La primera referencia a procesos de sustitución social en barrios obreros puede encontrarse en la Inglaterra industrial del siglo (Engels, 1865). Sin embargo, este proceso es propio del capitalismo de la segunda mitad del siglo . Aunque la primera referencia del término se atribuye a Ruth Glass en 1964, a propósito de un estudio sobre Londres, fue sin embargo Michael Pacione (1990) quien definió el concepto tal como se entiende hoy en día. Pacione delimitó la gentrificación a procesos en los que existe un desplazamiento de un grupo de habitantes (clase baja, generalmente) por la introducción de otro, para su revalorización. Establece tres fases para el proceso: una fase de abandono por las clases bajas, una fase de repoblación por parte de clases medias-altas y una fase de revitalización económica. Es necesario hacer constar que, aunque esta secuenciación se ajusta a gran parte de los casos, la primera fase podría ser totalmente prescindible, ya que se refiere a un estado precapitalista del sector que no tiene por qué darse necesariamente. Existen barrios gentrificados que nacen originalmente como barrios obreros en la etapa capitalista de la ciudad y que anteriormente correspondían a vacíos demográficos.
El geógrafo David Ley, profesor de geografía en la Universidad de la Columbia Británica, presentó en 1978 el documento Inner city resurgence units societal context donde establece una teoría basada en la demanda. De esta forma la Gentrificación sería consecuencia de la reestructuración económica, sociocultural y demográfica del espacio urbano. Los cambios en la estructura económica del capitalismo dan lugar a un nuevo grupo social auspiciado por el aumento de la importancia del sector servicios y de los trabajadores técnicos y o de cuello blanco con un mayor poder adquisitivo que la clásica clase obrera. Este sería el sujeto, que podría materializarse en una nueva clase social, que puja por los espacios residenciales céntricos. La tendencia dentro de la investigación que establece Ley, basada principalmente en el consumo, tiene su principal debilidad en la poca importancia que se le da al papel de la oferta y de los promotores. La oferta sería en este caso una consecuencia directa de una demanda preexistente.
Como respuesta a las propuestas de D. Ley, surge otro enfoque conceptual propuesto por el también geógrafo Neil Smith, profesor y catedrático de geografía en la Universidad Rutgers de Nuevo Brunswick (Nueva Jersey). Smith centra su atención en la producción del espacio gentrificable, despreciando el consumo como motor del proceso. Este autor defiende que el establecimiento de una teoría sobre la gentrificación debe incluir el estudio de la demanda y de la oferta, pero otorga prioridad a la oferta en su explicación, de modo que los factores económicos estructurales son los preponderantes. Los agentes que ejercen como motor de la gentrificación son aquellos con capacidad de influir en el mercado inmobiliario, instituciones de crédito, grandes promotores, etc. El punto central de la teoría de Smith reside en el rent gap o diferencia potencial del beneficio obtenible mediante un uso más lucrativo del suelo. Este enfoque se inscribe dentro de la llamada teoría del ciclo de vida de los barrios, según la cual estos experimentan las fases de crecimiento, declive y revitalización o renovación potenciales.[18].
Algunos estudiosos han venido a calificar el proceso de gentrificación como un fenómeno diverso y caótico, difícil de acotar[19] y que puede tomar y ha tomado muchas formas. El barrio obrero puede transformarse en un barrio de clase alta, pero también en un barrio de clase media asociado a colectivos de gran significación cultural, con predominio de elementos de expresión artística, locales comerciales donde prima el diseño y ambiente bohemio. El barrio histórico degradado puede transformarse en un barrio histórico centrada su rehabilitación en su uso como reclamo turístico e incentivador, además del sector inmobiliario, de la hostelería y el comercio asociado al turismo. Por otro lado tenemos el caso de la vieja zona industrial obrera que ha quedado anclada en el centro de la ciudad, con actividades productivas marginales y numerosos locales en estado de abandono que pasa a convertirse en zona residencial de clase alta.
Estos tipos de gentrificación pueden aparecer de hecho combinados, sin embargo, esta separación no es real. En todos los casos de gentrificación, aunque haya presencia de antiguas industrias o un notable valor histórico del conjunto, el factor fundamental y común del proceso es la existencia de una población humilde desplazada por otra con un mayor nivel de renta, es decir, una invasión del espacio por parte de clases medias-altas y la sustitución de la población y en gran medida del caserío original, así como una revalorización de un suelo desvalorizado con anterioridad.
El carácter histórico y la presencia de industria están indisolublemente asociados a los barrios obreros industriales desarrollados en las ciudades modernas entre el siglo y principios del ; en el caso de Sevilla, a partir de las dos últimas décadas del . Barrios obreros que en un momento dado dejan de cumplir su función y van siendo abandonados y degradados. La gentrificación en estos casos supone el paso de la ciudad como soporte de la actividad productiva, a la ciudad como producción, como mercancía. Esta ciudad-mercancía responde en gran medida a la explotación turística, mediante el uso de la arquitectura, el patrimonio histórico, el diseño, el arte, etc. Es la economía urbana en auge, posmoderna y centrada en el sector financiero y de servicios, que encuentra como protagonista a una clase media con elevado nivel cultural y suficiente nivel de ingresos.
Se trata por tanto de una sustitución de población y de actividad, de una población y actividad productiva en franco retroceso por otra en auge. El factor que les hace competir por el espacio es la situación de la población y la actividad en retroceso en un espacio céntrico de interés, de donde se pueden extraer grandes plusvalías a través de su puesta en valor.
Es por tanto una dinámica del capitalismo que entra perfectamente en la lógica del libre mercado. No parece aceptable la separación entre diferentes procesos de gentrificación; la gentrificación es un fenómeno complejo y que puede revestir diferentes formas, pero es delimitable y único en la medida en que es producido por dinámicas estructurales del capitalismo post-fordista y juega un papel fundamental en la reestructuración del espacio urbano consecuencia de la reestructuración productiva y social del capitalismo actual.