Entre 2001 y 2024, el parque total de viviendas en España creció de 21,03 millones a 27,00 millones, lo que supone un aumento cercano a los 6 millones de unidades (+28,4 %). Este incremento no ha sido lineal: durante los primeros años, especialmente hasta 2010, el crecimiento fue más acelerado, coincidiendo con la expansión inmobiliaria previa a la crisis financiera de la Gran Recesión de 2008-2014. Entre 2011 y 2015 se observa una ralentización, seguida de una recuperación moderada a partir de 2016.[1]​.

Las viviendas principales pasaron de 14,18 millones en 2001 a 19,28 millones en 2024, lo que representa un incremento de 5,09 millones (+35,9 %). Este aumento ha sido relativamente constante, aunque con una ligera desaceleración en los años posteriores a 2011. En términos relativos, el peso de las viviendas principales en el total ha crecido del 67,4 % en 2001 al 71,4 % en 2024, lo que refleja una tendencia hacia un uso más residencial del parque de viviendas, pues las viviendas no principales —aquellas destinadas a segunda residencia, uso temporal o desocupadas— pasaron de 6,85 millones en 2001 (32,6 % del total) a 7,73 millones en 2024 (28,6 % del total), con un crecimiento mucho más moderado (+12,9 %).[1]​.

Antigo

De acordo com um relatório da Federação Nacional das Associações Imobiliárias (FAI) publicado em agosto de 2023, a idade média do parque habitacional usado em Espanha é de 43,5 anos. O estudo, baseado em informações de cerca de 1.200 agências imobiliárias, mostra que muitas casas usadas em Espanha apresentam deficiências relacionadas principalmente com a idade e o design. Cerca de 32% não possuem elevador, o que dificulta a mobilidade em edifícios altos. Cerca de 25% dispõem de pouco espaço exterior, como varandas ou terraços. Quase 24% não possuem isolamento térmico adequado, afetando o conforto e o consumo de energia. Cerca de 19% não possuem rampas de acesso, limitando a acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida. Estes números refletem a necessidade de reabilitação e adaptação de grande parte do parque habitacional para melhorar a sua funcionalidade, acessibilidade e eficiência.[22]​[23]​.

A habitação antes de 1960 representa menos de 15% do total. A grande maioria das habitações, 95% do total, foi construída antes de 2009, concentrando-se especialmente entre 1960 e 2009, período em que foi gerado quase 67% do total, com picos nas décadas de 1970 (18,4%) e 2000 (21,5%), este último coincidindo com o boom e a bolha imobiliária em Espanha. Desde 2010, o crescimento tem sido muito limitado, com apenas 3,9% entre 2010 e 2019 e menos de 1% desde 2020, devido à absorção de stocks excedentários, escassez de terras e mão-de-obra, longos procedimentos administrativos e restrições de financiamento para promotores. A idade das habitações mostra assim que o parque residencial espanhol é composto maioritariamente por edifícios construídos na segunda metade do século e na primeira década do século.[24]​.

Tipologia

Segundo o Eurostat, Espanha, em 2022, é o país onde mais pessoas vivem em apartamentos, 65,6% da população, contra 34,2% que vivem em casas unifamiliares, sendo este fenómeno especialmente urbano, enquanto nas zonas rurais predominam as casas (77,3%). Morar em apartamentos reflete a concentração nas cidades e a distribuição da população de acordo com o tipo de moradia.[25]​[26]​.

Equipamento

Em 2021 (INE), 99,85% das casas em Espanha têm acesso a água corrente, 99,76% têm casa de banho e 99,52% têm casa de banho/chuveiro.[27]​.

Segundo o Observatório do Arrendamento, 8,5 milhões de pessoas sofrem exclusão residencial em Espanha, o que representa quase 18% da população. Destes, entre 28,5 mil e 42 mil vivem diretamente nas ruas ou em abrigos, enquanto 3,7 milhões vivem em moradias inseguras, sob ameaça de despejo ou sem estabilidade de posse, e 4,8 milhões residem em casas inadequadas, com problemas de habitabilidade, favelas ou superlotação, sendo este último o caso mais disseminado e afetando 4,1 milhões de pessoas, 8,7% da população. população.[28][29]​.

De acordo com o Inquérito às Características Essenciais da População e Habitação, publicado pelo INE em 2021, a máquina de lavar é o eletrodoméstico mais comum, presente em 98,9% dos lares, e a máquina de secar é o menos comum, presente em apenas 26,3% dos lares.[30]​.

Em 2013, o Governo de Mariano Rajoy aprovou o real decreto 235/2013, de 5 de abril,[31]​ posteriormente atualizado pelo real decreto 390/2021, que estabeleceu a obrigação de disponibilizar aos compradores ou inquilinos um Certificado de Eficiência Energética (CEE) para casas, no momento da sua venda ou arrendamento.[32]​.

O Certificado de Eficiência Energética (CEE) é um documento oficial que informa o comprador ou inquilino sobre o consumo de energia de um edifício, casa ou local, ou seja, quanto custará a conta de luz/gás. Este deverá conter a etiqueta energética, de A (muito eficiente, menor consumo) a G (muito ineficiente, maior consumo), o consumo energético anual estimado em kWh/m², as emissões de CO₂ associadas ao consumo de energia, as características técnicas do imóvel, como isolamento térmico, carpintarias (janelas, portas) e sistemas de aquecimento, arrefecimento e AQS (água quente sanitária) e recomendações de melhorias para aumentar a eficiência e reduzir consumos, como mudança de janelas, isolamento de paredes, mudança de caldeira, etc.[33]​.

De acordo com dados do Instituto de Diversificação e Poupança Energética (IDAE), mais de 80% dos edifícios e casas em Espanha recebem uma classificação energética E, F ou G, que indica ineficiência energética.[34]​ Em 2024, a maioria das casas tem uma classificação energética E (70,7%), seguida pelas categorias F, G e D (23,7% no total). Apenas 5,6% correspondem aos mais eficientes (A, B e C).[24]​ Até ao final de 2021, tinham sido registados um total de 5.978.358 certificados de eficiência energética em edifícios.[35]​ A Comissão Europeia estabeleceu que todas as habitações devem ter pelo menos um certificado de eficiência energética E em 2030 e D em 2033.[34]​.

Uma melhoria de uma letra na eficiência energética pode aumentar os preços da habitação em 1,3%, em média, e até 4% em algumas regiões.[36][37][38]​.

Existem diferentes organismos oficiais responsáveis ​​pela publicação de dados sobre a evolução do mercado imobiliário espanhol.

O Cadastro é um registo administrativo de registo obrigatório e gratuito, dependente do Ministério das Finanças, que inclui a descrição dos imóveis rurais, urbanos e de características especiais, através de dados físicos, económicos e legais: localização, referência cadastral, superfície, uso, ano de construção, representação gráfica do lote, valor cadastral, valor de referência e propriedade, entre outros, exceto no País Basco e Navarra. Seus dados são atualizados quando há vendas, heranças, novas construções ou reformas. A cada imóvel é atribuído um valor cadastral, que serve de base a diversos impostos, como o Imposto sobre Imóveis (IBI), o Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRPF) em alguns casos, ou o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITP). Os cidadãos podem consultar a informação cadastral do seu património na sede eletrónica do Cadastro. Algumas das informações são públicas (referência cadastral, localização, superfície), mas outros dados (proprietários, valor cadastral) são protegidos e só podem ser vistos pelo proprietário ou por pessoas autorizadas.[21]​[46]​.

O Registro de Imóveis "Registro de Imóveis (Espanha)") é uma instituição pública do Ministério da Justiça "Ministério da Justiça (Espanha)") cuja função é proporcionar segurança jurídica sobre quem é o proprietário de um imóvel e quais direitos ou ônus recai sobre ele, tornando-o uma ferramenta fundamental em vendas, hipotecas, embargos, usufrutos, heranças, servidões, etc. Ao contrário do Cadastro, que descreve o imóvel para efeitos fiscais, o Registo tem efeitos jurídicos e probatórios.[47]​[48]​.

O Ministério da Habitação e Agenda Urbana, antigo Ministério do Desenvolvimento ou Transportes,

reporta o Observatório de Habitação e Solos e o Observatório de Vulnerabilidade Urbana, bem como informações estatísticas sobre habitações protegidas, parque habitacional, transações imobiliárias, preços de terrenos urbanos, habitações vagas, parque habitacional novo ou valor de avaliação.[49]​.

O Instituto Nacional de Estatística "Instituto Nacional de Estatística (Espanha)") prepara o Censo da População e Habitação,[50]​ as Estatísticas de Transferências de Direitos de Propriedade (ETDP),[51]​ o Índice de Preços de Habitação (IPV),[52]​ o Índice de Preços de Aluguel de Habitação (IPVA),[53]​ o Inquérito às Condições de Vida de Habitação (ECV),[54]​ o Índice de Referência para Atualização do Arrendamento Habitacional (IRAV)[55]​ ou Pesquisa de Características Essenciais da População e Habitação (ECEPOV),[30]​ entre outros.[56]​.

O Colégio de Registradores da Espanha publica as Estatísticas do Registro Imobiliário (ERI), trimestralmente e anualmente, com dados sobre vendas, empréstimos hipotecários, índice de preços de vendas repetidas, inadimplência de hipotecas, etc.[57]​.

O Banco de Espanha oferece dados sobre preços e vendas, financiamento recebido para a compra e construção de habitação e suas condições, demografia, mercado de trabalho espanhol, acessibilidade à compra de habitação, estatísticas sobre a produção habitacional e o parque habitacional existente, etc.[58]​.

A Valuation Society publica o Novo Censo da Habitação[59]​ e o Novo Índice de Preços da Habitação,[60]​ e pertence ao painel de preços da habitação em Espanha, um repositório que reúne dados de diversas fontes públicas e privadas.[61]​.

Outras organizações não oficiais publicam periodicamente dados e estatísticas sobre a evolução do mercado imobiliário em termos de preços, bem como legislação ou equipamentos, como o portal imobiliário Idealista.

Durante el ciclo expansivo previo a la crisis financiera de 2008 "Crisis económica española (2008-2014)"), el mercado inmobiliario español alcanzó niveles históricos. En 2007 se registraban habitualmente más de 80 000 compraventas mensuales de vivienda libre, tanto nueva como usada, un volumen extraordinario que reflejaba tanto la fuerte demanda como la facilidad de acceso al crédito hipotecario. La vivienda nueva tenía un peso muy importante en aquel momento, fruto del bum de la construcción durante la burbuja inmobiliaria en España.[51]​.

Con la crisis de 2008 y la posterior recesión, se produjo un desplome abrupto de las compraventas. Entre 2008 y 2013, las compraventas cayeron a mínimos históricos, con meses en los que apenas se registraban unas 20 000–25 000 operaciones de vivienda libre, menos de la tercera parte del nivel alcanzado en la etapa expansiva. La vivienda nueva fue la más castigada: las promociones iniciadas en los años anteriores quedaron sin absorber y la demanda se concentró cada vez más en vivienda usada. En paralelo, la vivienda protegida perdió peso en el mercado, mostrando un descenso más acusado y prolongado.[51]​.

A partir de 2014 se inició una recuperación paulatina, acompañada por un cambio estructural: la vivienda usada comenzó a dominar claramente el mercado, desplazando a la vivienda nueva. Mientras que antes de la crisis ambas modalidades estaban más equilibradas, desde mediados de la década de 2010 la vivienda usada pasó a representar alrededor del 75–80 % de las operaciones. Esta recuperación coincidió con la progresiva mejora del empleo, la mayor confianza económica y unos tipos de interés históricamente bajos, lo que reactivó la demanda.[51]​.

La llegada de la pandemia de COVID-19 en España en 2020 supuso un paréntesis en esa recuperación. Durante los meses de confinamiento por la pandemia de COVID-19 en España (abril y mayo de 2020) el mercado prácticamente se paralizó, con niveles muy bajos de transacciones. Sin embargo, el rebote fue rápido: a partir de la segunda mitad de 2020 y sobre todo en 2021 y 2022, se produjo un repunte muy fuerte.[51]​.

En los años más recientes (2023–2025), aunque las cifras están lejos de los máximos de 2007, las compraventas se mantienen en torno a las 50 000–60 000 mensuales de vivienda libre, tanto nueva como usada. La vivienda usada sigue marcando la pauta, con cuatro de cada cinco operaciones, mientras que la vivienda nueva no llega a las 15 000 operaciones en 2025, frente a las más de 30 000 que se registraban en 2007.[51]​.

Preços

O preço da habitação em Espanha manteve historicamente uma certa estabilidade em relação ao rendimento familiar - ou rendimento disponível - exceto nas chamadas bolhas imobiliárias ou crises imobiliárias; períodos em que os preços sofreram aumentos desproporcionais: a bolha imobiliária de 1986 a 1992 - que afectou os preços mas não tanto o volume construído - e sobretudo a bolha imobiliária de 1997 a 2007, ou a crise imobiliária espanhola de 2022-2025.[3]​ Em Junho de 2007, foi atingido o pico máximo dos preços da habitação. Depois de seis anos, em junho de 2013, a habitação caiu 35%.[63][64][65][66]​.

Entre 2007 e 2025, os preços da habitação nova em Espanha aumentaram 59%, enquanto os preços da habitação usada mal cresceram 1,5%. Durante a crise de 2008-2014 "Crise económica espanhola (2008-2014)") ambas caíram acentuadamente, as habitações novas em -29% e as habitações usadas em -41%. A recuperação começou em 2014. Em 2025, as habitações novas duplicaram de valor face a 2014, as habitações usadas aumentaram 75%. Antes da crise, os usados ​​eram mais caros, mas depois da recuperação as novas construções lideram os preços.[52]​.

Segundo o Banco de Espanha, em 2024, as famílias destinarão mais de 39% do seu salário anual bruto ao pagamento de hipotecas, o nível mais elevado em 12 anos. Numa comparação histórica, o esforço actual é menor do que nos piores momentos, como em 1990-1991, quando as famílias necessitavam de mais de 70% do seu rendimento, ou em 2008, com quase 55%. No entanto, ainda é muito superior ao de 1999, quando 25% era suficiente. Em termos de anos de salário necessários para adquirir uma casa típica, as famílias espanholas precisam de pelo menos sete anos e meio de salário bruto acumulado em 2024, embora o recorde tenha sido estabelecido em 2007 com mais de nove anos.[67][68]​.

En 2024, el 20,4 % de los hogares en España vivía de alquiler, lo que constituye un récord histórico. En 2005, eran el 13 %.[54]​ Aunque la mayoría de la población sigue siendo propietaria, cada vez más familias optan por alquilar porque comprar una vivienda resulta demasiado caro. Las comunidades con más viviendas en alquiler son Baleares, Cataluña y Madrid, mientras que en Castilla y León, Cantabria y País Vasco predomina la compra. Además, las subidas de los alquileres están limitadas al 2,19 % en contratos firmados después de mayo de 2023.[69]​[70]​[71]​.

El aumento del alquiler afecta sobre todo a personas de entre 30 y 44 años, que tradicionalmente compraban su primera casa. Para muchos, pagar una renta elevada impide ahorrar y genera dificultades económicas. Los jóvenes son los más golpeados: solo el 14,8 % se ha emancipado, la tasa más baja en la historia. Un sueldo medio no alcanza para pagar un alquiler en solitario, lo que retrasa su independencia.[69]​[72]​.

Los contratos de alquiler de viviendas están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta establece que la duración del arrendamiento se pacta libremente entre las partes, pero si el contrato inicial es por un plazo inferior a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), se prorrogará anualmente hasta alcanzar esa duración mínima legal.[73]​.

El Banco de España ha identificado una problemática creciente en el mercado de alquiler español: el sobreesfuerzo económico que enfrentan los hogares arrendatarios. Este fenómeno se define cuando una familia destina más del 40 % de su renta bruta disponible al pago de la vivienda, incluyendo alquiler y suministros básicos. Casi cuatro de cada diez hogares en alquiler se encuentran en esta situación, una proporción que supera con creces a países como Italia (28 %), Francia o Alemania (17,5 %) durante el período 2015-2023.[74]​.

Decenas de miles de personas protestaron en Madrid el 14 de octubre de 2024 bajo el lema Se acabó: bajemos los alquileres contra el alto precio de las viviendas y los alquileres. En el manifiesto, leído por el actor Juan Diego Botto se indicó: «Este modelo promueve el expolio público mediante operaciones especulativas y antisociales, como las de Chamartín y Campamento "Campamento (Madrid)")" [...] Exigimos la ampliación y la aplicación de la ley estatal de vivienda, con especial importancia en la imposición de precios máximos en el alquiler. La recuperación de los contratos de alquiler indefinidos. El impulso de un plan estatal de vivienda pública. El Gobierno, además, debe adoptar medidas para que la Comunidad de Madrid cumpla la ley».[75]​ El 19 de octubre decenas de miles de personas protestaron en la ciudad de Valencia bajo el lema València s'ofega (en español: ) para reclamar topar los precios de los alquileres tal y como posibilita la ley estatal de Vivienda y prohibir los apartamentos turísticos. Portavoces de València no está en venda indicaron: «Están cargándose Valencia. Están vendiendo toda la ciudad a fondos especuladores y queremos una ciudad para su vecindario [...] Nos están expulsando de la ciudad. La gente se tiene que ir a vivir a los pueblos cercanos, donde también está subiendo el precio de la vivienda».[76]​.

Entre 2011 e 2023, os preços do arrendamento habitacional em Espanha apresentam uma tendência geral de subida, tanto para as habitações unifamiliares como para as habitações colectivas, ou seja, o aluguer de quartos. Durante os primeiros anos, de 2011 a 2015, os preços apresentaram uma ligeira queda como consequência da crise económica. A partir de 2016, tem-se observado um aumento sustentado dos preços dos alugueres. O preço do aluguel das residências unifamiliares aumenta 15%. No caso do preço da habitação colectiva, o aumento foi mais pronunciado, com um aumento superior a 19% nesse período.[53]​.

Segundo dados da Fotocasa e do InfoJobs, em 2024, os espanhóis tiveram que dedicar em média 47% do seu salário bruto ao pagamento de rendas, um aumento face aos 43% do ano anterior. Este número excede em muito o limite de 30% que as organizações financeiras consideram sustentável. Em comunidades como Madrid e Catalunha, a situação é ainda mais extrema, atingindo 71% e 64% respetivamente. A principal causa é que os aluguéis aumentaram muito mais rapidamente (14% ao ano) do que os salários (3,1%). Partilhar um apartamento é uma alternativa mais acessível, embora também não esteja isenta de pressões económicas. Em 2024, quem alugou um quarto teve que destinar em média 23% do seu salário a esta despesa, contra 21% em 2023. Mesmo assim, em comunidades como a Catalunha, este esforço chega a 28%, o que mostra que mesmo a opção de partilha de habitação se torna progressivamente mais cara.[78][79][80]​.

Em 2019, o Governo de Pedro Sánchez aumentou a extensão dos contratos de arrendamento de 3 para 5 anos, o que impede que os aumentos do preço do aluguer sejam aplicados durante 5 anos, exceto aqueles que estão especificados nos contratos de acordo com o índice de preços ao consumidor (IPC) ou outros índices.[81]​ Como consequência da invasão russa da Ucrânia em 2022, a inflação disparou para 10%, pelo que o Governo limitou a percentagem máxima a 2%. o proprietário pode aplicar o preço do aluguel ao inquilino.[82] Este limite foi aumentado para 3% em 2024. A partir de 2025, a lei do direito à habitação estabelece para os contratos celebrados a partir de 26 de maio de 2023 um Índice de Referência para a Atualização do Arrendamento Habitacional (IRAV), em vez do IPC. Assim, em 2025, o aumento máximo permitido pelo IRAV é de 2,20%. Para os contratos anteriores, são mantidos os sistemas de atualização previamente acordados entre as partes, como o IPC ou outros índices acordados.[83]​.

O IRAV também serve de referência para estabelecer limites aos preços de aluguer em áreas de mercado residencial sob pressão, onde os preços de aluguer registaram aumentos significativos. Para encontrá-los, a comunidade autónoma tem de declarar um determinado como sublinhado. A Catalunha foi pioneira na aplicação desta figura jurídica. Em julho de 2025, 271 municípios foram declarados como áreas de stress, incluindo as quatro capitais provinciais, Barcelona, ​​​​Gerona, Lérida e Tarragona, municípios costeiros como Lloret de Mar, Sitges e Salou, e outros municípios em áreas metropolitanas e no interior da comunidade com elevada procura de habitação. Em agosto de 2025, no País Basco, San Sebastián, Galdácano, Baracaldo, Irún, Zumaya, Lasarte-Oria e Rentería foram declaradas zonas de stress. Navarra declarou 21 municípios como áreas de estresse, cobrindo quase 70% da população da comunidade. Na Galiza, apenas La Coruña foi declarada zona de stress, tornando-se a primeira cidade galega a adoptar esta medida.[84]​[85]​[86]​ A nível geral, as comunidades autónomas governadas pelo Partido Popular (PP) têm demonstrado uma posição contrária à aplicação de zonas de mercado residencial de stress que permitem limitar os aumentos de rendas e oferecer incentivos fiscais aos proprietários que reduzem os preços.[87]​[88]​[89]​.

Habitação coletiva

Tradicionalmente, o mercado de aluguer de quartos tem estado intimamente associado aos estudantes, mas após a pandemia da COVID-19, a situação económica e a falta de habitação acessível levaram um grupo mais vasto da população, incluindo adultos mais velhos, a optar por viver em quartos em vez de alugar casas inteiras.[90][91]​.

O perfil dos que procuram quartos continua a ser predominantemente jovem, com 73% dos interessados ​​na faixa dos 18 aos 34 anos. No entanto, a percentagem de adultos entre os 45 e os 54 anos que procuram partilhar um apartamento também cresceu. A maioria dos inquilinos são mulheres (68%) e uma grande percentagem são solteiras (70%).[92][93]​.

Em 2025, o preço médio de um quarto em Espanha é de 420 euros, com cidades como Barcelona e Madrid a atingirem preços mais elevados (600 e 550 euros respetivamente).[94]​.

Casas turísticas

Em novembro de 2024, o INE "Instituto Nacional de Estatística (Espanha)") registou 368.295 habitações de uso turístico (VUT) em Espanha, o que representa cerca de 1,38% do parque habitacional total[95]​ e 10% do mercado imobiliário de arrendamento.[96]​ No entanto, estes dados variam substancialmente em áreas com maior atração turística. No bairro central de Madrid "Centro (Madrid)"), quase 1 em cada 4 imóveis para alugar é destinado a turistas, ou seja, os aluguéis turísticos representam 24% do total dos aluguéis. residentes.[99][100]​.

Em 2024, segundo o Eurostat, Espanha foi, com 170 milhões de dormidas, o segundo país da União Europeia com maior número de reservas de alojamento turístico através de plataformas como Airbnb, Booking.com ou Expedia, o que representa mais 20% do que em 2023, com a Andaluzia e as Ilhas Canárias a liderarem o ranking das regiões europeias com maior número de dormidas, 8,7 e 7,2 milhões de noites, respetivamente, e com a Catalunha, a Comunidade Valenciana e Madrid também estão entre os 20 primeiros.[101]​[102]​.

Enquanto a rentabilidade média do arrendamento residencial ronda os 3,9%, no turismo pode atingir os 7% e até ultrapassar os 10-13% nas localidades com maior atracção turística. Na prática, alugar por dia ou por semana a turistas pode ser até 60% mais rentável do que alugar a inquilinos de longa duração. Isto faz com que muitos proprietários optem por converter as suas casas de aluguer para uso turístico, reduzindo a oferta de arrendamento residencial. Nas seis cidades com maior atração turística – Madrid, Barcelona, ​​​​Sevilha, Málaga, Valência e San Sebastián – estima-se que na última década os arrendamentos turísticos tenham subtraído 6% do parque residencial, o equivalente a mais de 60.000 habitações.[103]​[104]​[105]​[106]​[107]​[108]​.

Estudos recentes mostram que nos bairros onde a habitação turística ultrapassa os 10% do total, as rendas subiram entre 31% e 33%, com aumentos de cerca de 3,29€/m² por cada 10% adicional de presença turística. Este aumento de preços não impacta apenas quem procura arrendar, mas também gera a gentrificação, ou seja, a expulsão de vizinhos de menores rendimentos, a perda do comércio tradicional e a transformação do tecido social. Segundo a OCU, 85% dos inquiridos acreditam que os arrendamentos turísticos influenciam o aumento dos preços e 74% acreditam que o faz de forma decisiva.[109]​[110][111]​.

A resposta política das administrações municipais a este respeito começa a materializar-se, mas de forma desigual. Málaga aprovou uma moratória de três anos na concessão de novas licenças para casas turísticas.[112]​ Barcelona anunciou que eliminará todos os apartamentos turísticos em 2029 para recuperar cerca de 10.000 casas para uso residencial.[113]​.

Das 368.295 casas turísticas registadas pelo INE em Novembro de 2024, estima-se que cerca de 38% destas casas não apresentam número de licença no seu anúncio — e em comunidades como Madrid ou Valência, essa proporção sobe para 70% — o que significa que a grande maioria opera à margem da lei ou sem autorização formal. As estatísticas do INE são compiladas a partir de plataformas de aluguer de férias e registos regionais, de modo que todas as casas oferecidas como propriedades turísticas são incluídas na contagem, independentemente do seu estatuto jurídico.[95]​[114]​.

La especulación inmobiliaria consiste en adquirir propiedades no para residir en ellas, sino con el objetivo de obtener beneficios económicos mediante su revalorización o alquiler. Esta práctica eleva artificialmente los precios de la vivienda, dificultando el acceso a la misma para muchos ciudadanos.

Grandes fondos de inversión, especialmente estadounidenses, adquirien activos inmobiliarios en España para ello. Por ejemplo, CBRE Group y Cross Ocean Partners han invertido conjuntamente 450 millones de euros en la promotora Vía Célere, especializada en el desarrollo de viviendas en Madrid. Blackstone Inc. se ha convertido en el segundo propietario privado de vivienda de España.[120]​[121]​[122]​[123]​.

Empresas emergentes como Inversiva están revolucionando el sector mediante el modelo de house flipping, que consiste en comprar, reformar y alquilar propiedades. Inversiva, respaldada por Juan Roig, dueño de Mercadona, gestiona más de 600 inmuebles en ciudades como Madrid, Valencia y Alicante, y ha recaudado 1,9 millones de euros en rondas de inversión.[124]​ También otras empresas realizan lo que se denomina rent-to-rent, es decir, alquilar una propiedad para subarrendarla a terceros.[125]​.

Cada vez más pequeños inversores se sumergen en el mercado inmobiliario a través de plataformas de crowdfunding como Urbanitae, que permiten invertir en proyectos inmobiliarios con aportaciones desde 25 000 euros. Estas plataformas ofrecen una rentabilidad media del 7,3 % en 2025.[126]​.

Segín Comisiones Obreras, la rentabilidad bruta anual de la vivienda se situó en un 12,9 % a cierre de 2024, superando con creces la de productos de bajo riesgo como los depósitos a plazo fijo.[127]​ Según Idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado de alquiler se ha mantenido estable en el 7,3 % durante el primer trimestre de 2025.[126]​.

Murcia encabeza el ranking de ciudades con una rentabilidad bruta que ronda el 6,5 % en 2025, gracias a precios de compra todavía asequibles y una demanda creciente de alquiler. Gandía presenta rentabilidades superiores al 10 %, impulsadas por el turismo y la demanda estacional.[128]​[129]​.

Según el Estudio del Perfil Comprador 2025 en las Agencias Inmobiliarias de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), el 42 % de las viviendas en España se adquieren como inversión (24 %) o como segunda residencia (18 %). Entre enero y marzo de 2025, el 34,5 % de las viviendas en España se compraron al contado, es decir, sin hipoteca, una cifra no vista desde 2014. Este fenómeno se debe en parte a los inversores, que adquieren inmuebles no para vivir en ellos, sino para obtener rentabilidad mediante el alquiler o la reventa.[130]​[131]​[132]​.

Fundos Abutre

Desde a crise imobiliária espanhola de 2008-2014, as grandes empresas de investimento – especialmente as americanas – passaram a controlar uma parte substancial do stock de arrendamento em Espanha, com uma concentração especial na capital madrilena. A Blackstone Inc., o maior fundo de private equity do mundo, tornou-se o maior proprietário privado de imóveis na capital e o segundo em toda a Espanha. Possui cerca de 13.000 residências em Madrid e cerca de 19.600 em toda a Espanha. Cerca de 185.000 casas para alugar estarão nas mãos de grandes corporações em 2025, aproximadamente metade delas controladas por empresas sediadas nos Estados Unidos.[122]​[133]​.

Esta mudança de mãos ocorre num contexto de forte tensão no mercado imobiliário. Numa década, desde 2015, as rendas aumentaram cerca de 57% e os preços de compra 47%, enquanto o parque habitacional não cresceu ao ritmo da procura. A combinação de uma escassez de oferta acessível, pressão de investimento e o escasso parque habitacional público agravou a vulnerabilidade residencial.[122]​.

A forma como os fundos abutres entraram com tanta força decorre da explosão imobiliária de 2008 e da crise da dívida da zona euro, do Estado e das Câmaras Municipais, que venderam activos para limpar as suas contas. Ao mesmo tempo, os bancos também se livraram de grandes carteiras de casas com hipotecas inadimplentes. Blackstone Inc., Cerberus Capital Management, Goldman Sachs e Lone Star compraram cerca de 400 mil casas em todo o país. A Blackstone opera em Espanha através de pelo menos 27 subsidiárias e veículos de investimento que utilizam diferentes modelos: aquisição de casas hipotecadas por falta de pagamento, compra de empreendimentos inteiros para utilização em arrendamento - por vezes de curto prazo - e aquisição de habitação pública que, uma vez privatizada, passa a ser regida por critérios de rentabilidade como o resto do parque habitacional.[122]​[134]​.

Um ponto de viragem ocorreu em 2013, quando a Câmara Municipal de Madrid vendeu 5.000 unidades habitacionais públicas a fundos americanos como o Goldman Sachs. adquiriu 1.860 apartamentos por 128,5 milhões de euros, o equivalente a cerca de 69.500 euros por apartamento. Uma auditoria judicial posterior concluiu que essas vendas foram realizadas abaixo do preço de mercado. A então presidente da Câmara, Ana Botella, e outros funcionários foram multados em 26 milhões de euros por má gestão, multa posteriormente revogada mediante recurso. Em 2025, o caso Goldman Sachs ainda está em tribunal, embora a sua aplicação seja complexa porque muitas casas já foram revendidas. Estas políticas têm favorecido a consolidação dos grandes proprietários e a intensificação da especulação imobiliária.[122][135][136][137]​.

A arquitetura hipotecária espanhola tem historicamente oferecido poucas salvaguardas para devedores em dificuldades: em muitos casos, não havia dación en pago ("Dación en pago (Espanha)"), ou seja, se o inquilino não pudesse pagar pela casa, ele tinha que continuar pagando mesmo que o banco a tivesse aceitado. Para atenuar os efeitos mais agudos, o Governo de Pedro Sánchez estabeleceu uma moratória sobre os despejos por falta de pagamento para famílias “vulneráveis” até 2028, embora esta vulnerabilidade seja avaliada caso a caso. Além disso, em 2025, propôs um imposto de 100% para compradores fora da UE, uma medida que, se aprovada, não afetaria as multinacionais que operam através de empresas locais, como fazem estes fundos.[122]​[138]​.

A Blackstone afirma cumprir integralmente os contratos herdados, sustenta que os preços são determinados pelo enquadramento legal e pelo mercado – e não pela empresa – e sublinha que a sua participação no parque total é inferior a 0,12% para argumentar que não pode movimentar o preço por si só. Acrescenta que investiu cerca de 180 milhões de euros na renovação das casas e que o verdadeiro problema é a falta de novas habitações.[122]​.

Grupos de inquilinos relatam aumentos acentuados nos preços dos aluguéis quando suas casas são compradas com esses fundos e relatam que há apartamentos vazios em edifícios que lhes pertencem. Blackstone nega manter deliberadamente as casas desocupadas e atribui isso a períodos entre contratos ou trabalhos de melhoria.[122]

Em Barcelona, ​​os ativos da Blackstone giram em torno de 2.500 casas. A Câmara Municipal de Barcelona tem promovido medidas como o poder de teste e desistência (correspondência de ofertas para manter edifícios e utilizá-los para arrendamento público) e o anúncio da eliminação gradual dos arrendamentos turísticos de curta duração até 2029, com o objetivo de devolver as unidades ao mercado residencial tradicional. Estas iniciativas procuram moderar a pressão sobre a oferta e priorizar o uso permanente de habitação.[122]​[139]​[140]​.

Um estudo realizado pela União Europeia mostra que 51 milhões de jovens europeus continuam a viver em casa com os pais, apesar de serem maiores de idade e em idade activa. Em Espanha, a situação económica e o mercado de trabalho fizeram com que muitos jovens não decidissem dar o passo para “deixar o ninho”. Um dos principais motivos para continuarem a permanecer na casa dos pais é a possibilidade de evitar certas despesas fixas que nem sempre têm a certeza de poder suportar. A idade média em que os homens se tornam independentes é maior do que a idade em que as mulheres se tornam independentes.[141]​[4]​[142]​.

• - Mais de um terço dos jovens espanhóis (entre 25 e 35 anos) vive em casa com os pais. 19,6% das mulheres optam por ficar na casa dos pais, em comparação com 32% dos homens.[141]​.

• - As estatísticas europeias também reflectem que as mulheres sentem que querem viver como casal antes de o fazerem. Quase metade das mulheres tomou esta decisão entre os 18 e os 35 anos (47%), em comparação com 32% dos homens.[141]​.

Em 2021, o Segundo Governo de Pedro Sánchez criou o Prémio de Aluguer Jovem, uma ajuda financeira dirigida a jovens entre os 18 e os 35 anos com rendimentos inferiores a 21.600 euros brutos anuais, equivalente a três vezes o IPREM, para facilitar o seu acesso à habitação. Este subsídio oferece 250 euros por mês durante um máximo de dois anos, o que equivale a 6.000 euros no total. A ajuda está disponível em todas as comunidades autónomas de Espanha, exceto no País Basco e Navarra, que gerem os seus próprios programas devido ao seu regime regional.[143]​.

Historicamente, a habitação subsidiada tem sido uma das formas mais comuns de acesso à habitação tanto para os sectores mais desfavorecidos como para altos funcionários do ministério. O Plano Estadual de Habitação e Reabilitação 2009-2012[144]​ estabeleceu genericamente as garantias e formas de exercício do direito à habitação incluídas na Constituição espanhola:

O referido plano considera beneficiários com direito a proteção preferencial os agregados familiares com rendimentos não superiores a duas vezes e meia o Indicador de Rendimentos Públicos de Efeitos Múltiplos (IPREM):.

Em 2013, foi aprovada a Lei 4/2013, de 4 de junho, sobre medidas de flexibilização e promoção do mercado de arrendamento habitacional.[145]​ Entre outros, o projeto de investigação europeu TENLAW contribuiu para esta lei, destacando-se como um dos seus impactos sociais.[146]​.

Em 1985, 65% do número total de habitações construídas em Espanha estavam oficialmente protegidas. Em 2023, representavam apenas 10%.[147][148]​.

Segundo um relatório das Comissões de Trabalhadores, publicado em 2024, se as habitações sociais construídas não tivessem sido liberalizadas nas últimas 4 décadas, permitindo aos particulares vendê-las a preço livre, Espanha teria 4,7 milhões de habitações a preço social, em vez dos cerca de 300.000 que o sindicato estima existirem em 2024, o que representa apenas 2,5% das habitações, face aos 9,3% em média dos países da União Europeia, longe do 20% que existe na Dinamarca ou no Reino Unido.[147]​[149]​ Esta manobra, legal alguns anos após a construção da propriedade, faz com que os proprietários beneficiem a nível privado da venda destas propriedades construídas com dinheiro público, evitando que as administrações tenham um stock público permanente de habitação, colocando-as no mercado livre, à mercê dos especuladores.[149]​[150]​[147]​.

A Lei 12/2023, de 24 de maio, do direito à habitação, elaborada pelo governo de coligação do PSOE e Unidas Podemos, presidido por Pedro Sánchez (PSOE), proibiu permanentemente a venda, a preço gratuito, de habitação oficialmente protegida em terrenos protegidos. Em alguns casos, com a devida justificação da comunidade autónoma, poderão ser liberalizados após 30 anos. No entanto, o artigo 16.º, que o indicava, foi anulado pelo Tribunal Constitucional "Tribunal Constitucional (Espanha)") por ter "um nível de detalhe excessivo", uma vez que as comunidades autónomas têm jurisdição exclusiva sobre a habitação. público.[150]​ Da mesma forma, a nova lei aumenta de 30%, exigido pela Lei de Terras e Reabilitação Urbana,[152]​ para 40%, a percentagem de reserva de terras dedicada a habitações oficialmente protegidas em terrenos recentemente urbanizados, e de 10% para 20% em bairros existentes.[150]​[20]​.

Em dezembro de 2024, o Governo de Pedro Sánchez (PSOE) anunciou a criação de uma empresa de habitação pública para construir e gerir habitação pública.[153]​[154]​ Neste sentido, em julho de 2025 o Governo anunciou a transferência de 40.000 imóveis do Sareb para a Entidade Empresarial de Terras Públicas (SEPES), a semente da nova empresa estatal de habitação, que passará a fazer parte do parque habitacional público perpétuo e cuja renda ficará abaixo do mercado preço, sem exceder 30% da renda dos inquilinos.[155]​[156]​.

O Censo da População e Habitação do Instituto Nacional de Estatística (INE) indica que em Espanha existem aproximadamente 3,83 milhões de habitações vazias em todo o país. Este valor representa 14,4% do parque habitacional total, o que equivale a pouco mais de 26,62 milhões de imóveis. Em comparação com o censo anterior, realizado em 2011, o número de habitações vazias aumentou em mais de 435 mil unidades. Isto representa um aumento de 12,9% em apenas dez anos. Ou seja, há cada vez mais casas construídas que não estão a ser utilizadas, quer como residência habitual, quer como habitação para arrendamento ou uso temporário.[50]​.

As casas vazias concentram-se de forma muito mais significativa nas cidades pequenas, ou seja, nos municípios com menos de 10 mil habitantes. Embora apenas 20,3% da população espanhola viva nestas cidades, elas albergam 45% de todas as casas vazias do país. Isto indica que, proporcionalmente, há muito mais casas vazias nas zonas rurais ou semi-rurais do que nas grandes cidades. As razões podem estar relacionadas com o despovoamento, o envelhecimento da população ou a migração de jovens para cidades maiores em busca de trabalho e serviços.[50][157][158]​.

Nas grandes cidades, aquelas com mais de 250 mil habitantes, vive um percentual semelhante da população, 23,8%, mas contêm apenas 10,5% de moradias vazias. Isto sugere que nas grandes cidades as casas tendem a ser ocupadas, quer por residentes permanentes, quer através do mercado de arrendamento. A maior procura de habitação e o dinamismo económico destas áreas contribuem para uma rotatividade ou utilização muito maior de propriedades.[50]​[157]​[158]​.

Ao analisar as cidades com mais de 200 mil habitantes, aquelas com maior percentagem de habitações vazias são Santa Cruz de Tenerife, com 17,3%, seguida de Vigo, com 15,1%, La Coruña, com 14,7%, Las Palmas de Gran Canaria, com 14,3%, e Cartagena, com 13,3%. Em contrapartida, nas grandes cidades, Barcelona tem 9,3% das suas casas vazias, Valência 8,8%, Sevilha 7,5%, Málaga 6,4%, Madrid 6,3% ou Saragoça 4,6%, com valores abaixo da média nacional de 14,4%.[50][157][158]​.

Num contexto em que a habitação é cada vez mais utilizada para fins especulativos, ou seja, como forma de investimento e não para residência, muitas pessoas, mesmo com emprego, têm dificuldades em pagar a renda ou no acesso a um crédito habitação. Perante esta situação, surgem alternativas como a habitação cooperativa, que procura garantir o direito à habitação acessível, sem entrar na lógica da especulação imobiliária.[159]​.

O modelo funciona de forma que um grupo de pessoas se organiza em uma cooperativa, que é responsável pela compra ou construção de um prédio. Quem aí pretende viver faz uma contribuição inicial para o capital social, normalmente em torno de 30% do custo, e depois paga uma mensalidade que costuma ser inferior ao preço do aluguer ou da compra de mercado, pois o que paga destina-se exclusivamente a cobrir o custo da casa, poupam os benefícios económicos pretendidos pelas construtoras e outras imobiliárias.[159]​.

Em alguns casos, os das cooperativas em transferência de uso, o imóvel fica sempre nas mãos da cooperativa, o que evita que os apartamentos acabem nas mãos de fundos abutres ou de especuladores. Se uma pessoa sai, recupera o investimento inicial e o seu lugar é atribuído a outra família. Se você morrer, o direito será herdado pelos seus filhos. Por vezes, este modelo promove um estilo de vida mais comunitário, promovendo habitações privadas algo mais pequenas, em troca de espaços partilhados como lavandarias, quartos de hóspedes, salas de trabalho... com a ideia de recuperar o sentido de vizinhança e promover a ideia de comunidade.[159][160]​.

Um aspecto fundamental é o financiamento. Estas cooperativas recorrem principalmente à banca ética, como a FIARE Banca Ética, a Coop57 ou o Banco Triodos, que não só concede empréstimos, mas também exige princípios éticos claros e sem fins lucrativos. No entanto, um dos problemas actuais são os elevados custos dos terrenos e da construção, o que por vezes significa que a contribuição inicial é elevada e nem sempre acessível ao orçamento de todos.[159]​[161]​.

A Catalunha é a região onde este modelo mais se consolidou graças a cooperativas como a Sostre Cívic e a acordos com a Administração pública. Enquanto algumas comunidades como Navarra oferecem apoio através da transferência de terras, em outros lugares os projetos só avançam com o esforço dos membros. Há câmaras municipais que colaboram e outras que ignoram diretamente o modelo.[159]​[162]​.

Desde meados dos anos 90 até ao rebentamento da bolha imobiliária em 2008, Espanha viveu um boom de construção sem precedentes, alimentado pela especulação. A lei de terras de 1998, promovida pelo Governo de José María Aznar, permitiu que grandes áreas de terreno fossem reclassificadas como urbanizáveis, o que levou à inflação artificial dos preços da habitação. As Câmaras Municipais encontraram na concessão de licenças de construção e requalificações um meio fundamental de financiamento, o que abriu portas a subornos, favores e clientelismo. Entre as práticas comuns estava a reclassificação de terras, ou seja, a conversão de terras rurais em terras urbanizáveis ​​em troca de comissões e obras públicas atribuídas a empresas próximas de políticos. Empresários, políticos e técnicos municipais agiram em conluio.[163]​.

O caso Malaya em Marbella (2006) foi considerado um dos maiores esquemas de corrupção urbana na história recente de Espanha. Revelou suborno, desvio de recursos públicos e lavagem de dinheiro na Prefeitura. Este foi dissolvido e dezenas de pessoas foram acusadas.[164]​.

A ocupação ilegal de casas em Espanha tem sido objecto de intenso debate público, embora os dados oficiais indiquem que a sua incidência é limitada. Segundo dados do Ministério do Interior “Ministerio del Interior (Espanha)”), em 2023 foram registados 15.289 casos de ocupação ilegal, o que representa aproximadamente 0,06% dos 27 milhões de habitações existentes no país. A maioria destas ocupações afecta casas desabitadas, muitas das quais pertencem a instituições financeiras ou grandes proprietários, e não a residências habituais.[165]​[166]​.

Certos meios de comunicação e partidos políticos ampliaram a percepção da ocupação como um problema maior do que realmente representa, desviando assim a atenção de questões estruturais mais críticas no domínio da habitação em Espanha, como o aumento dos preços, a falta de oferta, a proliferação de apartamentos turísticos e a concentração de propriedades nas mãos de grandes proprietários.[167]​[168]​.

Jornalistas como Ana Rosa Quintana ou Susanna Griso têm sido criticadas por darem espaço excessivo na televisão a notícias sobre ocupações ilegais e, em particular, à empresa Desokupa, exagerando o problema da ocupação de habitações. interesse.[171]​[172]​.

Desokupa, e o seu líder Daniel Esteve, têm mantido uma presença constante nos meios de comunicação social e nas redes sociais, e defendem a oferta de soluções rápidas e eficazes para os proprietários que necessitam de recuperar as suas propriedades de forma legal e segura.[173]​[174]​ Alguns críticos apontam que as suas práticas podem estar nos limites da legalidade, e a sua ligação com ideologias de extrema-direita tem sido questionada, com o seu líder, Daniel Esteve, a participar ativamente no debate político nos meios de comunicação social e nas redes. [175]​[176]​ Da esfera política, a coalizão Sumar "Sumar (coalizão)") solicitou a ilegalização de Desokupa, argumentando que ele atua como um grupo de vigilantes de extrema direita e representa um perigo para a democracia. O Ministro do Interior, Fernando Grande-Marlaska, descreveu os membros do Desokupa como "bandidos e cafetões de pequeno porte", apontando que eles não têm lugar nas forças e órgãos de segurança do Estado.[177]​[178]​.

Este receio instilado pelos meios de comunicação, embora a incidência de ocupações seja baixa, torna elevada a percepção de risco, podendo impulsionar, por exemplo, o crescimento do mercado de sistemas de alarme e segurança. Segundo o Observatório Setorial DBK da INFORMA, o número de ligações ativas a centros de recepção de alarmes em Espanha ultrapassou os 3 milhões em 2023, com um aumento de 5,1% em relação ao ano anterior. Além disso, um inquérito de 2021 realizado pela Agência dos Direitos Fundamentais da União Europeia (FRA) revelou que 42% dos espanhóis consideram a ocupação uma grande preocupação, apesar dos casos reais serem relativamente baixos.[179][180][167]​.

Desde 2010, os casos de roubo e furto de bens em Espanha têm apresentado uma tendência ascendente, com um aumento notável durante os anos da crise económica de 2008-2014 "Crise económica espanhola (2008-2014)") e da pandemia de COVID-19. Entre 2010 e 2014, o número de incidentes cresceu significativamente, atingindo mais de 10.000 casos em 2014, devido a factores como a bolha imobiliária e a crise económica. A partir de 2015, os números estabilizaram em torno de 10.000 casos anuais, mas em 2018-2021 houve um novo boom, atingindo o seu pico mais alto em 2021, com 17.274 casos, possivelmente relacionados com o impacto da pandemia e o aumento de casas vazias. O Governo, especialmente o Ministério do Interior, costuma pedir para não dar alarme sobre ocupações, uma vez que os casos de invasão são poucos em comparação com os casos de usurpação: a invasão ocorre com a ocupação de uma casa habitada, enquanto a usurpação refere-se à ocupação de um imóvel desabitado, e o Ministério do Interior fornece os dados como um todo. Em 2024, as três comunidades autónomas com maior número de casos de roubo e usurpação de bens são a Catalunha, com 7.009 casos, a Andaluzia, 2.207 casos, e a Comunidade Valenciana, com 1.767 casos, destacando-se a Catalunha com um número consideravelmente superior às restantes. Por outro lado, os três territórios com menor incidência são as cidades autónomas de Melilla, com 11 casos, e Ceuta, com 14 casos, e a comunidade autónoma de La Rioja, com 65 casos.[181]​[182][183]​.

Em novembro de 2024, o III Governo de Pedro Sánchez aprovou a Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, sobre medidas relativas à eficiência do Serviço de Justiça Pública, que, entre outras coisas, permitirá agilizar os despejos em casos de ocupação através dos chamados “julgamentos rápidos”. A partir de abril de 2025, data de entrada em vigor, quando uma pessoa apresentar queixa por invasão ou usurpação de habitação, o arguido deverá comparecer perante o juiz no prazo máximo de 15 dias e o magistrado deverá proferir a sentença no prazo de três dias. A invasão ocorre com a ocupação de casa habitada, enquanto a usurpação se refere à ocupação de imóvel desabitado. Em casos de invasão, a polícia pode realizar o despejo em até 48 horas se ficar comprovado que a casa está ocupada sem título legítimo.[184]​[185]​[186]​[187]​.

La arquitectura residencial en España se ha desarrollado durante siglos de manera diversa, con localismos fruto de su historia, clima y diferentes manifestaciones culturales regionales. Sin embargo, en las últimas décadas se ha ido imponiendo un estilo urbanístico mucho más homogéneo. Las zonas residenciales de extrarradio o barrios nuevos tienden a parecerse entre sí: edificios de bloques de apartamentos similares, calles rectas, urbanizaciones con las mismas tipologías de casas y centros comerciales estandarizados.[188]​.

• - Viviendas tradicionales en Madrid.

• - Arquitectura local en Sevilla.

• - Galerías de La Coruña.

• - Edificio art noveau en Valencia.

• - Arquitectura típica de Canarias.

• - Arquitectura cántabra.

Diversos autores han criticado que el crecimiento urbanístico acelerado del Desarrollismo durante el franquismo y de la burbuja inmobiliaria de los años 1990-2000 fomentó un modelo expansivo que priorizó la especulación del suelo y la construcción masiva sobre la calidad arquitectónica, la coherencia paisajística y la belleza urbana. Este proceso dio lugar a barrios anodinos, urbanizaciones descontextualizadas y un litoral densamente edificado, que muchos observadores califican de «feo» o poco atractivo.[189]​[190]​[191]​.

Uno de los referentes en este debate es el periodista Andrés Rubio, autor del ensayo España fea, donde denuncia una «fealdad endémica» fruto de la codicia, la especulación inmobiliaria y la corrupción urbanística en España. Rubio sostiene que en España no ha existido un esfuerzo sistemático por armonizar el patrimonio heredado con la modernidad, a diferencia de otros países europeos, y que se ha producido una «liquidación» de la arquitectura vernácula. Su visión ha encontrado eco en otros autores que señalan cómo barrios construidos en las décadas de 1960 y 1970, o los desarrollos periféricos recientes, carecen de criterios estéticos, dando lugar a un paisaje urbano repetitivo, monótono y a menudo degradado.[192]​[193]​.

• - Patrones de bloques de viviendas estándar de las últimas décadas en España.

• - Bloques cebra en Berriozar (Navarra), patrón típico de principios del siglo.

• - Bloques de ladrillo visto, en el barrio El Carrascal de Leganés, ciudad dormitorio situada al sur de Madrid, patrón típico de finales del siglo.

• - Bloques de ladrillo visto, con toldos verdes, en Sanse (Madrid), patrón típico de mediados del siglo.

Edifícios zebra

Os popularmente conhecidos como edifícios zebra são um fenómeno de desenvolvimento urbano que ocorre exclusivamente em Espanha desde o início do século, caracterizado pela construção de blocos habitacionais idênticos, com fachadas de riscas pretas e brancas, que se assemelham visualmente às riscas de uma zebra, e que são objecto de críticas porque copiam o mesmo modelo padronizado em todas as cidades, sacrificando a identidade arquitectónica, cultural e climática local, o que resulta em cidades homogéneas, sem personalidade. Foi classificado como uma espécie de franquia construtiva de fast-food, com design percebido como moderno, rápido, atraente e com custo mínimo. Antes desse padrão, seguia-se um padrão de edifícios semelhantes, feitos de tijolo à vista, criticados pelos mesmos motivos, onde os toldos verdes estão muito presentes.[194]​[195]​[196]​.

Feiúra

O fenómeno da "feiúra (arquitetura galega)" tornou-se mesmo um termo culturalmente consagrado, especialmente na Galiza, para descrever construções que, pela sua falta de integração no meio ambiente e pela sua precariedade estética, geram um ambiente urbano dissonante. A nível popular, existe uma opinião comum de que muitas cidades espanholas só são atractivas nos seus centros históricos, enquanto que, ao afastarem-se destas zonas, predominam edifícios uniformes, feitos de tijolos aparentes ou de tons baços, percebidos como desagradáveis.[197]​[198][199]​.

No entanto, há exemplos notáveis ​​de planeamento e cuidado estético, como a transformação urbana de Barcelona no final do século, o desenvolvimento do urbanismo de arranha-céus em Benidorm, a preservação dos centros históricos em cidades como Santiago de Compostela ou a vitalidade arquitectónica de certas cidades que souberam integrar tradição e modernidade.[189]​.

• - O Wikimedia Commons hospeda uma categoria multimídia sobre Habitação na Espanha.

Entre 2001 y 2024, el parque total de viviendas en España creció de 21,03 millones a 27,00 millones, lo que supone un aumento cercano a los 6 millones de unidades (+28,4 %). Este incremento no ha sido lineal: durante los primeros años, especialmente hasta 2010, el crecimiento fue más acelerado, coincidiendo con la expansión inmobiliaria previa a la crisis financiera de la Gran Recesión de 2008-2014. Entre 2011 y 2015 se observa una ralentización, seguida de una recuperación moderada a partir de 2016.[1]​.

Las viviendas principales pasaron de 14,18 millones en 2001 a 19,28 millones en 2024, lo que representa un incremento de 5,09 millones (+35,9 %). Este aumento ha sido relativamente constante, aunque con una ligera desaceleración en los años posteriores a 2011. En términos relativos, el peso de las viviendas principales en el total ha crecido del 67,4 % en 2001 al 71,4 % en 2024, lo que refleja una tendencia hacia un uso más residencial del parque de viviendas, pues las viviendas no principales —aquellas destinadas a segunda residencia, uso temporal o desocupadas— pasaron de 6,85 millones en 2001 (32,6 % del total) a 7,73 millones en 2024 (28,6 % del total), con un crecimiento mucho más moderado (+12,9 %).[1]​.

Antigo

De acordo com um relatório da Federação Nacional das Associações Imobiliárias (FAI) publicado em agosto de 2023, a idade média do parque habitacional usado em Espanha é de 43,5 anos. O estudo, baseado em informações de cerca de 1.200 agências imobiliárias, mostra que muitas casas usadas em Espanha apresentam deficiências relacionadas principalmente com a idade e o design. Cerca de 32% não possuem elevador, o que dificulta a mobilidade em edifícios altos. Cerca de 25% dispõem de pouco espaço exterior, como varandas ou terraços. Quase 24% não possuem isolamento térmico adequado, afetando o conforto e o consumo de energia. Cerca de 19% não possuem rampas de acesso, limitando a acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida. Estes números refletem a necessidade de reabilitação e adaptação de grande parte do parque habitacional para melhorar a sua funcionalidade, acessibilidade e eficiência.[22]​[23]​.

A habitação antes de 1960 representa menos de 15% do total. A grande maioria das habitações, 95% do total, foi construída antes de 2009, concentrando-se especialmente entre 1960 e 2009, período em que foi gerado quase 67% do total, com picos nas décadas de 1970 (18,4%) e 2000 (21,5%), este último coincidindo com o boom e a bolha imobiliária em Espanha. Desde 2010, o crescimento tem sido muito limitado, com apenas 3,9% entre 2010 e 2019 e menos de 1% desde 2020, devido à absorção de stocks excedentários, escassez de terras e mão-de-obra, longos procedimentos administrativos e restrições de financiamento para promotores. A idade das habitações mostra assim que o parque residencial espanhol é composto maioritariamente por edifícios construídos na segunda metade do século e na primeira década do século.[24]​.

Tipologia

Segundo o Eurostat, Espanha, em 2022, é o país onde mais pessoas vivem em apartamentos, 65,6% da população, contra 34,2% que vivem em casas unifamiliares, sendo este fenómeno especialmente urbano, enquanto nas zonas rurais predominam as casas (77,3%). Morar em apartamentos reflete a concentração nas cidades e a distribuição da população de acordo com o tipo de moradia.[25]​[26]​.

Equipamento

Em 2021 (INE), 99,85% das casas em Espanha têm acesso a água corrente, 99,76% têm casa de banho e 99,52% têm casa de banho/chuveiro.[27]​.

Segundo o Observatório do Arrendamento, 8,5 milhões de pessoas sofrem exclusão residencial em Espanha, o que representa quase 18% da população. Destes, entre 28,5 mil e 42 mil vivem diretamente nas ruas ou em abrigos, enquanto 3,7 milhões vivem em moradias inseguras, sob ameaça de despejo ou sem estabilidade de posse, e 4,8 milhões residem em casas inadequadas, com problemas de habitabilidade, favelas ou superlotação, sendo este último o caso mais disseminado e afetando 4,1 milhões de pessoas, 8,7% da população. população.[28][29]​.

De acordo com o Inquérito às Características Essenciais da População e Habitação, publicado pelo INE em 2021, a máquina de lavar é o eletrodoméstico mais comum, presente em 98,9% dos lares, e a máquina de secar é o menos comum, presente em apenas 26,3% dos lares.[30]​.

Em 2013, o Governo de Mariano Rajoy aprovou o real decreto 235/2013, de 5 de abril,[31]​ posteriormente atualizado pelo real decreto 390/2021, que estabeleceu a obrigação de disponibilizar aos compradores ou inquilinos um Certificado de Eficiência Energética (CEE) para casas, no momento da sua venda ou arrendamento.[32]​.

O Certificado de Eficiência Energética (CEE) é um documento oficial que informa o comprador ou inquilino sobre o consumo de energia de um edifício, casa ou local, ou seja, quanto custará a conta de luz/gás. Este deverá conter a etiqueta energética, de A (muito eficiente, menor consumo) a G (muito ineficiente, maior consumo), o consumo energético anual estimado em kWh/m², as emissões de CO₂ associadas ao consumo de energia, as características técnicas do imóvel, como isolamento térmico, carpintarias (janelas, portas) e sistemas de aquecimento, arrefecimento e AQS (água quente sanitária) e recomendações de melhorias para aumentar a eficiência e reduzir consumos, como mudança de janelas, isolamento de paredes, mudança de caldeira, etc.[33]​.

De acordo com dados do Instituto de Diversificação e Poupança Energética (IDAE), mais de 80% dos edifícios e casas em Espanha recebem uma classificação energética E, F ou G, que indica ineficiência energética.[34]​ Em 2024, a maioria das casas tem uma classificação energética E (70,7%), seguida pelas categorias F, G e D (23,7% no total). Apenas 5,6% correspondem aos mais eficientes (A, B e C).[24]​ Até ao final de 2021, tinham sido registados um total de 5.978.358 certificados de eficiência energética em edifícios.[35]​ A Comissão Europeia estabeleceu que todas as habitações devem ter pelo menos um certificado de eficiência energética E em 2030 e D em 2033.[34]​.

Uma melhoria de uma letra na eficiência energética pode aumentar os preços da habitação em 1,3%, em média, e até 4% em algumas regiões.[36][37][38]​.

Existem diferentes organismos oficiais responsáveis ​​pela publicação de dados sobre a evolução do mercado imobiliário espanhol.

O Cadastro é um registo administrativo de registo obrigatório e gratuito, dependente do Ministério das Finanças, que inclui a descrição dos imóveis rurais, urbanos e de características especiais, através de dados físicos, económicos e legais: localização, referência cadastral, superfície, uso, ano de construção, representação gráfica do lote, valor cadastral, valor de referência e propriedade, entre outros, exceto no País Basco e Navarra. Seus dados são atualizados quando há vendas, heranças, novas construções ou reformas. A cada imóvel é atribuído um valor cadastral, que serve de base a diversos impostos, como o Imposto sobre Imóveis (IBI), o Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRPF) em alguns casos, ou o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITP). Os cidadãos podem consultar a informação cadastral do seu património na sede eletrónica do Cadastro. Algumas das informações são públicas (referência cadastral, localização, superfície), mas outros dados (proprietários, valor cadastral) são protegidos e só podem ser vistos pelo proprietário ou por pessoas autorizadas.[21]​[46]​.

O Registro de Imóveis "Registro de Imóveis (Espanha)") é uma instituição pública do Ministério da Justiça "Ministério da Justiça (Espanha)") cuja função é proporcionar segurança jurídica sobre quem é o proprietário de um imóvel e quais direitos ou ônus recai sobre ele, tornando-o uma ferramenta fundamental em vendas, hipotecas, embargos, usufrutos, heranças, servidões, etc. Ao contrário do Cadastro, que descreve o imóvel para efeitos fiscais, o Registo tem efeitos jurídicos e probatórios.[47]​[48]​.

O Ministério da Habitação e Agenda Urbana, antigo Ministério do Desenvolvimento ou Transportes,

reporta o Observatório de Habitação e Solos e o Observatório de Vulnerabilidade Urbana, bem como informações estatísticas sobre habitações protegidas, parque habitacional, transações imobiliárias, preços de terrenos urbanos, habitações vagas, parque habitacional novo ou valor de avaliação.[49]​.

O Instituto Nacional de Estatística "Instituto Nacional de Estatística (Espanha)") prepara o Censo da População e Habitação,[50]​ as Estatísticas de Transferências de Direitos de Propriedade (ETDP),[51]​ o Índice de Preços de Habitação (IPV),[52]​ o Índice de Preços de Aluguel de Habitação (IPVA),[53]​ o Inquérito às Condições de Vida de Habitação (ECV),[54]​ o Índice de Referência para Atualização do Arrendamento Habitacional (IRAV)[55]​ ou Pesquisa de Características Essenciais da População e Habitação (ECEPOV),[30]​ entre outros.[56]​.

O Colégio de Registradores da Espanha publica as Estatísticas do Registro Imobiliário (ERI), trimestralmente e anualmente, com dados sobre vendas, empréstimos hipotecários, índice de preços de vendas repetidas, inadimplência de hipotecas, etc.[57]​.

O Banco de Espanha oferece dados sobre preços e vendas, financiamento recebido para a compra e construção de habitação e suas condições, demografia, mercado de trabalho espanhol, acessibilidade à compra de habitação, estatísticas sobre a produção habitacional e o parque habitacional existente, etc.[58]​.

A Valuation Society publica o Novo Censo da Habitação[59]​ e o Novo Índice de Preços da Habitação,[60]​ e pertence ao painel de preços da habitação em Espanha, um repositório que reúne dados de diversas fontes públicas e privadas.[61]​.

Outras organizações não oficiais publicam periodicamente dados e estatísticas sobre a evolução do mercado imobiliário em termos de preços, bem como legislação ou equipamentos, como o portal imobiliário Idealista.

Durante el ciclo expansivo previo a la crisis financiera de 2008 "Crisis económica española (2008-2014)"), el mercado inmobiliario español alcanzó niveles históricos. En 2007 se registraban habitualmente más de 80 000 compraventas mensuales de vivienda libre, tanto nueva como usada, un volumen extraordinario que reflejaba tanto la fuerte demanda como la facilidad de acceso al crédito hipotecario. La vivienda nueva tenía un peso muy importante en aquel momento, fruto del bum de la construcción durante la burbuja inmobiliaria en España.[51]​.

Con la crisis de 2008 y la posterior recesión, se produjo un desplome abrupto de las compraventas. Entre 2008 y 2013, las compraventas cayeron a mínimos históricos, con meses en los que apenas se registraban unas 20 000–25 000 operaciones de vivienda libre, menos de la tercera parte del nivel alcanzado en la etapa expansiva. La vivienda nueva fue la más castigada: las promociones iniciadas en los años anteriores quedaron sin absorber y la demanda se concentró cada vez más en vivienda usada. En paralelo, la vivienda protegida perdió peso en el mercado, mostrando un descenso más acusado y prolongado.[51]​.

A partir de 2014 se inició una recuperación paulatina, acompañada por un cambio estructural: la vivienda usada comenzó a dominar claramente el mercado, desplazando a la vivienda nueva. Mientras que antes de la crisis ambas modalidades estaban más equilibradas, desde mediados de la década de 2010 la vivienda usada pasó a representar alrededor del 75–80 % de las operaciones. Esta recuperación coincidió con la progresiva mejora del empleo, la mayor confianza económica y unos tipos de interés históricamente bajos, lo que reactivó la demanda.[51]​.

La llegada de la pandemia de COVID-19 en España en 2020 supuso un paréntesis en esa recuperación. Durante los meses de confinamiento por la pandemia de COVID-19 en España (abril y mayo de 2020) el mercado prácticamente se paralizó, con niveles muy bajos de transacciones. Sin embargo, el rebote fue rápido: a partir de la segunda mitad de 2020 y sobre todo en 2021 y 2022, se produjo un repunte muy fuerte.[51]​.

En los años más recientes (2023–2025), aunque las cifras están lejos de los máximos de 2007, las compraventas se mantienen en torno a las 50 000–60 000 mensuales de vivienda libre, tanto nueva como usada. La vivienda usada sigue marcando la pauta, con cuatro de cada cinco operaciones, mientras que la vivienda nueva no llega a las 15 000 operaciones en 2025, frente a las más de 30 000 que se registraban en 2007.[51]​.

Preços

O preço da habitação em Espanha manteve historicamente uma certa estabilidade em relação ao rendimento familiar - ou rendimento disponível - exceto nas chamadas bolhas imobiliárias ou crises imobiliárias; períodos em que os preços sofreram aumentos desproporcionais: a bolha imobiliária de 1986 a 1992 - que afectou os preços mas não tanto o volume construído - e sobretudo a bolha imobiliária de 1997 a 2007, ou a crise imobiliária espanhola de 2022-2025.[3]​ Em Junho de 2007, foi atingido o pico máximo dos preços da habitação. Depois de seis anos, em junho de 2013, a habitação caiu 35%.[63][64][65][66]​.

Entre 2007 e 2025, os preços da habitação nova em Espanha aumentaram 59%, enquanto os preços da habitação usada mal cresceram 1,5%. Durante a crise de 2008-2014 "Crise económica espanhola (2008-2014)") ambas caíram acentuadamente, as habitações novas em -29% e as habitações usadas em -41%. A recuperação começou em 2014. Em 2025, as habitações novas duplicaram de valor face a 2014, as habitações usadas aumentaram 75%. Antes da crise, os usados ​​eram mais caros, mas depois da recuperação as novas construções lideram os preços.[52]​.

Segundo o Banco de Espanha, em 2024, as famílias destinarão mais de 39% do seu salário anual bruto ao pagamento de hipotecas, o nível mais elevado em 12 anos. Numa comparação histórica, o esforço actual é menor do que nos piores momentos, como em 1990-1991, quando as famílias necessitavam de mais de 70% do seu rendimento, ou em 2008, com quase 55%. No entanto, ainda é muito superior ao de 1999, quando 25% era suficiente. Em termos de anos de salário necessários para adquirir uma casa típica, as famílias espanholas precisam de pelo menos sete anos e meio de salário bruto acumulado em 2024, embora o recorde tenha sido estabelecido em 2007 com mais de nove anos.[67][68]​.

En 2024, el 20,4 % de los hogares en España vivía de alquiler, lo que constituye un récord histórico. En 2005, eran el 13 %.[54]​ Aunque la mayoría de la población sigue siendo propietaria, cada vez más familias optan por alquilar porque comprar una vivienda resulta demasiado caro. Las comunidades con más viviendas en alquiler son Baleares, Cataluña y Madrid, mientras que en Castilla y León, Cantabria y País Vasco predomina la compra. Además, las subidas de los alquileres están limitadas al 2,19 % en contratos firmados después de mayo de 2023.[69]​[70]​[71]​.

El aumento del alquiler afecta sobre todo a personas de entre 30 y 44 años, que tradicionalmente compraban su primera casa. Para muchos, pagar una renta elevada impide ahorrar y genera dificultades económicas. Los jóvenes son los más golpeados: solo el 14,8 % se ha emancipado, la tasa más baja en la historia. Un sueldo medio no alcanza para pagar un alquiler en solitario, lo que retrasa su independencia.[69]​[72]​.

Los contratos de alquiler de viviendas están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta establece que la duración del arrendamiento se pacta libremente entre las partes, pero si el contrato inicial es por un plazo inferior a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), se prorrogará anualmente hasta alcanzar esa duración mínima legal.[73]​.

El Banco de España ha identificado una problemática creciente en el mercado de alquiler español: el sobreesfuerzo económico que enfrentan los hogares arrendatarios. Este fenómeno se define cuando una familia destina más del 40 % de su renta bruta disponible al pago de la vivienda, incluyendo alquiler y suministros básicos. Casi cuatro de cada diez hogares en alquiler se encuentran en esta situación, una proporción que supera con creces a países como Italia (28 %), Francia o Alemania (17,5 %) durante el período 2015-2023.[74]​.

Decenas de miles de personas protestaron en Madrid el 14 de octubre de 2024 bajo el lema Se acabó: bajemos los alquileres contra el alto precio de las viviendas y los alquileres. En el manifiesto, leído por el actor Juan Diego Botto se indicó: «Este modelo promueve el expolio público mediante operaciones especulativas y antisociales, como las de Chamartín y Campamento "Campamento (Madrid)")" [...] Exigimos la ampliación y la aplicación de la ley estatal de vivienda, con especial importancia en la imposición de precios máximos en el alquiler. La recuperación de los contratos de alquiler indefinidos. El impulso de un plan estatal de vivienda pública. El Gobierno, además, debe adoptar medidas para que la Comunidad de Madrid cumpla la ley».[75]​ El 19 de octubre decenas de miles de personas protestaron en la ciudad de Valencia bajo el lema València s'ofega (en español: ) para reclamar topar los precios de los alquileres tal y como posibilita la ley estatal de Vivienda y prohibir los apartamentos turísticos. Portavoces de València no está en venda indicaron: «Están cargándose Valencia. Están vendiendo toda la ciudad a fondos especuladores y queremos una ciudad para su vecindario [...] Nos están expulsando de la ciudad. La gente se tiene que ir a vivir a los pueblos cercanos, donde también está subiendo el precio de la vivienda».[76]​.

Entre 2011 e 2023, os preços do arrendamento habitacional em Espanha apresentam uma tendência geral de subida, tanto para as habitações unifamiliares como para as habitações colectivas, ou seja, o aluguer de quartos. Durante os primeiros anos, de 2011 a 2015, os preços apresentaram uma ligeira queda como consequência da crise económica. A partir de 2016, tem-se observado um aumento sustentado dos preços dos alugueres. O preço do aluguel das residências unifamiliares aumenta 15%. No caso do preço da habitação colectiva, o aumento foi mais pronunciado, com um aumento superior a 19% nesse período.[53]​.

Segundo dados da Fotocasa e do InfoJobs, em 2024, os espanhóis tiveram que dedicar em média 47% do seu salário bruto ao pagamento de rendas, um aumento face aos 43% do ano anterior. Este número excede em muito o limite de 30% que as organizações financeiras consideram sustentável. Em comunidades como Madrid e Catalunha, a situação é ainda mais extrema, atingindo 71% e 64% respetivamente. A principal causa é que os aluguéis aumentaram muito mais rapidamente (14% ao ano) do que os salários (3,1%). Partilhar um apartamento é uma alternativa mais acessível, embora também não esteja isenta de pressões económicas. Em 2024, quem alugou um quarto teve que destinar em média 23% do seu salário a esta despesa, contra 21% em 2023. Mesmo assim, em comunidades como a Catalunha, este esforço chega a 28%, o que mostra que mesmo a opção de partilha de habitação se torna progressivamente mais cara.[78][79][80]​.

Em 2019, o Governo de Pedro Sánchez aumentou a extensão dos contratos de arrendamento de 3 para 5 anos, o que impede que os aumentos do preço do aluguer sejam aplicados durante 5 anos, exceto aqueles que estão especificados nos contratos de acordo com o índice de preços ao consumidor (IPC) ou outros índices.[81]​ Como consequência da invasão russa da Ucrânia em 2022, a inflação disparou para 10%, pelo que o Governo limitou a percentagem máxima a 2%. o proprietário pode aplicar o preço do aluguel ao inquilino.[82] Este limite foi aumentado para 3% em 2024. A partir de 2025, a lei do direito à habitação estabelece para os contratos celebrados a partir de 26 de maio de 2023 um Índice de Referência para a Atualização do Arrendamento Habitacional (IRAV), em vez do IPC. Assim, em 2025, o aumento máximo permitido pelo IRAV é de 2,20%. Para os contratos anteriores, são mantidos os sistemas de atualização previamente acordados entre as partes, como o IPC ou outros índices acordados.[83]​.

O IRAV também serve de referência para estabelecer limites aos preços de aluguer em áreas de mercado residencial sob pressão, onde os preços de aluguer registaram aumentos significativos. Para encontrá-los, a comunidade autónoma tem de declarar um determinado como sublinhado. A Catalunha foi pioneira na aplicação desta figura jurídica. Em julho de 2025, 271 municípios foram declarados como áreas de stress, incluindo as quatro capitais provinciais, Barcelona, ​​​​Gerona, Lérida e Tarragona, municípios costeiros como Lloret de Mar, Sitges e Salou, e outros municípios em áreas metropolitanas e no interior da comunidade com elevada procura de habitação. Em agosto de 2025, no País Basco, San Sebastián, Galdácano, Baracaldo, Irún, Zumaya, Lasarte-Oria e Rentería foram declaradas zonas de stress. Navarra declarou 21 municípios como áreas de estresse, cobrindo quase 70% da população da comunidade. Na Galiza, apenas La Coruña foi declarada zona de stress, tornando-se a primeira cidade galega a adoptar esta medida.[84]​[85]​[86]​ A nível geral, as comunidades autónomas governadas pelo Partido Popular (PP) têm demonstrado uma posição contrária à aplicação de zonas de mercado residencial de stress que permitem limitar os aumentos de rendas e oferecer incentivos fiscais aos proprietários que reduzem os preços.[87]​[88]​[89]​.

Habitação coletiva

Tradicionalmente, o mercado de aluguer de quartos tem estado intimamente associado aos estudantes, mas após a pandemia da COVID-19, a situação económica e a falta de habitação acessível levaram um grupo mais vasto da população, incluindo adultos mais velhos, a optar por viver em quartos em vez de alugar casas inteiras.[90][91]​.

O perfil dos que procuram quartos continua a ser predominantemente jovem, com 73% dos interessados ​​na faixa dos 18 aos 34 anos. No entanto, a percentagem de adultos entre os 45 e os 54 anos que procuram partilhar um apartamento também cresceu. A maioria dos inquilinos são mulheres (68%) e uma grande percentagem são solteiras (70%).[92][93]​.

Em 2025, o preço médio de um quarto em Espanha é de 420 euros, com cidades como Barcelona e Madrid a atingirem preços mais elevados (600 e 550 euros respetivamente).[94]​.

Casas turísticas

Em novembro de 2024, o INE "Instituto Nacional de Estatística (Espanha)") registou 368.295 habitações de uso turístico (VUT) em Espanha, o que representa cerca de 1,38% do parque habitacional total[95]​ e 10% do mercado imobiliário de arrendamento.[96]​ No entanto, estes dados variam substancialmente em áreas com maior atração turística. No bairro central de Madrid "Centro (Madrid)"), quase 1 em cada 4 imóveis para alugar é destinado a turistas, ou seja, os aluguéis turísticos representam 24% do total dos aluguéis. residentes.[99][100]​.

Em 2024, segundo o Eurostat, Espanha foi, com 170 milhões de dormidas, o segundo país da União Europeia com maior número de reservas de alojamento turístico através de plataformas como Airbnb, Booking.com ou Expedia, o que representa mais 20% do que em 2023, com a Andaluzia e as Ilhas Canárias a liderarem o ranking das regiões europeias com maior número de dormidas, 8,7 e 7,2 milhões de noites, respetivamente, e com a Catalunha, a Comunidade Valenciana e Madrid também estão entre os 20 primeiros.[101]​[102]​.

Enquanto a rentabilidade média do arrendamento residencial ronda os 3,9%, no turismo pode atingir os 7% e até ultrapassar os 10-13% nas localidades com maior atracção turística. Na prática, alugar por dia ou por semana a turistas pode ser até 60% mais rentável do que alugar a inquilinos de longa duração. Isto faz com que muitos proprietários optem por converter as suas casas de aluguer para uso turístico, reduzindo a oferta de arrendamento residencial. Nas seis cidades com maior atração turística – Madrid, Barcelona, ​​​​Sevilha, Málaga, Valência e San Sebastián – estima-se que na última década os arrendamentos turísticos tenham subtraído 6% do parque residencial, o equivalente a mais de 60.000 habitações.[103]​[104]​[105]​[106]​[107]​[108]​.

Estudos recentes mostram que nos bairros onde a habitação turística ultrapassa os 10% do total, as rendas subiram entre 31% e 33%, com aumentos de cerca de 3,29€/m² por cada 10% adicional de presença turística. Este aumento de preços não impacta apenas quem procura arrendar, mas também gera a gentrificação, ou seja, a expulsão de vizinhos de menores rendimentos, a perda do comércio tradicional e a transformação do tecido social. Segundo a OCU, 85% dos inquiridos acreditam que os arrendamentos turísticos influenciam o aumento dos preços e 74% acreditam que o faz de forma decisiva.[109]​[110][111]​.

A resposta política das administrações municipais a este respeito começa a materializar-se, mas de forma desigual. Málaga aprovou uma moratória de três anos na concessão de novas licenças para casas turísticas.[112]​ Barcelona anunciou que eliminará todos os apartamentos turísticos em 2029 para recuperar cerca de 10.000 casas para uso residencial.[113]​.

Das 368.295 casas turísticas registadas pelo INE em Novembro de 2024, estima-se que cerca de 38% destas casas não apresentam número de licença no seu anúncio — e em comunidades como Madrid ou Valência, essa proporção sobe para 70% — o que significa que a grande maioria opera à margem da lei ou sem autorização formal. As estatísticas do INE são compiladas a partir de plataformas de aluguer de férias e registos regionais, de modo que todas as casas oferecidas como propriedades turísticas são incluídas na contagem, independentemente do seu estatuto jurídico.[95]​[114]​.

La especulación inmobiliaria consiste en adquirir propiedades no para residir en ellas, sino con el objetivo de obtener beneficios económicos mediante su revalorización o alquiler. Esta práctica eleva artificialmente los precios de la vivienda, dificultando el acceso a la misma para muchos ciudadanos.

Grandes fondos de inversión, especialmente estadounidenses, adquirien activos inmobiliarios en España para ello. Por ejemplo, CBRE Group y Cross Ocean Partners han invertido conjuntamente 450 millones de euros en la promotora Vía Célere, especializada en el desarrollo de viviendas en Madrid. Blackstone Inc. se ha convertido en el segundo propietario privado de vivienda de España.[120]​[121]​[122]​[123]​.

Empresas emergentes como Inversiva están revolucionando el sector mediante el modelo de house flipping, que consiste en comprar, reformar y alquilar propiedades. Inversiva, respaldada por Juan Roig, dueño de Mercadona, gestiona más de 600 inmuebles en ciudades como Madrid, Valencia y Alicante, y ha recaudado 1,9 millones de euros en rondas de inversión.[124]​ También otras empresas realizan lo que se denomina rent-to-rent, es decir, alquilar una propiedad para subarrendarla a terceros.[125]​.

Cada vez más pequeños inversores se sumergen en el mercado inmobiliario a través de plataformas de crowdfunding como Urbanitae, que permiten invertir en proyectos inmobiliarios con aportaciones desde 25 000 euros. Estas plataformas ofrecen una rentabilidad media del 7,3 % en 2025.[126]​.

Segín Comisiones Obreras, la rentabilidad bruta anual de la vivienda se situó en un 12,9 % a cierre de 2024, superando con creces la de productos de bajo riesgo como los depósitos a plazo fijo.[127]​ Según Idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado de alquiler se ha mantenido estable en el 7,3 % durante el primer trimestre de 2025.[126]​.

Murcia encabeza el ranking de ciudades con una rentabilidad bruta que ronda el 6,5 % en 2025, gracias a precios de compra todavía asequibles y una demanda creciente de alquiler. Gandía presenta rentabilidades superiores al 10 %, impulsadas por el turismo y la demanda estacional.[128]​[129]​.

Según el Estudio del Perfil Comprador 2025 en las Agencias Inmobiliarias de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), el 42 % de las viviendas en España se adquieren como inversión (24 %) o como segunda residencia (18 %). Entre enero y marzo de 2025, el 34,5 % de las viviendas en España se compraron al contado, es decir, sin hipoteca, una cifra no vista desde 2014. Este fenómeno se debe en parte a los inversores, que adquieren inmuebles no para vivir en ellos, sino para obtener rentabilidad mediante el alquiler o la reventa.[130]​[131]​[132]​.

Fundos Abutre

Desde a crise imobiliária espanhola de 2008-2014, as grandes empresas de investimento – especialmente as americanas – passaram a controlar uma parte substancial do stock de arrendamento em Espanha, com uma concentração especial na capital madrilena. A Blackstone Inc., o maior fundo de private equity do mundo, tornou-se o maior proprietário privado de imóveis na capital e o segundo em toda a Espanha. Possui cerca de 13.000 residências em Madrid e cerca de 19.600 em toda a Espanha. Cerca de 185.000 casas para alugar estarão nas mãos de grandes corporações em 2025, aproximadamente metade delas controladas por empresas sediadas nos Estados Unidos.[122]​[133]​.

Esta mudança de mãos ocorre num contexto de forte tensão no mercado imobiliário. Numa década, desde 2015, as rendas aumentaram cerca de 57% e os preços de compra 47%, enquanto o parque habitacional não cresceu ao ritmo da procura. A combinação de uma escassez de oferta acessível, pressão de investimento e o escasso parque habitacional público agravou a vulnerabilidade residencial.[122]​.

A forma como os fundos abutres entraram com tanta força decorre da explosão imobiliária de 2008 e da crise da dívida da zona euro, do Estado e das Câmaras Municipais, que venderam activos para limpar as suas contas. Ao mesmo tempo, os bancos também se livraram de grandes carteiras de casas com hipotecas inadimplentes. Blackstone Inc., Cerberus Capital Management, Goldman Sachs e Lone Star compraram cerca de 400 mil casas em todo o país. A Blackstone opera em Espanha através de pelo menos 27 subsidiárias e veículos de investimento que utilizam diferentes modelos: aquisição de casas hipotecadas por falta de pagamento, compra de empreendimentos inteiros para utilização em arrendamento - por vezes de curto prazo - e aquisição de habitação pública que, uma vez privatizada, passa a ser regida por critérios de rentabilidade como o resto do parque habitacional.[122]​[134]​.

Um ponto de viragem ocorreu em 2013, quando a Câmara Municipal de Madrid vendeu 5.000 unidades habitacionais públicas a fundos americanos como o Goldman Sachs. adquiriu 1.860 apartamentos por 128,5 milhões de euros, o equivalente a cerca de 69.500 euros por apartamento. Uma auditoria judicial posterior concluiu que essas vendas foram realizadas abaixo do preço de mercado. A então presidente da Câmara, Ana Botella, e outros funcionários foram multados em 26 milhões de euros por má gestão, multa posteriormente revogada mediante recurso. Em 2025, o caso Goldman Sachs ainda está em tribunal, embora a sua aplicação seja complexa porque muitas casas já foram revendidas. Estas políticas têm favorecido a consolidação dos grandes proprietários e a intensificação da especulação imobiliária.[122][135][136][137]​.

A arquitetura hipotecária espanhola tem historicamente oferecido poucas salvaguardas para devedores em dificuldades: em muitos casos, não havia dación en pago ("Dación en pago (Espanha)"), ou seja, se o inquilino não pudesse pagar pela casa, ele tinha que continuar pagando mesmo que o banco a tivesse aceitado. Para atenuar os efeitos mais agudos, o Governo de Pedro Sánchez estabeleceu uma moratória sobre os despejos por falta de pagamento para famílias “vulneráveis” até 2028, embora esta vulnerabilidade seja avaliada caso a caso. Além disso, em 2025, propôs um imposto de 100% para compradores fora da UE, uma medida que, se aprovada, não afetaria as multinacionais que operam através de empresas locais, como fazem estes fundos.[122]​[138]​.

A Blackstone afirma cumprir integralmente os contratos herdados, sustenta que os preços são determinados pelo enquadramento legal e pelo mercado – e não pela empresa – e sublinha que a sua participação no parque total é inferior a 0,12% para argumentar que não pode movimentar o preço por si só. Acrescenta que investiu cerca de 180 milhões de euros na renovação das casas e que o verdadeiro problema é a falta de novas habitações.[122]​.

Grupos de inquilinos relatam aumentos acentuados nos preços dos aluguéis quando suas casas são compradas com esses fundos e relatam que há apartamentos vazios em edifícios que lhes pertencem. Blackstone nega manter deliberadamente as casas desocupadas e atribui isso a períodos entre contratos ou trabalhos de melhoria.[122]

Em Barcelona, ​​os ativos da Blackstone giram em torno de 2.500 casas. A Câmara Municipal de Barcelona tem promovido medidas como o poder de teste e desistência (correspondência de ofertas para manter edifícios e utilizá-los para arrendamento público) e o anúncio da eliminação gradual dos arrendamentos turísticos de curta duração até 2029, com o objetivo de devolver as unidades ao mercado residencial tradicional. Estas iniciativas procuram moderar a pressão sobre a oferta e priorizar o uso permanente de habitação.[122]​[139]​[140]​.

Um estudo realizado pela União Europeia mostra que 51 milhões de jovens europeus continuam a viver em casa com os pais, apesar de serem maiores de idade e em idade activa. Em Espanha, a situação económica e o mercado de trabalho fizeram com que muitos jovens não decidissem dar o passo para “deixar o ninho”. Um dos principais motivos para continuarem a permanecer na casa dos pais é a possibilidade de evitar certas despesas fixas que nem sempre têm a certeza de poder suportar. A idade média em que os homens se tornam independentes é maior do que a idade em que as mulheres se tornam independentes.[141]​[4]​[142]​.

• - Mais de um terço dos jovens espanhóis (entre 25 e 35 anos) vive em casa com os pais. 19,6% das mulheres optam por ficar na casa dos pais, em comparação com 32% dos homens.[141]​.

• - As estatísticas europeias também reflectem que as mulheres sentem que querem viver como casal antes de o fazerem. Quase metade das mulheres tomou esta decisão entre os 18 e os 35 anos (47%), em comparação com 32% dos homens.[141]​.

Em 2021, o Segundo Governo de Pedro Sánchez criou o Prémio de Aluguer Jovem, uma ajuda financeira dirigida a jovens entre os 18 e os 35 anos com rendimentos inferiores a 21.600 euros brutos anuais, equivalente a três vezes o IPREM, para facilitar o seu acesso à habitação. Este subsídio oferece 250 euros por mês durante um máximo de dois anos, o que equivale a 6.000 euros no total. A ajuda está disponível em todas as comunidades autónomas de Espanha, exceto no País Basco e Navarra, que gerem os seus próprios programas devido ao seu regime regional.[143]​.

Historicamente, a habitação subsidiada tem sido uma das formas mais comuns de acesso à habitação tanto para os sectores mais desfavorecidos como para altos funcionários do ministério. O Plano Estadual de Habitação e Reabilitação 2009-2012[144]​ estabeleceu genericamente as garantias e formas de exercício do direito à habitação incluídas na Constituição espanhola:

O referido plano considera beneficiários com direito a proteção preferencial os agregados familiares com rendimentos não superiores a duas vezes e meia o Indicador de Rendimentos Públicos de Efeitos Múltiplos (IPREM):.

Em 2013, foi aprovada a Lei 4/2013, de 4 de junho, sobre medidas de flexibilização e promoção do mercado de arrendamento habitacional.[145]​ Entre outros, o projeto de investigação europeu TENLAW contribuiu para esta lei, destacando-se como um dos seus impactos sociais.[146]​.

Em 1985, 65% do número total de habitações construídas em Espanha estavam oficialmente protegidas. Em 2023, representavam apenas 10%.[147][148]​.

Segundo um relatório das Comissões de Trabalhadores, publicado em 2024, se as habitações sociais construídas não tivessem sido liberalizadas nas últimas 4 décadas, permitindo aos particulares vendê-las a preço livre, Espanha teria 4,7 milhões de habitações a preço social, em vez dos cerca de 300.000 que o sindicato estima existirem em 2024, o que representa apenas 2,5% das habitações, face aos 9,3% em média dos países da União Europeia, longe do 20% que existe na Dinamarca ou no Reino Unido.[147]​[149]​ Esta manobra, legal alguns anos após a construção da propriedade, faz com que os proprietários beneficiem a nível privado da venda destas propriedades construídas com dinheiro público, evitando que as administrações tenham um stock público permanente de habitação, colocando-as no mercado livre, à mercê dos especuladores.[149]​[150]​[147]​.

A Lei 12/2023, de 24 de maio, do direito à habitação, elaborada pelo governo de coligação do PSOE e Unidas Podemos, presidido por Pedro Sánchez (PSOE), proibiu permanentemente a venda, a preço gratuito, de habitação oficialmente protegida em terrenos protegidos. Em alguns casos, com a devida justificação da comunidade autónoma, poderão ser liberalizados após 30 anos. No entanto, o artigo 16.º, que o indicava, foi anulado pelo Tribunal Constitucional "Tribunal Constitucional (Espanha)") por ter "um nível de detalhe excessivo", uma vez que as comunidades autónomas têm jurisdição exclusiva sobre a habitação. público.[150]​ Da mesma forma, a nova lei aumenta de 30%, exigido pela Lei de Terras e Reabilitação Urbana,[152]​ para 40%, a percentagem de reserva de terras dedicada a habitações oficialmente protegidas em terrenos recentemente urbanizados, e de 10% para 20% em bairros existentes.[150]​[20]​.

Em dezembro de 2024, o Governo de Pedro Sánchez (PSOE) anunciou a criação de uma empresa de habitação pública para construir e gerir habitação pública.[153]​[154]​ Neste sentido, em julho de 2025 o Governo anunciou a transferência de 40.000 imóveis do Sareb para a Entidade Empresarial de Terras Públicas (SEPES), a semente da nova empresa estatal de habitação, que passará a fazer parte do parque habitacional público perpétuo e cuja renda ficará abaixo do mercado preço, sem exceder 30% da renda dos inquilinos.[155]​[156]​.

O Censo da População e Habitação do Instituto Nacional de Estatística (INE) indica que em Espanha existem aproximadamente 3,83 milhões de habitações vazias em todo o país. Este valor representa 14,4% do parque habitacional total, o que equivale a pouco mais de 26,62 milhões de imóveis. Em comparação com o censo anterior, realizado em 2011, o número de habitações vazias aumentou em mais de 435 mil unidades. Isto representa um aumento de 12,9% em apenas dez anos. Ou seja, há cada vez mais casas construídas que não estão a ser utilizadas, quer como residência habitual, quer como habitação para arrendamento ou uso temporário.[50]​.

As casas vazias concentram-se de forma muito mais significativa nas cidades pequenas, ou seja, nos municípios com menos de 10 mil habitantes. Embora apenas 20,3% da população espanhola viva nestas cidades, elas albergam 45% de todas as casas vazias do país. Isto indica que, proporcionalmente, há muito mais casas vazias nas zonas rurais ou semi-rurais do que nas grandes cidades. As razões podem estar relacionadas com o despovoamento, o envelhecimento da população ou a migração de jovens para cidades maiores em busca de trabalho e serviços.[50][157][158]​.

Nas grandes cidades, aquelas com mais de 250 mil habitantes, vive um percentual semelhante da população, 23,8%, mas contêm apenas 10,5% de moradias vazias. Isto sugere que nas grandes cidades as casas tendem a ser ocupadas, quer por residentes permanentes, quer através do mercado de arrendamento. A maior procura de habitação e o dinamismo económico destas áreas contribuem para uma rotatividade ou utilização muito maior de propriedades.[50]​[157]​[158]​.

Ao analisar as cidades com mais de 200 mil habitantes, aquelas com maior percentagem de habitações vazias são Santa Cruz de Tenerife, com 17,3%, seguida de Vigo, com 15,1%, La Coruña, com 14,7%, Las Palmas de Gran Canaria, com 14,3%, e Cartagena, com 13,3%. Em contrapartida, nas grandes cidades, Barcelona tem 9,3% das suas casas vazias, Valência 8,8%, Sevilha 7,5%, Málaga 6,4%, Madrid 6,3% ou Saragoça 4,6%, com valores abaixo da média nacional de 14,4%.[50][157][158]​.

Num contexto em que a habitação é cada vez mais utilizada para fins especulativos, ou seja, como forma de investimento e não para residência, muitas pessoas, mesmo com emprego, têm dificuldades em pagar a renda ou no acesso a um crédito habitação. Perante esta situação, surgem alternativas como a habitação cooperativa, que procura garantir o direito à habitação acessível, sem entrar na lógica da especulação imobiliária.[159]​.

O modelo funciona de forma que um grupo de pessoas se organiza em uma cooperativa, que é responsável pela compra ou construção de um prédio. Quem aí pretende viver faz uma contribuição inicial para o capital social, normalmente em torno de 30% do custo, e depois paga uma mensalidade que costuma ser inferior ao preço do aluguer ou da compra de mercado, pois o que paga destina-se exclusivamente a cobrir o custo da casa, poupam os benefícios económicos pretendidos pelas construtoras e outras imobiliárias.[159]​.

Em alguns casos, os das cooperativas em transferência de uso, o imóvel fica sempre nas mãos da cooperativa, o que evita que os apartamentos acabem nas mãos de fundos abutres ou de especuladores. Se uma pessoa sai, recupera o investimento inicial e o seu lugar é atribuído a outra família. Se você morrer, o direito será herdado pelos seus filhos. Por vezes, este modelo promove um estilo de vida mais comunitário, promovendo habitações privadas algo mais pequenas, em troca de espaços partilhados como lavandarias, quartos de hóspedes, salas de trabalho... com a ideia de recuperar o sentido de vizinhança e promover a ideia de comunidade.[159][160]​.

Um aspecto fundamental é o financiamento. Estas cooperativas recorrem principalmente à banca ética, como a FIARE Banca Ética, a Coop57 ou o Banco Triodos, que não só concede empréstimos, mas também exige princípios éticos claros e sem fins lucrativos. No entanto, um dos problemas actuais são os elevados custos dos terrenos e da construção, o que por vezes significa que a contribuição inicial é elevada e nem sempre acessível ao orçamento de todos.[159]​[161]​.

A Catalunha é a região onde este modelo mais se consolidou graças a cooperativas como a Sostre Cívic e a acordos com a Administração pública. Enquanto algumas comunidades como Navarra oferecem apoio através da transferência de terras, em outros lugares os projetos só avançam com o esforço dos membros. Há câmaras municipais que colaboram e outras que ignoram diretamente o modelo.[159]​[162]​.

Desde meados dos anos 90 até ao rebentamento da bolha imobiliária em 2008, Espanha viveu um boom de construção sem precedentes, alimentado pela especulação. A lei de terras de 1998, promovida pelo Governo de José María Aznar, permitiu que grandes áreas de terreno fossem reclassificadas como urbanizáveis, o que levou à inflação artificial dos preços da habitação. As Câmaras Municipais encontraram na concessão de licenças de construção e requalificações um meio fundamental de financiamento, o que abriu portas a subornos, favores e clientelismo. Entre as práticas comuns estava a reclassificação de terras, ou seja, a conversão de terras rurais em terras urbanizáveis ​​em troca de comissões e obras públicas atribuídas a empresas próximas de políticos. Empresários, políticos e técnicos municipais agiram em conluio.[163]​.

O caso Malaya em Marbella (2006) foi considerado um dos maiores esquemas de corrupção urbana na história recente de Espanha. Revelou suborno, desvio de recursos públicos e lavagem de dinheiro na Prefeitura. Este foi dissolvido e dezenas de pessoas foram acusadas.[164]​.

A ocupação ilegal de casas em Espanha tem sido objecto de intenso debate público, embora os dados oficiais indiquem que a sua incidência é limitada. Segundo dados do Ministério do Interior “Ministerio del Interior (Espanha)”), em 2023 foram registados 15.289 casos de ocupação ilegal, o que representa aproximadamente 0,06% dos 27 milhões de habitações existentes no país. A maioria destas ocupações afecta casas desabitadas, muitas das quais pertencem a instituições financeiras ou grandes proprietários, e não a residências habituais.[165]​[166]​.

Certos meios de comunicação e partidos políticos ampliaram a percepção da ocupação como um problema maior do que realmente representa, desviando assim a atenção de questões estruturais mais críticas no domínio da habitação em Espanha, como o aumento dos preços, a falta de oferta, a proliferação de apartamentos turísticos e a concentração de propriedades nas mãos de grandes proprietários.[167]​[168]​.

Jornalistas como Ana Rosa Quintana ou Susanna Griso têm sido criticadas por darem espaço excessivo na televisão a notícias sobre ocupações ilegais e, em particular, à empresa Desokupa, exagerando o problema da ocupação de habitações. interesse.[171]​[172]​.

Desokupa, e o seu líder Daniel Esteve, têm mantido uma presença constante nos meios de comunicação social e nas redes sociais, e defendem a oferta de soluções rápidas e eficazes para os proprietários que necessitam de recuperar as suas propriedades de forma legal e segura.[173]​[174]​ Alguns críticos apontam que as suas práticas podem estar nos limites da legalidade, e a sua ligação com ideologias de extrema-direita tem sido questionada, com o seu líder, Daniel Esteve, a participar ativamente no debate político nos meios de comunicação social e nas redes. [175]​[176]​ Da esfera política, a coalizão Sumar "Sumar (coalizão)") solicitou a ilegalização de Desokupa, argumentando que ele atua como um grupo de vigilantes de extrema direita e representa um perigo para a democracia. O Ministro do Interior, Fernando Grande-Marlaska, descreveu os membros do Desokupa como "bandidos e cafetões de pequeno porte", apontando que eles não têm lugar nas forças e órgãos de segurança do Estado.[177]​[178]​.

Este receio instilado pelos meios de comunicação, embora a incidência de ocupações seja baixa, torna elevada a percepção de risco, podendo impulsionar, por exemplo, o crescimento do mercado de sistemas de alarme e segurança. Segundo o Observatório Setorial DBK da INFORMA, o número de ligações ativas a centros de recepção de alarmes em Espanha ultrapassou os 3 milhões em 2023, com um aumento de 5,1% em relação ao ano anterior. Além disso, um inquérito de 2021 realizado pela Agência dos Direitos Fundamentais da União Europeia (FRA) revelou que 42% dos espanhóis consideram a ocupação uma grande preocupação, apesar dos casos reais serem relativamente baixos.[179][180][167]​.

Desde 2010, os casos de roubo e furto de bens em Espanha têm apresentado uma tendência ascendente, com um aumento notável durante os anos da crise económica de 2008-2014 "Crise económica espanhola (2008-2014)") e da pandemia de COVID-19. Entre 2010 e 2014, o número de incidentes cresceu significativamente, atingindo mais de 10.000 casos em 2014, devido a factores como a bolha imobiliária e a crise económica. A partir de 2015, os números estabilizaram em torno de 10.000 casos anuais, mas em 2018-2021 houve um novo boom, atingindo o seu pico mais alto em 2021, com 17.274 casos, possivelmente relacionados com o impacto da pandemia e o aumento de casas vazias. O Governo, especialmente o Ministério do Interior, costuma pedir para não dar alarme sobre ocupações, uma vez que os casos de invasão são poucos em comparação com os casos de usurpação: a invasão ocorre com a ocupação de uma casa habitada, enquanto a usurpação refere-se à ocupação de um imóvel desabitado, e o Ministério do Interior fornece os dados como um todo. Em 2024, as três comunidades autónomas com maior número de casos de roubo e usurpação de bens são a Catalunha, com 7.009 casos, a Andaluzia, 2.207 casos, e a Comunidade Valenciana, com 1.767 casos, destacando-se a Catalunha com um número consideravelmente superior às restantes. Por outro lado, os três territórios com menor incidência são as cidades autónomas de Melilla, com 11 casos, e Ceuta, com 14 casos, e a comunidade autónoma de La Rioja, com 65 casos.[181]​[182][183]​.

Em novembro de 2024, o III Governo de Pedro Sánchez aprovou a Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro, sobre medidas relativas à eficiência do Serviço de Justiça Pública, que, entre outras coisas, permitirá agilizar os despejos em casos de ocupação através dos chamados “julgamentos rápidos”. A partir de abril de 2025, data de entrada em vigor, quando uma pessoa apresentar queixa por invasão ou usurpação de habitação, o arguido deverá comparecer perante o juiz no prazo máximo de 15 dias e o magistrado deverá proferir a sentença no prazo de três dias. A invasão ocorre com a ocupação de casa habitada, enquanto a usurpação se refere à ocupação de imóvel desabitado. Em casos de invasão, a polícia pode realizar o despejo em até 48 horas se ficar comprovado que a casa está ocupada sem título legítimo.[184]​[185]​[186]​[187]​.

La arquitectura residencial en España se ha desarrollado durante siglos de manera diversa, con localismos fruto de su historia, clima y diferentes manifestaciones culturales regionales. Sin embargo, en las últimas décadas se ha ido imponiendo un estilo urbanístico mucho más homogéneo. Las zonas residenciales de extrarradio o barrios nuevos tienden a parecerse entre sí: edificios de bloques de apartamentos similares, calles rectas, urbanizaciones con las mismas tipologías de casas y centros comerciales estandarizados.[188]​.

• - Viviendas tradicionales en Madrid.

• - Arquitectura local en Sevilla.

• - Galerías de La Coruña.

• - Edificio art noveau en Valencia.

• - Arquitectura típica de Canarias.

• - Arquitectura cántabra.

Diversos autores han criticado que el crecimiento urbanístico acelerado del Desarrollismo durante el franquismo y de la burbuja inmobiliaria de los años 1990-2000 fomentó un modelo expansivo que priorizó la especulación del suelo y la construcción masiva sobre la calidad arquitectónica, la coherencia paisajística y la belleza urbana. Este proceso dio lugar a barrios anodinos, urbanizaciones descontextualizadas y un litoral densamente edificado, que muchos observadores califican de «feo» o poco atractivo.[189]​[190]​[191]​.

Uno de los referentes en este debate es el periodista Andrés Rubio, autor del ensayo España fea, donde denuncia una «fealdad endémica» fruto de la codicia, la especulación inmobiliaria y la corrupción urbanística en España. Rubio sostiene que en España no ha existido un esfuerzo sistemático por armonizar el patrimonio heredado con la modernidad, a diferencia de otros países europeos, y que se ha producido una «liquidación» de la arquitectura vernácula. Su visión ha encontrado eco en otros autores que señalan cómo barrios construidos en las décadas de 1960 y 1970, o los desarrollos periféricos recientes, carecen de criterios estéticos, dando lugar a un paisaje urbano repetitivo, monótono y a menudo degradado.[192]​[193]​.

• - Patrones de bloques de viviendas estándar de las últimas décadas en España.

• - Bloques cebra en Berriozar (Navarra), patrón típico de principios del siglo.

• - Bloques de ladrillo visto, en el barrio El Carrascal de Leganés, ciudad dormitorio situada al sur de Madrid, patrón típico de finales del siglo.

• - Bloques de ladrillo visto, con toldos verdes, en Sanse (Madrid), patrón típico de mediados del siglo.

Edifícios zebra

Os popularmente conhecidos como edifícios zebra são um fenómeno de desenvolvimento urbano que ocorre exclusivamente em Espanha desde o início do século, caracterizado pela construção de blocos habitacionais idênticos, com fachadas de riscas pretas e brancas, que se assemelham visualmente às riscas de uma zebra, e que são objecto de críticas porque copiam o mesmo modelo padronizado em todas as cidades, sacrificando a identidade arquitectónica, cultural e climática local, o que resulta em cidades homogéneas, sem personalidade. Foi classificado como uma espécie de franquia construtiva de fast-food, com design percebido como moderno, rápido, atraente e com custo mínimo. Antes desse padrão, seguia-se um padrão de edifícios semelhantes, feitos de tijolo à vista, criticados pelos mesmos motivos, onde os toldos verdes estão muito presentes.[194]​[195]​[196]​.

Feiúra

O fenómeno da "feiúra (arquitetura galega)" tornou-se mesmo um termo culturalmente consagrado, especialmente na Galiza, para descrever construções que, pela sua falta de integração no meio ambiente e pela sua precariedade estética, geram um ambiente urbano dissonante. A nível popular, existe uma opinião comum de que muitas cidades espanholas só são atractivas nos seus centros históricos, enquanto que, ao afastarem-se destas zonas, predominam edifícios uniformes, feitos de tijolos aparentes ou de tons baços, percebidos como desagradáveis.[197]​[198][199]​.

No entanto, há exemplos notáveis ​​de planeamento e cuidado estético, como a transformação urbana de Barcelona no final do século, o desenvolvimento do urbanismo de arranha-céus em Benidorm, a preservação dos centros históricos em cidades como Santiago de Compostela ou a vitalidade arquitectónica de certas cidades que souberam integrar tradição e modernidade.[189]​.

• - O Wikimedia Commons hospeda uma categoria multimídia sobre Habitação na Espanha.