Evolução histórica

Diferentes organismos oficiais publicam dados sobre a evolução do mercado imobiliário espanhol: Ministério da Habitação espanhol ou Ministério das Obras Públicas, Banco de Espanha e Instituto Nacional de Estatística "INE (Espanha)"), entre outros. Outros órgãos não oficiais (como a Sociedade de Avaliação) publicam periodicamente dados sobre a evolução do mercado imobiliário. Os números da Sociedade Avaliadora diferem até 30% em relação aos do Ministério de Obras Públicas[35]​ e aos do Banco de Espanha.[36]​ O Banco de Compensações Internacionais também publica séries estatísticas sobre a evolução dos preços da habitação em vários países, incluindo Espanha, com dados desde 1970 em muitos casos.[37]​[3]​.

Os índices de preços da habitação, segundo o Instituto Nacional de Estatística "Instituto Nacional de Estatística (Espanha)") -Base 2015 (100)- são os seguintes:[38]​[39]​[40]​[35]​.

Abaixo estão os preços médios em euros por metro quadrado de habitação gratuita (habitação nova + habitação usada):[35]​[41]​.

A Sociedade Avaliadora -ST- estabelece os seguintes valores nominais:[42]​[43]​[41]​[1]​.

Avaliação do preço da casa

Em geral, o preço da habitação varia de acordo com as características da habitação: tamanho, qualidade e localização – rural, urbano, centro, periferia – bem como factores e circunstâncias socioeconómicas dos diferentes países: demografia (crescimento populacional, equilíbrio ou declínio, fluxos migratórios), crescimento económico, desemprego, preço da terra, bolha imobiliária, juros bancários, impostos, redução de impostos, capacidade de endividamento pessoal e familiar, recessão e depressão económica, entre outros. O preço da habitação condiciona a vida económica dos cidadãos e das famílias que, no caso de aquisição de casa, normalmente devem contratar créditos hipotecários de longo prazo junto de entidades bancárias para poderem realizar a compra mais importante ao longo da sua vida pessoal e familiar.[46]​.

Existem indicadores estruturais que permitem avaliar se o preço de uma casa é adequado e economicamente viável, sejam indicadores sobre rendimentos ou salários (rácio entre o preço da casa e o rendimento disponível bruto -PRD-), em relação ao preço do aluguer da casa que se pretende comprar (rentabilidade do arrendamento ou índice Per) ou em relação ao valor e duração da hipoteca a solicitar.[14]​.

No preço da casa em relação ao rendimento disponível anual, considera-se adequado um rácio de 4.[47]​, o que significa que o preço de compra da casa é economicamente razoável se estiver próximo de quatro anos do rendimento familiar bruto disponível.[14]​[15]​.

O índice PER (Price to Earnings Ratio*) indica quantos anos seriam necessários para recuperar – através do arrendamento do mesmo imóvel que pretende comprar – o investimento realizado na compra de uma casa (com todas as despesas incluídas). Um índice PER 15 -15 anos de aluguel = preço de compra da casa- é considerado apropriado no setor imobiliário.[48]​[15]​[14]​.

Quanto ao pagamento mensal da hipoteca, considera-se que não deve ultrapassar 30% do rendimento mensal.[45]​[49]​ Recomenda-se, se possível, a menor duração do empréstimo em anos, considerando como limite máximo 15 anos, pois a partir de 15 anos de empréstimo os juros podem atingir praticamente o mesmo valor do capital solicitado e até duplicar o valor se os juros forem elevados, razão pela qual não é considerada uma boa decisão económica subscrever empréstimos superiores a 15 anos com taxa. mensalmente pelo qual você poderia alugar a mesma casa. Além disso, é muito difícil estabelecer uma previsão para um futuro tão distante, tanto nas circunstâncias económicas pessoais - que podem melhorar mas também piorar - como nas alterações legais e macroeconómicas que podem afetar as condições da hipoteca - juros variáveis, alterações no mercado hipotecário -[50]​.

O conteúdo de todas as cláusulas - as letras miúdas - dos contratos de hipoteca também deve ser monitorado para evitar aquelas que são consideradas abusivas, tanto as chamadas cláusulas de piso. a regulamentação sobre despejos e o lançamento do “Lançamento (Direito)”) que, se necessário, poderá afetar o signatário da hipoteca e seus fiadores.

Se não puder contrair uma hipoteca com a condição de que esta não exceda 30% do seu rendimento ou quando a duração da hipoteca for considerada demasiado longa, deve desistir da compra e considerar a poupança como fórmula para realizar a compra da casa no futuro e assim reduzir o valor do empréstimo e os riscos de não pagamento. O arrendamento também deve ser considerado como uma forma mais razoável de desfrutar de uma habitação digna quando a capacidade de endividamento é limitada.

Você deve monitorar as cláusulas referentes aos custos de formalização da hipoteca. Devem ser da responsabilidade do banco ou entidade financeira (quando exista crédito hipotecário) uma vez que é o interessado em escriturar o empréstimo e registá-lo, sendo o banco o beneficiário em caso de incumprimento. São diferentes das despesas da escritura de venda. Estas despesas incluem: honorários notariais (escritura de hipoteca); taxas de registro (hipoteca); avaliação da casa (exigida pelo banco para avaliar o risco do empréstimo); agência (quando exigido ou imposto pelo banco); impostos derivados da formalização da hipoteca (imposto sobre atos jurídicos documentados ou qualquer outro).[54]​[55]​[56]​.

Despesas a adicionar ao preço da casa

Ao preço da casa acordado com o vendedor ou promotor imobiliário devem ser acrescidas outras despesas que, dependendo da legislação do país e de quem deve pagar essas despesas – vendedor, comprador, banco – podem ascender a 10% a mais que o preço inicial da casa. O pagamento dos diferentes conceitos pode ser negociado entre as partes mas a legislação estabelece o seguinte:[57]​[54]​[55]​.

Além disso, é preciso considerar o custo das reformas - caso queira realizá-las -, bem como dos móveis e da mudança.

Evolução histórica

Diferentes organismos oficiais publicam dados sobre a evolução do mercado imobiliário espanhol: Ministério da Habitação espanhol ou Ministério das Obras Públicas, Banco de Espanha e Instituto Nacional de Estatística "INE (Espanha)"), entre outros. Outros órgãos não oficiais (como a Sociedade de Avaliação) publicam periodicamente dados sobre a evolução do mercado imobiliário. Os números da Sociedade Avaliadora diferem até 30% em relação aos do Ministério de Obras Públicas[35]​ e aos do Banco de Espanha.[36]​ O Banco de Compensações Internacionais também publica séries estatísticas sobre a evolução dos preços da habitação em vários países, incluindo Espanha, com dados desde 1970 em muitos casos.[37]​[3]​.

Os índices de preços da habitação, segundo o Instituto Nacional de Estatística "Instituto Nacional de Estatística (Espanha)") -Base 2015 (100)- são os seguintes:[38]​[39]​[40]​[35]​.

Abaixo estão os preços médios em euros por metro quadrado de habitação gratuita (habitação nova + habitação usada):[35]​[41]​.

A Sociedade Avaliadora -ST- estabelece os seguintes valores nominais:[42]​[43]​[41]​[1]​.

Avaliação do preço da casa

Em geral, o preço da habitação varia de acordo com as características da habitação: tamanho, qualidade e localização – rural, urbano, centro, periferia – bem como factores e circunstâncias socioeconómicas dos diferentes países: demografia (crescimento populacional, equilíbrio ou declínio, fluxos migratórios), crescimento económico, desemprego, preço da terra, bolha imobiliária, juros bancários, impostos, redução de impostos, capacidade de endividamento pessoal e familiar, recessão e depressão económica, entre outros. O preço da habitação condiciona a vida económica dos cidadãos e das famílias que, no caso de aquisição de casa, normalmente devem contratar créditos hipotecários de longo prazo junto de entidades bancárias para poderem realizar a compra mais importante ao longo da sua vida pessoal e familiar.[46]​.

Existem indicadores estruturais que permitem avaliar se o preço de uma casa é adequado e economicamente viável, sejam indicadores sobre rendimentos ou salários (rácio entre o preço da casa e o rendimento disponível bruto -PRD-), em relação ao preço do aluguer da casa que se pretende comprar (rentabilidade do arrendamento ou índice Per) ou em relação ao valor e duração da hipoteca a solicitar.[14]​.

No preço da casa em relação ao rendimento disponível anual, considera-se adequado um rácio de 4.[47]​, o que significa que o preço de compra da casa é economicamente razoável se estiver próximo de quatro anos do rendimento familiar bruto disponível.[14]​[15]​.

O índice PER (Price to Earnings Ratio*) indica quantos anos seriam necessários para recuperar – através do arrendamento do mesmo imóvel que pretende comprar – o investimento realizado na compra de uma casa (com todas as despesas incluídas). Um índice PER 15 -15 anos de aluguel = preço de compra da casa- é considerado apropriado no setor imobiliário.[48]​[15]​[14]​.

Quanto ao pagamento mensal da hipoteca, considera-se que não deve ultrapassar 30% do rendimento mensal.[45]​[49]​ Recomenda-se, se possível, a menor duração do empréstimo em anos, considerando como limite máximo 15 anos, pois a partir de 15 anos de empréstimo os juros podem atingir praticamente o mesmo valor do capital solicitado e até duplicar o valor se os juros forem elevados, razão pela qual não é considerada uma boa decisão económica subscrever empréstimos superiores a 15 anos com taxa. mensalmente pelo qual você poderia alugar a mesma casa. Além disso, é muito difícil estabelecer uma previsão para um futuro tão distante, tanto nas circunstâncias económicas pessoais - que podem melhorar mas também piorar - como nas alterações legais e macroeconómicas que podem afetar as condições da hipoteca - juros variáveis, alterações no mercado hipotecário -[50]​.

O conteúdo de todas as cláusulas - as letras miúdas - dos contratos de hipoteca também deve ser monitorado para evitar aquelas que são consideradas abusivas, tanto as chamadas cláusulas de piso. a regulamentação sobre despejos e o lançamento do “Lançamento (Direito)”) que, se necessário, poderá afetar o signatário da hipoteca e seus fiadores.

Se não puder contrair uma hipoteca com a condição de que esta não exceda 30% do seu rendimento ou quando a duração da hipoteca for considerada demasiado longa, deve desistir da compra e considerar a poupança como fórmula para realizar a compra da casa no futuro e assim reduzir o valor do empréstimo e os riscos de não pagamento. O arrendamento também deve ser considerado como uma forma mais razoável de desfrutar de uma habitação digna quando a capacidade de endividamento é limitada.

Você deve monitorar as cláusulas referentes aos custos de formalização da hipoteca. Devem ser da responsabilidade do banco ou entidade financeira (quando exista crédito hipotecário) uma vez que é o interessado em escriturar o empréstimo e registá-lo, sendo o banco o beneficiário em caso de incumprimento. São diferentes das despesas da escritura de venda. Estas despesas incluem: honorários notariais (escritura de hipoteca); taxas de registro (hipoteca); avaliação da casa (exigida pelo banco para avaliar o risco do empréstimo); agência (quando exigido ou imposto pelo banco); impostos derivados da formalização da hipoteca (imposto sobre atos jurídicos documentados ou qualquer outro).[54]​[55]​[56]​.

Despesas a adicionar ao preço da casa

Ao preço da casa acordado com o vendedor ou promotor imobiliário devem ser acrescidas outras despesas que, dependendo da legislação do país e de quem deve pagar essas despesas – vendedor, comprador, banco – podem ascender a 10% a mais que o preço inicial da casa. O pagamento dos diferentes conceitos pode ser negociado entre as partes mas a legislação estabelece o seguinte:[57]​[54]​[55]​.

Além disso, é preciso considerar o custo das reformas - caso queira realizá-las -, bem como dos móveis e da mudança.