Regulamentação por país
Argentina
Na Argentina, o artigo 2.037 do novo Código Civil e Comercial define propriedade horizontal como o direito real que se exerce sobre um imóvel próprio que confere ao seu proprietário poderes de uso, gozo e disposição material e jurídica que se exercem sobre partes privadas e sobre partes comuns de um edifício, de acordo com o estabelecido neste título e no respectivo regulamento de propriedade horizontal. As diversas partes da propriedade, bem como os poderes que sobre elas detêm, são interdependentes e constituem um todo indivisível. Este artigo revoga a antiga lei da Propriedade Horizontal que vigorava desde 13 de outubro de 1948.[1].
Colômbia
A propriedade horizontal é regulamentada pela Lei 675 de 2001. Esta lei abrange tanto os imóveis horizontais como as unidades imobiliárias fechadas, mas a lei não prevê, como é o caso, que tanto os imóveis horizontais como as unidades imobiliárias fechadas possam coexistir num conjunto urbano em regime de copropriedade. Prevê apenas que a responsabilidade do administrador seja posteriormente regulamentada pelo Governo Nacional. Assim, os bens horizontais e as unidades imobiliárias fechadas que estão sujeitas a esta lei são irresponsáveis e não podem ser penhorados. Sua pessoa jurídica não possui bens, mas sim recursos patrimoniais, de propriedade dos proprietários individuais, pois a pessoa jurídica é formada pelos proprietários individuais.
A Lei 675 é um tratado de contabilidade, respira contabilidade por todos os poros e está acima de qualquer decreto contábil aplicável a comerciantes ou microempresas. A Lei 675 instituiu esta pessoa jurídica a partir de uma lei anterior, a Lei 428, que foi revogada pela Lei 675, assim como as demais leis e decretos anteriores. É um erro comum entre os redatores atribuir bens avulsos passíveis de penhora à propriedade horizontal, pois nesta Lei 675 só existem bens comuns e bens privados. Não existem bens da pessoa jurídica de forma independente, portanto os bens que estão à disposição da administração são bens comuns que não podem ser penhorados como qualquer outro bem comum. A propriedade horizontal nesta lei 675 não possui bens autônomos, penhoráveis e responsáveis. Por este motivo, e por se tratar de uma pessoa colectiva sem fins lucrativos, não paga impostos e está obrigada a cumprir os princípios contabilísticos geralmente aceites. Pelo contrário, a sua contabilidade, para ser coerente com todo o texto da lei, deve ser a contabilidade orçamental e não a contabilidade patrimonial porque não possui património independente. Os balanços não são relevantes, porque não fazem sentido fiscalmente, porque são mantidos pelo regime de competência obrigatório dos comerciantes, e as propriedades horizontais não são comerciantes, porque fazem depreciações que desfiguram o verdadeiro défice ou excedente, e porque significam despesas sem qualquer benefício. Por outro lado, a contabilidade orçamental é consistente com os mandatos de elaborar orçamentos de receitas e despesas e de submeter as taxas de administração à aprovação da assembleia, o que não se baseia em balanços, nem ajuda a cumprir os demais mandatos contabilísticos incorporados na Lei 675. A Lei 675 é um tratado de contabilidade, respira contabilidade por todos os poros e está acima de qualquer outra lei, decreto, código, etc.
Pimentão
A copropriedade imobiliária está regulamentada na Lei 21.442, de abril de 2022[2] e em seu regulamento. Antes deste ano, era regulamentado pela lei 19.537 de 1997 e seu regulamento (decreto número 46 de 1998), que por sua vez substituiu a antiga lei 6.071 sobre Propriedade de Apartamentos e Apartamentos.
Os coproprietários têm direito de propriedade absoluto e exclusivo em relação à unidade e são plebeus em relação à propriedade comum. A propriedade individual está vinculada à copropriedade, uma vez que, regra geral, os bens de propriedade comum não podem circular independentemente da unidade. Os direitos de cada proprietário sobre o bem comum são indissociáveis do direito de propriedade exclusiva sobre a fracção fraccionada, pelo que estes direitos entendem-se incluídos na transmissão da propriedade, na penhora ou penhora da respectiva fracção fraccionada (artigo 3.º da lei da copropriedade imobiliária).
Cada copropriedade tem um regulamento de copropriedade próprio, que regula os direitos e obrigações recíprocas entre coproprietários, bem como a forma de administração interna, de acordo com a lei da copropriedade imobiliária e seu regulamento. As regras do regulamento de copropriedade são obrigatórias para os coproprietários, para os seus sucessores no domínio e para os ocupantes das unidades a qualquer título.
Equador
A análise das normas legais, nacionais e estrangeiras, determina que a legislação equatoriana é a mais rígida da América Latina e da Espanha. A lei actual estabelece que é necessário o consentimento unânime de todos os coproprietários de uma propriedade horizontal para a realização de modificações ou benfeitorias nos edifícios; resolver a necessidade de gravames caso seja necessária a realização de obras extraordinárias de beneficiação e aprovar a execução de obras de manutenção fora do orçamento.
De acordo com o que está previsto na lei, bastaria que um dos condóminos se opusesse, ainda que representasse menos de 0,01% das taxas condominiais, para que não se realizasse nenhuma das obras, benfeitorias, modificações, etc., que se propõem realizar num imóvel em regime de condomínio.
“A motivação para tal irracionalidade é geralmente a consideração individual sobre os interesses comuns ou a propriedade e baseia-se no interesse económico ou pessoal (artigo 7.º da Lei da Propriedade Horizontal).”
Essa é a realidade jurídica atual e as suas consequências prejudicam não só os condóminos e o próprio imóvel pela evidente deterioração a que estariam expostos, mas também as mais-valias que poderiam obter, ao mesmo tempo que ataca qualquer possibilidade de motivação para que o investimento em projetos de propriedade horizontal seja motivado.
Espanha
Na legislação espanhola, a propriedade horizontal é definida no artigo 396. Arquivado em 28 de setembro de 2013 na Wayback Machine. do Código Civil, que estabelece que os diferentes pisos ou dependências de um edifício ou as partes deles susceptíveis de utilização independente por terem saída própria para um elemento comum do edifício ou para a via pública podem ser objecto de propriedade separada, a qual acarretará inerente o direito de copropriedade sobre os elementos comuns do edifício, todos necessários ao seu bom uso e gozo.
Desta forma, a propriedade horizontal é definida como um tipo especial de propriedade caracterizado pela coexistência de dois direitos de propriedade distintos:
O referido artigo 396 do Código Civil elenca exaustivamente uma série de elementos considerados comuns, embora, conforme sustenta a decisão do Supremo Tribunal Federal de 30-03-2007, tal enumeração tenha caráter meramente indicativo e aberto, e não de "numerus clausus". Desta forma, são mencionados o solo, o lance, as fundações e os telhados; elementos estruturais e entre eles os pilares, vigas, lajes e paredes estruturais; as fachadas, com os revestimentos exteriores de terraços, varandas e janelas, incluindo a sua imagem ou configuração, os elementos de fecho que as compõem e os seus revestimentos exteriores; o portal, as escadas, os portões, os corredores, os degraus, as paredes, os fossos, os pátios, os poços e os espaços destinados a elevadores, armazéns, contadores, telefones ou outros serviços ou instalações comuns, mesmo os de uso privado; elevadores e instalações, tubulações e canais para drenagem e para abastecimento de água, gás ou eletricidade, inclusive aqueles para aproveitamento de energia solar; os de água quente sanitária, aquecimento, ar condicionado, ventilação ou evacuação de fumos; detecção e prevenção de incêndios; os de intercomunicação electrónica e outros de segurança predial, bem como os de antenas colectivas e outras instalações de serviços audiovisuais ou de telecomunicações, todos até à entrada do espaço privativo; servidões e quaisquer outros elementos materiais ou jurídicos que, pela sua natureza ou finalidade, sejam indivisíveis.
Além disso, este tipo de propriedade é regulado por uma Lei especial, que é a Lei 49/1960, de 21 de Julho, sobre propriedade horizontal, que foi alterada pela Lei 8/1999, de 6 de Abril, sobre a Reforma da Lei 49/1960, de 21 de Julho, sobre Propriedade Horizontal. Última modificação feita na Lei de Propriedade Horizontal Arquivada em 27 de setembro de 2013 na Wayback Machine. Foi no dia 26 de junho de 2013 através da Lei 8/2013 de Reabilitação, Regeneração e Reabilitação Urbana.
Uruguai
Lei 10.751, alterando e concordando
Embora a definição de propriedade horizontal não difira substancialmente da definição fornecida pela legislação argentina, na prática a propriedade horizontal uruguaia é diferente. No Uruguai, a copropriedade não tem personalidade jurídica, portanto se for necessário processar “o prédio”, cada um dos coproprietários deverá ser processado individualmente.
Quanto à sua natureza jurídica, existem diferentes posicionamentos, entre os quais destacaremos as duas correntes de pensamento mais relevantes: a teoria MONIST, que entende que a propriedade horizontal consagra uma nova e diferente forma de ser propriedade da coisa, caracterizada pelo exercício de um poder exclusivo e mais intenso nas partes que se destinam ao uso individual, e um poder partilhado de acordo com o valor real de cada unidade, sobre os bens destinados ao uso comum; e a teoria DUALISTA, que entende que dois tipos de propriedade coexistem na propriedade: a propriedade individual e a propriedade comum.
Venezuela
A Propriedade Horizontal. É um imóvel especial que se constitui exclusivamente em edifícios divididos em apartamentos ou instalações que podem ser utilizados de forma independente.
A principal característica da propriedade horizontal é a coexistência de dois tipos de direitos de propriedade. Direito de propriedade individual, sobre o apartamento ou imóvel, e direito de propriedade colectiva ou da comunidade que compõe o edifício, sobre as áreas comuns de toda a construção.
Neste tipo de construção, por lei deve existir um grupo de pessoas que orienta a forma como são geridos os custos de manutenção do edifício. Este grupo é chamado de Conselho do Condomínio.
É bom também sabermos que para que a propriedade horizontal exista legalmente num edifício, deverá ter sido previamente lavrado e apresentado na conservatória do registo predial um documento denominado Documento de Condomínio, que é o documento comunitário desse edifício. Este documento indica, entre outras coisas, a intenção do construtor do edifício em colocá-lo à venda por apartamentos ou imóveis, especifica a utilização que esses apartamentos ou imóveis terão, as características da construção do edifício, a sua dimensão, número de pisos, quantas pessoas irão compor o conselho de condomínio, etc.
A base jurídica da Propriedade Horizontal é a Lei da Propriedade Horizontal de 31 de Outubro de 1991.
- (Colômbia) Daniel F. Ospina S. “Inclusão de propriedades horizontais em empresas comerciais - Uma abordagem desde a Agência Conflito entre sócios”, páginas 92 e seguintes. ISBN: 978-628-7603-36-3, Ed. Universidade Santo Tomás Seccional Tunja, 1º de abril de 2022.