Por país
Angola
La Ley de Tierras de 2004 confirmó la autoridad estatal última sobre la tierra y los recursos naturales, tanto en el entorno urbano como en el rural. No obstante, esta ley permitía la transferencia de tierras para uso privado, sujeta a condiciones que incluían el «uso útil y efectivo».[20] El artículo 15 de la nueva Constitución de 2010 prevé que la tierra se transfiera a personas físicas o jurídicas «con vistas a su uso racional y pleno en los términos de la Constitución y la ley». El artículo 98(3) limita la propiedad y la transmisión a los ciudadanos angoleños.[20].
Afganistán
Según el artículo 41 de la Constitución de Afganistán, los extranjeros no podrán ser propietarios de tierras. «Los extranjeros no tendrán derecho a la propiedad de bienes inmuebles en Afganistán».[21][22].
Canadá
Canadá prohibió en enero de 2023 que los extranjeros no residentes compraran viviendas, y en febrero de 2024 extendió esta prohibición hasta 2027.[23].
China
La tierra en China es de propiedad estatal o colectiva. Las empresas, los agricultores y los tenedores de viviendas arriendan tierras al Estado mediante contratos de alquiler a largo plazo, de 20 a 70 años.[24] A los inversores extranjeros no se les permite comprar tierras en China ni tener la propiedad de ellas.
Tailandia
En Tailandia normalmente a los extranjeros se les prohíbe tener la propiedad, e incluso la posesión, de tierras en Tailandia. Estas restricciones están contempladas en la Ley del suelo, artículos 96 y siguientes.
Camboya
Según el artículo 44 de la Constitución de Camboya, «sólo las personas físicas o jurídicas de nacionalidad jemer tendrán derecho a la propiedad de la tierra». A los extranjeros se les prohíbe tener la propiedad, e incluso la posesión, de tierras.[25][26].
Filipinas
La Constitución de 1987 prohíbe a los extranjeros la propiedad de tierras en Filipinas.[27][28].
Indonesia
En Indonesia no se permite los extranjeros el pleno dominio de tierras.[29][30].
Vietnam
Como en muchos otros países del sudeste asiático, los extranjeros no pueden comprar tierras ni ser propietarios de ellas. La tierra es propiedad colectiva de todo el pueblo vietnamita, pero está gobernada por el Estado. Según la Ley Nacional de Tierras, los extranjeros y las organizaciones extranjeras pueden arrendar tierras. El período de arrendamiento es de hasta 50 años.[31][32].
Birmania
Aunque la compra de tierras no está permitida a los extranjeros, un inversor inmobiliario que tenga un permiso de la Comisión de Inversiones de Myanmar (MIC por sus siglas en inglés) puede solicitar un contrato de arrendamiento por 70 años.[33].
Bielorrusia
Según la legislación de Bielorrusia, un ciudadano extranjero no puede ser propietario de tierras y sólo tiene derecho a arrendarlas.[34][35].
Laos
A los extranjeros se les prohíbe la propiedad permanente de la tierra. Solo pueden arrendarla por un período de hasta 30 años.[36][37].
Mongolia
Únicamente los ciudadanos mongoles pueden ser propietarios de tierras dentro del territorio de Mongolia. Los ciudadanos extranjeros sólo pueden arrendarlas.[38][39][40].
Maldivas
A los extranjeros no se les permite el pleno dominio de tierras en las Maldivas. Solo pueden arrendarla por 99 años.[41][42].
Sri Lanka
En 2014, el Parlamento de Sri Lanka aprobó una ley que prohíbe la compra de tierras por parte de extranjeros. La nueva ley permitirá a los extranjeros tener la posesión de tierras únicamente mediante un contrato de arrendamiento de hasta 99 años con un impuesto anual del 15 % sobre el alquiler total pagado por adelantado.[43][44][45][46].
Georgia
Desde 2017, la nueva constitución de Georgia prohíbe a los extranjeros la propiedad de tierras de cultivo. Con un pequeño número de excepciones, determina que las tierras cultivables sólo pueden ser propiedad del Estado, de un ciudadano georgiano o de una entidad de propiedad georgiana.[47][48][49][50].
Kazajstán
En 2021, el presidente Kassym-Jomart Tokayev firmó una ley que prohíbe la venta y el arrendamiento de tierras agrícolas a extranjeros.[51][52][53].
Israel
Aproximadamente el 7 % de la tierra asignada en Israel es de propiedad privada. El resto, es decir el 93 %, es propiedad del Estado y se conoce como “Tierra Israelí”. La Ley de las tierras de Israel (una de las 14 Leyes fundamentales de Israel, que carece de Constitución) establece que la tierra de Israel es propiedad conjunta del Estado (69 %), la Autoridad de Desarrollo (12 %) y el Fondo Nacional Judío (12 %).
Irlanda
Proyecto de ley de reforma de la legislación sobre tierras y transferencias de propiedad, 2006[54].
Reino Unido
La Ley de abolición de las tenencias de 1660 terminó con la obligación de que los tenedores de tierras aportaran caballeros al ejército, y sustituyó las diversas obligaciones anteriores, en la práctica, por pagos regulares, normalmente en dinero, pero a veces en especie (socage).
La tenencia de tierras en Escocia tiene regímenes peculiaresː.
Estados Unidos
Con el aumento del sinhogarismo y la desigualdad de la riqueza, la tenencia de la tierra en el mundo desarrollado se ha convertido en un tema problemático.[55][56] Las economías basadas en el mercado que tratan la vivienda como una mercancía "Materia prima (economía)") y no como un derecho permiten leyes como la Proposición 13 de California (1978) que incentivan el tratamiento de la vivienda como una inversión.[57][58] Debido a la demanda inelástica de la necesidad humana de vivienda, los precios de la vivienda pueden elevarse por encima de los precios universalmente asequibles.[59][60] Esto complica la tenencia al limitar la oferta y exacerbar la falta de vivienda y las condiciones de vivienda informales.[61] Por ejemplo, en Estados Unidos, una regulación mínima de la compraventa de viviendas y la búsqueda de alquileres permite la gentrificación, dejando a medio millón de estadounidenses sin hogar por no poder pagarlo.[59] Esto se debe a que 17 millones de viviendas quedaron vacías como vehículos de inversión de los ricos.[62].
Al mismo tiempo, los fenómenos meteorológicos severos provocados por el calentamiento mundial se han vuelto más frecuentes, afectando los valores de las propiedades.[63].
Países en desarrollo
En el mundo en desarrollo, las catástrofes están afectando a un mayor número de personas debido a la urbanización, el hacinamiento y los débiles sistemas jurídicos y de tenencia de la tierra.
Los sistemas coloniales de tenencia de tierras han generado dificultades en las sociedades postcoloniales.[64].
Los conceptos de "propietario" y "tenedor" se han actualizado para referirse a la relación moderna de las partes respecto de un terreno que se mantiene bajo contrato de arrendamiento. Sin embargo, el profesor FH Lawson, en su Introducción a las leyes de propiedad (1958), señaló que la relación propietario-inquilino nunca encajó realmente en el sistema feudal y era más bien un «elemento comercial ajeno».
La doctrina de la tenencia no se aplicaba a los bienes muebles. Sin embargo, la relación entre un arrendador de bienes muebles y su arrendatario es muy parecida a la relación entre propietario y tenedor que puede crearse en el caso de tierras.
La tenencia segura de la tierra también reconoce el estatus legal del tenedor en las zonas urbanas. Por eso la inseguridad de la tenencia es un factor clave en los barrios marginalesː los habitantes de estas zonas carecen de títulos de propiedad o de contratos de alquiler de los terrenos sobre los cuales han construido sus chabolas, y por ello los gobiernos locales suelen marginarlos y no tenerlos en cuenta.[65].
En 2012, el Comité de Seguridad Alimentaria Mundial, con sede en la Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura (FAO), aprobó las Directrices voluntarias sobre la gobernanza responsable de la tenencia de la tierra como norma mundial, ya que un problema de los pobres y los políticamente marginados es sufrir una tenencia insegura. Sin embargo, este trabajo no ha terminado y sigue en marcha. El Objetivo de Desarrollo Sostenible 5 de las Naciones Unidas también aboga por reformas que den a las mujeres acceso a la propiedad y el control de la tierra, en reconocimiento de la importancia de la tenencia para la distribución de los recursos.[66] Debe recordarse que es posible proporcionar una tenencia segura sin necesidad de recurrir a la propiedad, y al revés, la propiedad de la tierra por parte de los pobres no les garantiza una tenencia segura, ya que se pueden ver forzados a venderla.