréstimo ou crédito) não deve ser confundida com a garantia propriamente dita (hipoteca), que garante a devolução do que foi emprestado. Embora estejam vinculados, o crédito hipotecário e as hipotecas são negócios jurídicos diferentes. Assim, independentemente do empréstimo, este poderá sempre ser executado e o seu valor realizado (venda forçada), sem levar em consideração o titular da coisa hipotecada, ou o titular do direito real hipotecado.

A hipoteca imobiliária como direito real

A hipoteca imobiliária é um direito real de garantia, ou, uma forma de garantia real, - relação jurídica entre uma pessoa e uma coisa -, que confere ao credor o poder de realizar preferencialmente o imóvel hipotecado, através da sua venda forçada, o que difere definitivamente do penhor na medida em que a hipoteca não exige a exigência de deslocamento ou desapropriação da coisa que constitui o objeto da garantia, que continuará em poder do hipotecário, e também difere do penhor, na medida em que a hipoteca recai apenas sobre imóveis. A maior vantagem da hipoteca sobre o penhor reside talvez no facto de o credor hipotecário (proprietário do imóvel hipotecado) não ser obrigado a desapropriar o imóvel onerado, nem ser restringido o seu poder de disposição, uma vez que pode vender, arrendar, ceder, rehipotecar, etc., o imóvel hipotecado. Qualquer adquirente posterior receberá o bem hipotecado, onerado com a condição real, ficando obrigado a arcar com o exercício do que ele acarreta, seja quem for o referido possuidor (reipersecutorialidade).

Hipoteca de construção

Introdução

Em geral

A hipoteca imobiliária como direito real

A hipoteca imobiliária é um direito real de garantia, ou, uma forma de garantia real, - relação jurídica entre uma pessoa e uma coisa -, que confere ao credor o poder de realizar preferencialmente o imóvel hipotecado, através da sua venda forçada, o que difere definitivamente do penhor na medida em que a hipoteca não exige a exigência de deslocamento ou desapropriação da coisa que constitui o objeto da garantia, que continuará em poder do hipotecário, e também difere do penhor, na medida em que a hipoteca recai apenas sobre imóveis. A maior vantagem da hipoteca sobre o penhor reside talvez no facto de o credor hipotecário (proprietário do imóvel hipotecado) não ser obrigado a desapropriar o imóvel onerado, nem ser restringido o seu poder de disposição, uma vez que pode vender, arrendar, ceder, rehipotecar, etc., o imóvel hipotecado. Qualquer adquirente posterior receberá o bem hipotecado, onerado com a , ficando obrigado a arcar com o exercício do que ele acarreta, seja quem for o referido possuidor (reipersecutorialidade).

Características primárias da hipoteca imobiliária

Contenido

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real, pues recae inmediata y directamente sobre una cosa inmueble, o sobre otro derecho real, y siempre se podrá ejecutar y realizar su valor (venta forzosa), sin tener en consideración al dueño de la cosa hipotecada, o al titular del derecho real hipotecado.

Como derecho de realización de valor, la hipoteca está concebida para permitir el resarcimiento económico del acreedor hipotecario frente al deudor que no cumple. Con este fin, el art. 12 de la Ley Hipotecaria exige que para constituirse la hipoteca deberá hacerse constar el importe de la obligación garantizada y de sus intereses, hasta un máximo de cinco años, así como el valor en que se ha tasado para subasta la finca o derecho objeto de hipoteca.

Es asimismo un derecho accesorio; la hipoteca, en general, se sustenta sobre la preexistencia de un derecho anterior y se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, afectando un determinado bien de manera especial y prioritaria al cumplimiento de esa obligación. La obligación principal y la de garantía, o accesoria, van indisolublemente unidas de modo que si se extingue la obligación principal, no puede seguir subsistiendo la accesoria, y la garantía se extingue.

No obstante, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que ha modificado la Ley Hipotecaria de 1946 en el sentido de excepcionar el dogma de la accesoriedad de la hipoteca, con el nuevo art. 153-bis de la Ley Hipotecaria, cuyo texto otorga carta de naturaleza a la llamada hipoteca omnibus, para determinados sujetos, y sólo en su modalidad de hipoteca de máximo que puede estar vigente con independencia de las obligaciones asegurables con la misma.

Asimismo el citado dogma de la accesoriedad se ha roto con la modificación del art. 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, en cuyo apartado 3 se crea la llamada hipoteca recarga.

Como derecho indivisible, hasta tanto no se cancele la hipoteca, subsiste de manera íntegra afectando a todas y cada una de las partes de la cosa hipotecada y asegurando todo el crédito, y cada una de sus partes, de modo que mientras subsista pendiente una parte del crédito, quedará íntegra la hipoteca, aunque la obligación garantizada se divida, o se extinga en parte, la hipoteca subsistirá en su integridad hasta que la deuda garantizada esté completamente saldada. La indivisibilidad no impide que con el consentimiento expreso del acreedor hipotecario, y sólo de este modo, la hipoteca se divida si, previa o simultáneamente, se ha dividido la cosa hipotecada.

Como derecho formal, para que exista se tienen que cubrir los requisitos formales para su constitución, que son: la formalización en documento público y la inscripción en el Registro de la propiedad. La falta del requisito de inscripción invalida la hipoteca incluso entre los propios contratantes.

Es también un derecho inmobiliario. Recae fundamentalmente sobre bienes inmuebles, aunque por extensión recaiga también en los bienes muebles inseparables de los inmuebles, y sobre bienes y derechos reales susceptibles de enajenación, incluso puede ser objeto de hipoteca el derecho al aprovechamiento urbanístico.

Es un derecho sobre bienes ajenos (ius in re aliena). Los bienes hipotecados deben ser ajenos y no pertenecer al acreedor hipotecario debiendo constituirse sobre cosas de titularidad distinta a la de dicho acreedor. El bien hipotecado continúa en posesión de su dueño, el deudor hipotecario, y sólo en los casos en que el valor de la cosa esté sufriendo menoscabo en perjuicio del acreedor hipotecario, éste puede pedir la posesión y administración interina para preservar su valor, mediante el ejercicio de la acción de devastación.

Principais classes e tipos de hipoteca imobiliária

Existem muitos tipos de hipoteca, mas os mais importantes são:.

Hipoteca para garantia de créditos com juros: limites legais

La obligación garantizada por la hipoteca tiene que estar perfectamente determinada, así como su responsabilidad máxima, pero el efecto de dicha responsabilidad puede variar según que la misma opere frente al deudor o frente a terceros.

Es preciso por ello definir previamente al tercero hipotecario como aquel sujeto que ha inscrito su derecho que previamente ha adquirido a título oneroso, de buena fe, y trae causa de titular inscrito.

Elementos e extensão da hipoteca

Sem fechar o seu número total, o art. 107 da Lei Hipotecária elenca, e especifica em doze, os bens e direitos hipotecários:.

9. Os ativos disputados. Em qualquer caso, a hipoteca ficará pendente da resolução do processo.

Outros direitos hipotecários não previstos no art. 107 L.H.:.

Coisas ou direitos que não podem ser hipotecados: Art. 108 do L.H. Ele os lista e os deixa especificados em três:

Além do imóvel hipotecado, a hipoteca estende-se, naturalmente (prorrogação natural), nos termos da lei, às acessões naturais, benfeitorias e indemnizações ao proprietário devidas ao imóvel hipotecado.

Caso haja excesso de espaço no imóvel hipotecado, a hipoteca também se estenderá à superfície do excesso.

Da mesma forma, pode ser prorrogado por acordo expresso entre as partes (extensão acordada) aos móveis e instalações permanentemente colocados no imóvel, e aos frutos e rendas devidos.

Caso especial de extensão da hipoteca a juros, despesas e custos:

Se a hipoteca garantir uma obrigação que produz juros, fica também garantida a obrigação acessória de pagar juros, salvo acordo expresso em contrário.

Ora, se o imóvel hipotecado passar a ser propriedade de terceiro ou ficar de alguma forma onerado a favor de terceiro, então o referido imóvel hipotecado apenas responderá pelos juros de dois anos, acrescidos da parte devida da anuidade em curso (art. 114.º da L.H.).

Esta disposição admite acordo em contrário e, portanto, o próprio art. 114 L.H., estabelece que pode ser acordado que a hipoteca garanta juros que em nenhum caso excedam um período superior a cinco anos.

A hipoteca poderá ainda ser estendida a custas e despesas, também mediante acordo expresso, especificando uma quantia única e um valor separado que em nenhum caso poderá incluir juros.

Este negócio jurídico enquadra-se nas características do chamado contrato de assunção de dívida, que consiste na substituição da pessoa do devedor, sem extinção da relação obrigatória originária.

Esta cessão não é unilateral, mas deve ser consentida pelo credor (banco mutuante), que de outra forma não seria prejudicado pela insolvência do cessionário.

Quando o empréstimo for hipotecário, a cessão deverá ser formalizada em escritura pública e inscrita no Registro de Imóveis.

Quando o credor tiver aceitado a cessão da dívida ou a sub-rogação, a insolvência do novo devedor não lhe permitirá regressar e reavivar a ação contra o devedor original.