Los principios registrales
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Los principios registrales son las orientaciones básicas del sistema registral y son resultado de la síntesis del ordenamiento jurídico. Estos principios son aplicables, salvo escasas excepciones, a todo tipo de registros.
Consentimiento
Este principio consiste en que el Registro siempre presupone un titular registral y, por tanto, para cualquier modificación o cancelación de los asientos, se requiere el consentimiento de dicho titular registral o sus causahabientes, con excepción del caso del mandamiento judicial que suple dicho consentimiento (por ejemplo, la escritura que es firmada por un juez en rebeldía del demandado y es inscrita posteriormente).
El artículo 3030 del Código Civil para la Ciudad de México dice acerca de este principio:.
Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por orden judicial o por consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas, sin necesidad de expresión de causa. Podrán, no obstante, ser canceladas a petición de parte, cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por disposición de ley o por causas que resulten del título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación, debido a un hecho que no requiera la intervención de la voluntad.
Tracto sucesivo
Este principio obedece al concepto filosófico de causalidad (solo puede inscribirse la transmisión de lo que existe registrado previamente), esto es, la serie de actos sobre un mismo bien lleva al último. Por tanto, no puede inscribirse un acto si no está inscrito antes el acto que le da origen, es decir, debe coincidir el titular registral con el vendedor.
El artículo 3019 del Código Civil para la Ciudad de México establece:.
Para inscribir o anotar cualquier título, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de inmatriculación judicial.
El artículo 3020 del Código Civil determina:.
Inscrito o anotado un título, no podrá inscribirse o anotarse otro de igual o anterior fecha que, refiriéndose al mismo inmueble o derecho real, se le oponga por ser incompatible. La incompatibilidad solo tendrá lugar cuando los derechos de que se trate no puedan coexistir.
Si solo se hubiese practicado el asiento de presentación de aviso preventivo, tampoco podrá inscribirse otro título de la clase antes expresada, mientras el asiento esté vigente.
Una excepción a lo anterior estaría en materia hipotecaria, la cual se puede ejecutar aunque la hipoteca no esté registrada.
Rogación
Este principio se encuentra vinculado con el consentimiento. Consiste en que se le solicita al Registro su actuación, debido a que el registro público no puede actuar de oficio.
Por su parte, el artículo 3018 del Código Civil establece:.
La inscripción o anotación de los títulos en el registro público puede pedirse por quien tenga interés legítimo en el derecho que se va a inscribir o anotar, por notario, por mandato judicial o administrativo.
Prioridad
También llamado de prelación. Es uno de los principios registrales más importantes, alrededor de él gira la utilidad del registro. Este principio consiste en que “el primero en inscripción es primero en derecho”.
No el primero en tiempo en realizar el acto, sino el primero en su registro. Esto es la base de la seguridad jurídica.
El artículo 3013 del Código Civil señala:.
La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros derechos, se determinará por la prioridad de su inscripción en el registro público, cualquiera que sea la fecha de su constitución, observándose en todo caso lo dispuesto en los artículos 3015 y 3016 de este ordenamiento.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva será preferente, aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que se den los avisos que previene el artículo 3016 de este código.
Si una anotación preventiva se hiciese con posterioridad a la presentación del aviso preventivo, el derecho real motivo de éste será preferente, aun cuando tal aviso se hubiese dado extemporáneamente.
Legalidad
Este principio, también llamado de calificación, confirma la vinculación estrecha entre el derecho notarial y el registral.
Consiste en que el registrador haga un estudio de fondo y forma del documento a inscribir, es decir, el documento en que se consigna el acto debe satisfacer los requisitos de forma y fondo que exige la ley (calificación registral).
El artículo 3021 del Código Civil señala:.
Los registradores previa la calificación intrínseca a que refiere el artículo siguiente deberán inscribir o anotar, según corresponda, los documentos que se presenten al registro para inscripción o anotación, dentro de un plazo máximo de veinte días hábiles siguientes al de su presentación, salvo las excepciones expresamente establecidas en el presente código o en la ley registral.
Legitimación
La legitimación es uno de los principios más importantes de la actividad registral, pues es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su transmisión.
El artículo 3010 del Código Civil establece:.
El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada en el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una inscripción de dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito.
No podrá ejercitarse acción contradictoria del dominio del inmueble o derechos reales sobre el mismo o de otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad determinada, sin que previa o concomitantemente, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.
Publicidad
Es la razón de ser del Registro, ya que se creó para dar seguridad jurídica frente a terceros, y publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y de algunos muebles y a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan. Consiste en permitir al público la consulta de las inscripciones.
El artículo 3001 del Código Civil establece:.
El registro será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, acrediten o no interés, que se enteren de los asientos e información que obren en el acervo registral. También tienen la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del registro público, certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes, o a personas morales, que se señalen, y de expedir los certificados a que se refiere el artículo 3016 del presente ordenamiento.
Inscripción
Todo asiento registral debe ser materializado para que de manera objetiva se pueda conocer el acto que se celebró. Se puede dividir la inscripción en material, en relación con el acto; y formal, en relación con los documentos.
Esta división obedece a una discusión: ¿Qué se inscribe, el acto celebrado o el documento que le contiene? Consideramos que el registro, atendiendo a sus causas finales, debe inscribir ambos; es decir tanto un documento que cubre los requisitos de forma y validez, de forma necesariamente instrumental, como un acto o hecho relevante para las partes, que está contenido en ese instrumento pero con vida propia, independiente a aquel que es la materialización del negocio jurídico.
Toda inscripción debe constar en los folios, sean documentales o electrónicos (art. 21, Código de Comercio) o en los libros de los registros.
Especialidad
Este principio consiste en la especificación pormenorizada de las características del objeto a inscribir: naturaleza del acto que dio origen al derecho real, nombres y generales de las personas que intervinieron en el acto, fecha del título, registrador que lo autorizó y hora de presentación del documento.
Este principio denominado también de especificación o de determinación, obliga a concentrar el bien, los sujetos y el derecho inscritos. Se encuentra regulado en el artículo 3061 del código civil que dice:.
Los asientos de inscripción deberán expresar además de lo señalado en el artículo que precede, lo siguiente:.
I.- Derogada.
II.- La naturaleza, extensión y condiciones del derecho de que se trate.
III.- El valor de los bienes o derechos a que se refiere la fracción anterior, cuando conforme a este código y la ley registral deban expresarse en el título.
IV.- Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que podrá exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxima asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y los intereses determinados o determinables conforme a lo pactado en el instrumento, si se causaren, y la fecha desde que deban correr.
V.- Los nombres de las personas físicas o en su caso la denominación o razón social de las personas morales a cuyo favor se haga la inscripción y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bienes. cuando el título exprese las generales, el registro federal de contribuyentes o la clave única de registro de población de los interesados, se hará mención de dichos datos en la inscripción;.
VI.- La naturaleza del hecho o negocio jurídico.
VII.- La fecha del título, número si lo tuviere y el notario o funcionario que lo haya autorizado.
Si el título presentado contiene lo señalado anteriormente, el registrador no podrá solicitar información o documento adicional.
Fe pública registral
Principio regido por el imperativo de la fe pública, por lo que se le llama fe pública registral. La fe pública es un imperativo jurídico o coacción que obliga a tener como verdaderos determinados hechos o acontecimientos, sin que podamos decidir en principio sobre su objetiva verdad.
Es decir, la fe pública registral da una presunción de existencia y validez a los actos expedidos por el titular de la fe pública registral.
Tercero registral
Este principio es consecuencia natural del principio de la fe registral y un poco de todos en conjunto.
Consiste en que un acto no parará perjuicio a aquellos terceros que habiendo adquirido la propiedad o derecho real sobre el mismo bien, hayan inscrito el acto correspondiente.
El artículo 3007 del Código Civil dispone: "Los documentos que conforme a las leyes sean registrables y no se registren, solo producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero.".
El artículo 3009 del Código Civil señala: "Los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en perjuicio de tercero de buena fe una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud de título no inscrito aún siendo válido o por causas que no resulten claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicara al último adquirente cuya adquisición se haya efectuado en violación a disposiciones prohibitivas o de orden público. en cuanto a adquirentes a título gratuito, gozarán de la misma protección registral que la que tuviere su causante o transferente.".
Se llama tercero registral a la persona que inscribe un derecho real adquirido de buena fe y a título oneroso, si ese derecho se adquirió de quien aparecía como su titular en el registro público de la propiedad. Una vez inscrito su derecho es oponible y preferente a cualquier otro supuesto titular con derecho anterior, pero no inscrito.
Por lo que refiere al tercero registral, sus características son:.