O sistema alemão (e todos os que nele se baseiam) retira da teoria do título e do modo romano a distinção entre o contrato e o ato de transmissão posterior. Contudo, apresenta uma diferença substancial com o sistema romano, que consiste na abstração total do ato de transmissão em relação ao contrato anterior. Assim, enquanto em sistemas como o espanhol, a rescisão do contrato pode causar a perda do imóvel por parte do comprador, na Alemanha a invalidez do contrato anterior ou mesmo a sua inexistência não afeta a transferência de propriedade.[7]​.

Cuena Casas, Matilde (1996). Função do poder de disposição nos sistemas de transmissão onerosa de direitos reais. Barcelona, ​​J.M. Bosch.

Contenido

A pesar de que el Código civil español está claramente inspirado en el Código francés (que no recoge la teoría del título y el modo y en el que los contratos bastan para transmitir la propiedad), el sistema de transmisión de la propiedad español mantiene en lo esencial el sistema romano.[4]​.

El artículo 609.2 de Código civil español establece que “la propiedad y los demás derechos reales se adquieren y se transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición "Tradición (Derecho)")". La tradición es la entrega de la cosa cumpliendo ciertos requisitos, y es precisamente la alusión a la misma la que introduce la teoría del título y el modo en el ordenamiento español (ya que no señala que la propiedad se transmite mediante los contratos sino “mediante la tradición”, por consecuencia de esos contratos).

En el Derecho español la entrega física de la cosa no es siempre necesaria. En primer lugar, porque a veces es simplemente imposible (no se puede entregar una finca) y en segundo lugar, porque en ocasiones es complicado entregar la cosa y la ley permite un modo más sencillo de transmitir la propiedad.

Así, el modo (la entrega) puede consistir en diferentes actos:.

Relacionamento com outras instituições de direito privado

Se a transmissão da propriedade se basear na teoria do título e da forma, é perfeitamente válido celebrar um contrato de venda para vender algo que não seja propriedade do vendedor; É o que acontece no direito espanhol. Nesse caso, o contrato de venda é válido, mas o vendedor será obrigado a entregar algo que não é seu. Nesta situação existem três opções:

Concluindo, é válido o contrato de venda de uma coisa que não é propriedade do vendedor, porque o vendedor deve ser o proprietário no momento da entrega da coisa, mas não precisa ser o proprietário no momento da assinatura do contrato.

Um comprador nunca pode ter certeza absoluta de que o vendedor era o verdadeiro proprietário da coisa que comprou. O seu contrato de compra e venda será válido e caso perca a coisa nas mãos do seu verdadeiro dono, poderá sempre processar o vendedor e recuperar o preço que pagou, mas não poderá ficar com a coisa.

Por isso, a lei inclui a figura da usucapião ou prescrição aquisitiva, que permite proteger o comprador quando a entrega da coisa não provocou a transferência da propriedade porque o vendedor não era o proprietário. Assim, se foi celebrado um contrato de compra e venda e depois foi entregue a coisa que não pertencia ao vendedor, a propriedade não foi transferida, mas a lei estabelece que, passado algum tempo, a coisa passa a ser propriedade do comprador, de modo que o seu legítimo proprietário não poderá mais reivindicá-la (porque, na realidade, ele deixou de ser o proprietário). Este prazo é de três anos para os bens móveis e de dez para os imóveis (aa. 1955 e 1957 do Código Civil). Tudo o que foi dito acima refere-se à usucapião “ordinária”, que não deve ser confundida com a usucapião “extraordinária” (com prazo muito mais longo e que exige apenas a posse da coisa, independentemente do título).

Quanto à teoria do título e da modalidade, a usucapião protege apenas da falta de exigências da modalidade e nunca de problemas com o título. Assim, se o contrato de venda for anulado (por exemplo porque o vendedor o assinou sob ameaças), o comprador será obrigado a devolver a coisa, independentemente do prazo decorrido.[6]​.

O sistema alemão (e todos os que nele se baseiam) retira da teoria do título e do modo romano a distinção entre o contrato e o ato de transmissão posterior. Contudo, apresenta uma diferença substancial com o sistema romano, que consiste na abstração total do ato de transmissão em relação ao contrato anterior. Assim, enquanto em sistemas como o espanhol, a rescisão do contrato pode causar a perda do imóvel por parte do comprador, na Alemanha a invalidez do contrato anterior ou mesmo a sua inexistência não afeta a transferência de propriedade.[7]​.

Cuena Casas, Matilde (1996). Função do poder de disposição nos sistemas de transmissão onerosa de direitos reais. Barcelona, ​​J.M. Bosch.