Em geral

Excesso de espaço em avaliação imobiliária refere-se à existência de superfície de terreno ou edificação superior à registrada no registro de imóveis.

Para identificar um imóvel no Registro de Imóveis, utiliza-se sua medida de superfície, entre outras características. As superfícies habitualmente descritas são as correspondentes ao lote e à superfície construída no caso de existir edifício. No caso de divisões horizontais, em que cada casa ou apartamento é um imóvel registado independente, apenas é descrita a superfície construída da habitação que constitui o imóvel registado independente.

Mas há momentos em que a área real do imóvel ultrapassa a registrada no Registro de Imóveis. Este excesso pode corresponder quer à superfície construída, quer à superfície do terreno, ou a ambas. Nestes casos, quando é efectuada uma avaliação, a existência do excesso e como este afecta a avaliação é comunicada através de precauções (observações, avisos ou condições).

Às vezes, esse excesso de espaço pode ser simplesmente um erro material na medição do imóvel, causado pela imprecisão dos antigos métodos de medição, levando a superfícies incorretas ao longo dos anos; ou outras situações mais comprometedoras como a tentativa de alteração dos limites do imóvel para invasão de outro imóvel vizinho.

Um caso comum é o de residências unifamiliares em que a cerca perimetral invadiu o terreno da residência adjacente. No âmbito dos imóveis rurais a situação de excesso de espaço é ainda mais comum já que a imprecisão nos limites é muito frequente, o que dificulta ainda mais o processo de identificação.

Um dos principais problemas derivados do excesso de capacidade é a falta de segurança na identificação do imóvel; Ou seja, não há certeza de que a área excedente realmente pertença ao imóvel ou que se trate, conforme mencionado acima, de uma invasão de outro imóvel vizinho.

Além disso, o excesso de espaço é um problema nas inscrições posteriores do imóvel, bem como nas inscrições de Declaração de Construção Nova e Divisão Horizontal.

No caso de pretender hipotecar um imóvel nesta situação, o credor hipotecário normalmente tem interesse em ter registada no registo a área real que deu origem ao valor que foi tido em conta para a concessão do empréstimo.