Em finanças, private equity real estate (em inglês: Private Equity Real Estate) é considerada uma classe de ativos que consiste em investimento em capital ou dívida com imóveis subjacentes. Estes investimentos envolvem normalmente uma estratégia de gestão ativa desde um reposicionamento moderado do ativo, arrendamento imobiliário, até ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou grandes áreas urbanas.
Os investimentos geralmente são feitos por meio de fundos de private equity imobiliários, que são estruturas de investimento coletivo que reúnem capitais de diversos investidores. Estes fundos têm normalmente uma duração de dez anos distribuídos por 2-3 anos de investimento, durante os quais são efectuadas aquisições de activos, e períodos de gestão de activos em que o valor é criado através de uma gestão activa até ser finalmente realizado durante os últimos dois anos, normalmente denominado período de liquidação.
História e Evolução
Existe um longo historial de investimento institucional no sector imobiliário, tanto através de investimento directo como indirecto, através de fundos e/ou veículos de investimento. No início, o investimento institucional era realizado apenas com uma estratégia “core”; quando as condições de mercado se alteraram na década de 1990, começaram a surgir os chamados fundos oportunistas e fundos de valor acrescentado, destinados a aproveitar as oportunidades que a queda dos preços imobiliários oferecia, adquirindo activos com descontos relevantes e criando-lhes valor através de uma gestão activa. O private equity imobiliário emergiu como uma classe de ativos independente na virada do século e tem visto um enorme crescimento nos últimos anos.
Níveis na gestão do Capital Privado Imobiliário
Dentro da gestão de investimentos imobiliários identificamos três níveis: gestão de capital, gestão de ativos e gestão imobiliária propriamente dita.
• - Gestão de Capital ou também chamada de Gestão de Fundos/Investimentos: Com uma visão mais estratégica, o gestor do fundo é responsável pelos principais assuntos relacionados a investidores e investimentos: estruturação do fundo, definição de governança corporativa, relacionamento com investidores, aquisições e vendas de ativos, administração do fundo desde o lançamento até a liquidação.
Estratégia imobiliária
Introdução
Em geral
Em finanças, private equity real estate (em inglês: Private Equity Real Estate) é considerada uma classe de ativos que consiste em investimento em capital ou dívida com imóveis subjacentes. Estes investimentos envolvem normalmente uma estratégia de gestão ativa desde um reposicionamento moderado do ativo, arrendamento imobiliário, até ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou grandes áreas urbanas.
Os investimentos geralmente são feitos por meio de fundos de private equity imobiliários, que são estruturas de investimento coletivo que reúnem capitais de diversos investidores. Estes fundos têm normalmente uma duração de dez anos distribuídos por 2-3 anos de investimento, durante os quais são efectuadas aquisições de activos, e períodos de gestão de activos em que o valor é criado através de uma gestão activa até ser finalmente realizado durante os últimos dois anos, normalmente denominado período de liquidação.
História e Evolução
Existe um longo historial de investimento institucional no sector imobiliário, tanto através de investimento directo como indirecto, através de fundos e/ou veículos de investimento. No início, o investimento institucional era realizado apenas com uma estratégia “core”; quando as condições de mercado se alteraram na década de 1990, começaram a surgir os chamados fundos oportunistas e fundos de valor acrescentado, destinados a aproveitar as oportunidades que a queda dos preços imobiliários oferecia, adquirindo activos com descontos relevantes e criando-lhes valor através de uma gestão activa. O private equity imobiliário emergiu como uma classe de ativos independente na virada do século e tem visto um enorme crescimento nos últimos anos.
Níveis na gestão do Capital Privado Imobiliário
• - Gestão de Ativos: O gestor de ativos é responsável pelas diversas disciplinas relacionadas à gestão do ativo imobiliário desde o momento do investimento até a venda. O processo é essencialmente de natureza tática. O gestor de ativos supervisiona e coordena as seguintes atividades: aquisição de propriedades, gestão de propriedades, aluguéis, relatórios financeiros e operacionais (incluindo orçamentos operacionais), avaliações, auditorias, análises de mercado, contabilidade e refinanciamento e vendas de ativos.
• - Gestão Imobiliária: O Gestor Imobiliário é responsável pela gestão operacional dos imóveis. É a gestão de equipamentos, instalações e ativos físicos. A gestão imobiliária engloba os processos, sistemas e recursos humanos necessários à gestão do ciclo de vida dos imóveis, incluindo aquisição, controlo, contabilidade, manutenção, utilização e venda.
Estratégias
Os fundos de private equity imobiliários geralmente seguem três tipos de estratégias de investimento: Core e Core-plus, Value Added ou “Value Added” e, finalmente, estratégias de investimento oportunistas.
• - Core e Core Plus: É uma estratégia com relação risco/retorno moderada. O fundo investirá normalmente em propriedades principais, embora algumas delas exijam certas melhorias. Por imóveis core, referimo-nos aos imóveis bem localizados, construídos recentemente e com elevado nível de ocupação por inquilinos com elevada qualidade de crédito. A rentabilidade nesses investimentos é obtida principalmente pelas receitas recorrentes de aluguéis e por um baixo ganho de capital próximo à inflação.
• - Valor Adicionado: É uma estratégia de investimento com relação risco/retorno média-alta. Esta estratégia passa por comprar um imóvel, melhorá-lo de alguma forma (renovações, mudança de inquilino, etc.) e vendê-lo no momento certo, gerando ganhos de capital. Os imóveis são considerados de “Valor Agregado” quando apresentam problemas operacionais ou de gestão, necessitam de melhorias físicas e ou sofrem restrições de capital ou de endividamento.
• - Oportunista: Esta é uma estratégia com alta relação risco/retorno. As propriedades exigirão um alto grau de melhorias. Estas estratégias podem envolver investimentos em empreendimentos, em terrenos, incluindo terrenos agrícolas, e em propriedades focadas em nichos de mercado.
Dentro da gestão de investimentos imobiliários identificamos três níveis: gestão de capital, gestão de ativos e gestão imobiliária propriamente dita.
• - Gestão de Capital ou também chamada de Gestão de Fundos/Investimentos: Com uma visão mais estratégica, o gestor do fundo é responsável pelos principais assuntos relacionados a investidores e investimentos: estruturação do fundo, definição de governança corporativa, relacionamento com investidores, aquisições e vendas de ativos, administração do fundo desde o lançamento até a liquidação.
• - Gestão de Ativos: O gestor de ativos é responsável pelas diversas disciplinas relacionadas à gestão do ativo imobiliário desde o momento do investimento até a venda. O processo é essencialmente de natureza tática. O gestor de ativos supervisiona e coordena as seguintes atividades: aquisição de propriedades, gestão de propriedades, aluguéis, relatórios financeiros e operacionais (incluindo orçamentos operacionais), avaliações, auditorias, análises de mercado, contabilidade e refinanciamento e vendas de ativos.
• - Gestão Imobiliária: O Gestor Imobiliário é responsável pela gestão operacional dos imóveis. É a gestão de equipamentos, instalações e ativos físicos. A gestão imobiliária engloba os processos, sistemas e recursos humanos necessários à gestão do ciclo de vida dos imóveis, incluindo aquisição, controlo, contabilidade, manutenção, utilização e venda.
Estratégias
Os fundos de private equity imobiliários geralmente seguem três tipos de estratégias de investimento: Core e Core-plus, Value Added ou “Value Added” e, finalmente, estratégias de investimento oportunistas.
• - Core e Core Plus: É uma estratégia com relação risco/retorno moderada. O fundo investirá normalmente em propriedades principais, embora algumas delas exijam certas melhorias. Por imóveis core, referimo-nos aos imóveis bem localizados, construídos recentemente e com elevado nível de ocupação por inquilinos com elevada qualidade de crédito. A rentabilidade nesses investimentos é obtida principalmente pelas receitas recorrentes de aluguéis e por um baixo ganho de capital próximo à inflação.
• - Valor Adicionado: É uma estratégia de investimento com relação risco/retorno média-alta. Esta estratégia passa por comprar um imóvel, melhorá-lo de alguma forma (renovações, mudança de inquilino, etc.) e vendê-lo no momento certo, gerando ganhos de capital. Os imóveis são considerados de “Valor Agregado” quando apresentam problemas operacionais ou de gestão, necessitam de melhorias físicas e ou sofrem restrições de capital ou de endividamento.
• - Oportunista: Esta é uma estratégia com alta relação risco/retorno. As propriedades exigirão um alto grau de melhorias. Estas estratégias podem envolver investimentos em empreendimentos, em terrenos, incluindo terrenos agrícolas, e em propriedades focadas em nichos de mercado.